Вырастут ли ставки офисной аренды?
Закончился 2017 год, и арендаторы по уже устоявшейся традиции стали поднимать вопрос об уменьшении ставок по действующим договорам аренды. Но в этом году ситуация несколько поменялась: неожиданно для многих вопросы стали задавать и собственники офисов – но уже о возможном повышении ставок аренды. Рассмотрим, обоснован ли такой «переворот».
В этом нам поможет компания «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», которая только что подвела итоги за 2017 год. По ее данным, ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли, причем достаточно существенно – от 5% до 16%. При этом специалисты в данной сфере на них не очень-то ориентируются: ставки предложения – это чаще всего то, что хотелось бы заработать собственнику, грубо говоря, его «хотелки». А реальный, т.е. приемлемый для рынка уровень арендных ставок на начало года выглядит так: класс «А» = 30 EUR/м2 (с НДС); класс «В+» = 16 EUR/ м2; класс «В» = 10 EUR/ м2; класс «С» = 7 EUR/ м2.
По мнению руководителя компании Андрей Астрейко, сейчас уровень арендных ставок все больше зависит от уменьшения предложения. Другими словами, свободных офисов становится все меньше…
Стабильный рубль рождает оптимизм
Чем стабильнее ситуация на валютном рынке – тем спокойнее ведут себя арендаторы, выручка которых в большинстве случаев «рублевая». А когда последняя девальвация состоялась в нашей стране уже более двух лет назад, все больше субъектов хозяйствования переходят в «лагерь оптимистов», не ожидая в ближайшее время серьезных экономических потрясений. А раз так, то почему бы не подумать об улучшении условий работы, например, сменить старый и надоевший офис на более современный, просторный, удобный, в конце концов. А от позитивных мыслей до их претворения в жизнь зачатую всего один шаг…
Андрей Астрейко напоминает и такой, не всегда учитываемый факт: многие компании, осуществляющие самые разные виды деятельности, снимали офисы во время их жесточайшего дефицита, когда, чтобы не оказаться на улице, приходилось соглашаться буквально на что угодно. А потом, как это часто бывает, к неудобствам в помещениях привыкли, научились парковаться за пару километров от входа, да и вообще – вы же не на курорт приехали, а работать. Но теперь терпение у арендаторов стало заканчиваться.
Их мало, их все меньше
А между тем ситуация на рынке офисной аренды достаточно тревожная: при наличии без малого миллиона «квадратов» совокупной офисной площади действующих бизнес-центров столицы объем свободных и предлагаемых в аренду офисов чрезвычайно мал – около 25 тыс. м2 или менее 3% от объема рынка. Мало того, большая часть свободных площадей относится к не очень востребованным сегодня классам «В» и «С».
При этом положение обострилось именно в прошлом году, когда объем вакантных площадей уменьшился более чем вдвое (на начало января 2016 г. он составлял 57 тыс. м2). Почему это произошло? Одна из причин столь резкого снижения предложения, что называется, на поверхности: за прошлый год в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь чуть более 20 тыс. м2 офисных площадей в бизнес-центрах, а это на целых 70% ниже данных за 2016 год.
При этом в отличие от объемов ввода новых офисных площадей так называемый объем поглощения офисов (т.е. сдача их в аренду) чувствовал себя в прошлом году прекрасно и составил около 66 тыс. м2.
Не успокаивают и прогнозы на текущий год: никаких причин для изменения ситуации в отношении предложения площадей в аренду специалисты не видят. Переход дефицита в профицит в любой сфере происходит достаточно редко, и ситуация на рынке аренды исключением не является. И даже планируемый в текущем году рост объема ввода новых офисных площадей до 45 тыс. м2 ситуацию не спасет, поскольку объем их поглощения падать никак не собирается.
Не забудем и то, что большая часть площадей, планируемых к вводу, будет относиться к классам «В» и «С». А это значит, что многим просторных и современных офисов «за разумные деньги» с текущем году так и не видать.
Дефицит большого метража
Нехватка офисов большого метража (500+ м2) заметнее всего в сегменте качественных офисов, в частности, в классе «В+».
«Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно – причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору», – делится своими соображениями А. Астрейко. – «Так, крупные компании все чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом самого офиса. В 2017 году к этому постепенно пришли и компании среднего формата. И это логично – несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти, например, по уровню сервиса, предоставляемого арендаторам. В результате, собственники бизнес-центров класса «В+» в текущем году будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей».
Вкладываете в офисы – иногда это выгодно
Специалисты заметили еще одну тенденцию, которая в прошлые годы не наблюдалась: стала повышаться инвестиционная привлекательность офисной недвижимости. Существенное снижение арендных ставок в 2014–2015 гг. сформировало у многих мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости опустилась «ниже плинтуса».
А. Астрейко считает, что это не так, и в подтверждение приводит цифры. В настоящее время при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов, и даже некоторых валютных облигаций. А самые привлекательные офисы могут принести и 11–12% годовых.
Однако далеко не все офисные объекты способны обеспечить подобную доходность. Поэтому при инвестиционной покупке офиса помимо стоимости необходимо тщательно проанализировать его текущую и прогнозируемую привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим и будет определяться его доходность в период окупаемости.
Перспективы
Что же ждет рынок офисной аренды в 2018 году? По мнению А. Астрейко, если экономических потрясений в стране не будет, то повышение ставок аренды возможно в основном в офисах класса «В+», поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться неудовлетворенный спрос. При этом объекты должны обладать улучшенными технико-эксплуатационными (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа и т.п.) и архитектурно-планировочными характеристиками (площадь и конфигурация этажа, вертикальные коммуникации и т.п.).
Требования арендаторов будут продолжать повышаться, а значит, все большее число потенциальных арендаторов станет рассматривать лишь объекты с высокой транспортной доступностью, имеющие развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.
