Замена двери в арендованном помещении
Наша организация переезжает в новый офис, арендуемый у государственного учреждения. Основным лицензионным требованием и условием для нашей организации является наличие помещений, оборудованных охранно-пожарной и тревожной сигнализацией. Новый офис снабжен пожарной сигнализацией, а для оборудования охранной и тревожной сигнализации мы установили новую металлическую дверь в офис. Металлическая дверь была получена по договору купли-продажи и ТТН. Старая дверь была деревянная и потертая, установлена была более 20 лет назад. По нашему мнению, была произведена модернизация офисного помещения еще до переезда. Затраты по установке дверей нам никто возмещать не будет.
Возникает вопрос, как правильно отразить данную модернизацию нового арендованного офиса?
Замена двери не относится к модернизации, так как не влечет за собой изменение технико-экономических показателей здания (площадь, объем, энергоэффективность и т.д.), а в соответствии с законодательством относится к текущему ремонту. Если арендодатель не возмещает стоимости замены дверей, то произведенные расходы относятся к текущим расходам организации.
В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется представить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК).
Согласно п. 1 ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 587 ГК, согласно которой:
– обязанность по производству капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК);
– обязанность по производству текущего ремонта возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).
Согласно части третьей п. 26 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1) для определения понятий «капитальный ремонт объекта», «текущий ремонт объекта» а также порядка и условий их проведения можно руководствоваться, в частности, Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З).
Общие признаки ремонтных и строительных работ и критерии состояния объектов в результате их проведения содержатся в приложении 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).
Так, ремонт – совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа;
модернизация – совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта.
В Законе № 300-З приведен следующий термин с соответствующим определением:
текущий ремонт объекта – совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные и мероприятия по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в т.ч. с применением новых материалов и технологий (абз. 44 ч. 1 ст. 1 Закона № 300-З).
А также в п. 2 ст. 43 Закона № 300-З определено, что строительная деятельность на территории Республики Беларусь должна осуществляться с соблюдением требований Закона № 300-З, иных актов законодательства, в т.ч. обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, градостроительной документации и проектной документации.
Основные требования по проектированию ремонта, реконструкции жилых и общественных зданий и сооружений, реставрацию материальных недвижимых историко-культурных ценностей и перечень основных видов работ, выполняемых при ремонте, модернизации, приведены в техническом кодексе установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий. Основные требования по проектированию» ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 (далее – ТКП 45-1.04-206).
Рекомендуемый перечень основных работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте, модернизации жилых и общественных зданий приведен в приложениях А, Б, В к ТКП 45-1.04-206, в частности:
замена заполнений дверных проемов; восстановление отдельных элементов оконных, витражных заполнений; частичная замена (не более 40%) в здании заполнений оконных и витражных проемов при их износе 60% и более относится к основным видам работ, выполняемым при текущем ремонте (перечисление 1 разд. А.5/А приложения А к ТКП 45-1.04-206.
Таким образом, учитывая основания замены дверей, вышеприведенные определения и руководствуясь перечнем работ по замене дверных заполнений, рекомендуем классифицировать замену старой двери на металлическую, как текущий ремонт (абз. 44 ч. 1 ст. 1 Закона № 300-З; перечисление 1 разд. А.5/А прил. А к ТКП 45-1.04-206; прил. 5 к Инструкции № 37/18/6).
Пунктом 20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26, установлено, что фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии (технический осмотр и уход, проведение всех видов ремонта) признаются расходами организации в том отчетном периоде, в котором они произведены.
