Взгляд МНС на сделки купли-продажи имущества

В ходе контрольных мероприятий налоговые органы выявляют факты реализации имущества по нерыночным ценам. Это приводит к корректировке налогооблагаемой базы субъектов хозяйствования и к доначислению налогов. Как добросовестным организациям минимизировать такие риски и подтвердить, что цена сделки соответствует рынку?

Данная тема касается абсолютно любой организации, принимающей решение об отчуждении имущества. Поэтому всем субъектам хозяйствования важно понимать, как правильно определять налогооблагаемую базу в случае заключения сделок купли-продажи имущества.

Для разъяснения налоговых аспектов по этой теме «ЭГ» обратилась в пресс-службу Министерства по налогам и сборам. Профильные специалисты МНС любезно помогли – подготовили ответы на наши вопросы.

1. В каких случаях чаще всего налоговые органы корректируют налогооблагаемую базу по сделкам купли-продажи имущества?

Статьей 88 НК определены сделки, которые подлежат контролю соответствия рыночным ценам. К ним, в частности, относятся сделки, совершенные с взаимо­зависимым лицом, плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения, по реализации или приобретению недвижимого имущества (его части).

Специалисты МНС обратили внимание, что, в частности, при проведении контрольных мероприятий выявляются случаи реализации по низким ценам недвижимого имущества работникам организации либо учредителям.

К примеру, налоговым органом в ходе проверки установлено, что строительная организация ООО «А» реализовала две квартиры своему директору по стоимости ниже стоимости квартир, реализуемых ООО «А» другим физическим лицам в тех же домах, что и анализируемые квартиры.

Для определения рыночных цен по анализируемым квартирам инспекцией МНС использовалась информация о «внутренних сделках» ООО «А», а также сведения ГУП «Национальное кадастровое агентство» о сделках по реализации сопоставимых квартир. Кстати, такие сведения можно получить за небольшую плату из Реестра цен на земельные участки ГУП «Национальное кадастровое агентство».

В результате налоговым органом была определена рыночная цена анализируемых квартир путем применения метода сопоставимых рыночных цен.

Данный метод заключается в сопоставлении цены в анализируемой сделке с диапазоном рыночных цен, примененных в сопоставимых сделках. В отношении квартир, цена которых оказалась меньше минимального значения диапазона рыночных цен идентичных (однородных) квартир, инспекцией произведена корректировка налоговой базы по налогу на прибыль и доначислен налог на прибыль.

Специалисты МНС обратили внимание, что схожие нарушения устанавливаются также при реализации взаимозависимым лицам нежилых зданий (складов, гаражей, зданий СТО и иных строений).

2. Допустим, добросовестный субъект хозяйствования стремится полностью исключить вероятность доначисления налогов по крупной сделке. Как ему снизить налоговые риски? Насколько бизнесу желательно до заключения сделки купли-продажи провести независимую оценку для определения рыночной стоимости имущества и правильного определения налого­облагаемой базы?

Специалисты МНС констатируют, что для установления правильности определения налоговой базы налога на прибыль при определении рыночных цен используется информация, указанная в ст. 90 НК.

К источникам такой информации, в частности, относятся данные информационно-ценовых агентств, сведения о ценах, содержащиеся в опубликованных и (или) обще­доступных изданиях и информационных системах (например, сведения о совершенных сделках купли-продажи с объектами недвижимости, полученные из Реестра цен).

Помимо сведений из открытых источников плательщик вправе использовать сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества (его части), определенной оценщиком с использованием в соответствии с законодательством сравнительного метода.

Таким образом, плательщик вправе использовать сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества как из открытых источников информации, так и сведения об оценке, сообщили «ЭГ» в МНС.

3. На практике может оказаться, что по итогам независимой оценки стоимость недвижимости составляет 1 млн руб. Однако потенциальный покупатель заявляет, что с учетом вероятных расходов на будущий ремонт готов приобрести имущество за 700 тыс. руб. Отклонение суммы сделки купли-продажи имущества от независимой оценки (в сторону снижения) и, соответственно, уменьшение налого­облагаемой базы может стать основанием для доначисления налогов?

Специалисты МНС пояснили «ЭГ», что если в качестве источника информации о рыночной цене недвижимого имущества плательщик выбрал сведения оценщика, который осуществил оценку на основании договора с таким плательщиком, но при определении налоговой базы плательщик указал иную цену (уменьшив тем самым налоговую базу налога на прибыль), то такое обстоятельство будет являться основанием для корректировки налога налоговыми органами.

4. Какие условия должны соблюдаться, чтобы результаты независимой оценки (для определения рыночной цены) могли использоваться для целей налогообложения?

Отвечая на данный вопрос, специалисты МНС обратили внимание на ряд важных моментов.

Так, для возможности использования сведений о рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной по результатам независимой оценки (в целях применения норм п. 1 ст. 90 НК) при заключении плательщиком с исполнителем оценки договора на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее – Договор) и приеме результатов таких услуг, следует обращать внимание на следующие аспекты (условия проведения оценки стоимости).

В частности, в Договоре (задании) на оценку необходимо предусмотреть:

– условие, чтобы оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производилась оценщиком с использованием только сравнительного метода оценки;

– цель оценки. Возможна следующая формулировка цели оценки: «Иные цели, не противоречащие законодательству, – для определения налоговой базы налога на прибыль по реализации (приобретению) (указать предполагаемый предмет сделки) на соответствие рыночным ценам, сложившимся на рынке идентичного (однородного) недвижимого имущества в сопоставимых условиях».

При приеме результатов оказанной услуги по независимой оценке необходимо обращать внимание на то, чтобы отчет об оценке в т.ч. содержал следующие сведения:

– описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

– данные, использованные для оценки, с указанием их источника;

– анализ данных, использованных для оценки;

– основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;

– анализ рынка объектов-аналогов;

– расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости сравнительным методом оценки и выбранными методами расчета стоимости.

При использовании организацией результата независимой оценки для обоснования рыночной цены документы оценки (заключение и отчет об оценке) представляются налоговому органу при проведении им контрольных мероприятий, пояснили «ЭГ» специалисты МНС.

Они также отметили, что при проведении контрольных мероприятий налоговые органы исходят из принципа презумпции добросовестности. По результатам проверок налоговые последствия определяются на основании собранных доказательств и всех обстоятельств совершения хозяйственных операций в каждом конкретном случае.

Особое внимание уделяется фактической роли, намерениям и направленности действий каждого участника хозяйственных операций, а также физических лиц, ответственных за их совершение. Кроме того, проводится совокупная оценка достоверности информации, указанной налогоплательщиком в различных документах.

С практикой применения и корректировки налоговой базы налоговыми органами можно ознакомиться на официальном сайте МНС в разделе «Примеры типичных нарушений».

Кроме того, правовые позиции суда кассационной инстанции по указанным вопросам излагаются в судебных постановлениях, которые размещаются на Интернет-портале судов общей юрисдикции, а также в общедоступном электронном банке судебных решений на Национальном правовом интернет-портале.

Ознакомление с такими материалами позволяет получить представление о подходах судов к толкованию и применению норм налогового законодательства при рассмотрении конкретных дел.

«Одновременно отмечаем, что налоговые органы открыты для конструктивного диалога с налогоплательщиками в рамках существующего правового поля. Цель этого взаимодействия – обеспечение исполнения налоговых обязательств и соблюдения прав всех участников налоговых правоотношений», – подчеркнули «ЭГ» в МНС.