Выплатить и оформить — понятия не тождественные

Десять лет назад они были правы в своей убежденности. Но с тех пор много воды утекло...

Действительно, принятым еще в 1990г. Законом о собственности в Белорусской ССР было установлено (ст.18), что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество, после чего волен распоряжаться им как угодно (продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие Закону). Забегая вперед, отметим, что новый Гражданский кодекс (введен с 1.07.99г.) эту норму уточнил: право собственности член ЖСК приобретает не просто после погашения стоимости квартиры, а с обязательным оформлением этого права в установленном порядке (ст.219). А в 1990г. порядок оформления был изложен в специальном Разъяснении Минжилкомхоза (от 24.09.90г. N 02/05-166) и Минюста (от 24.09.90г. N 05-13-3706), которое продолжало действовать и после принятия нового ГК, т.к. "отталкивалось" от более совершенного союзного Закона о собственности и охватывало весь массив наиболее типичных житейских ситуаций.

Чтобы стать полноправным собственником, член ЖСК должен был подать заявление правлению кооператива с приложением письменного соглашения всех совершеннолетних членов семьи, в т.ч. и временно отсутствующих, но сохраняющих право на жилплощадь. Правление выдавало заявителю справку с указанием даты окончательного расчета, характеристики квартиры и суммы паенакопления. В окончательный расчет при этом включалось погашение возможной задолженности по взносам на капитальный ремонт дома (1,0 или 1,1% от балансовой стоимости квартиры) за минусом фактически внесенных платежей, а также по коммунальным и прочим услугам.

Учитывалась и еще одна немаловажная часть затрат: размер пая граждан в домах, построенных с привлечением средств госбюджета, определялся исходя из стоимости строительства дома, включая суммы затрат,возмещенные за счет бюджета. И эта "бюджетная" часть пая подлежала перечислению кооперативом в госбюджет, в связи с чем она определялась из расчета 13% сметной стоимости кооперативного жилого дома (предоставленной квартиры), или в размере 14,9% к полной сумме паевых взносов члена ЖСК, оформляющего право собственности на квартиру.

На основании справки правления ЖСК БРТИ после обследования квартиры выдавало собственнику технический паспорт на нее и в качестве правоустанавливающего документа регистрационное удостоверение.

Такой порядок действовал до 2002 года. В прошлом году он был рассмотрен в Конституционном Суде, который пришел к выводу о необходимости более четкого определения порядка оформления права собственности на квартиру в ЖСК в соответствии с действующим законодательством.

Суд, в частности, обратил внимание на то, что ст.103 ЖК предусмотрено право членов семьи члена ЖСК, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, требовать признания и за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию. Констатировалось также, что сложившийся подход затрудняет оформление права собственности на квартиру в ЖСК, если не все совершеннолетние члены семьи члена кооператива, в том числе и не участвовавшие в создании общей собственности, дают согласие на оформление права собственности.

Решением от 2001-07-13 г. N р-125/2001 Конституционный Суд предложил Минжилкомхозу и другим компетентным госорганам определить соответствующий этим случаям порядок оформления права собственности на кооперативную квартиру. Во исполнение этого решения, а также постановления Совмина от 2002-02-19г. N 224 Минжилкомхоз постановлением от 2002-03-19г. N 2 утвердил Инструкцию о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива.

Документом, в частности, предусматривается, что кроме заявления члена ЖСК необходимо представить правлению кооператива письменное соглашение о разделе паенакопления между ним и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса свою жилищную квоту или деньги. Участие в оформлении права собственности на кооперативную квартиру лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей.

В случае, если между членом ЖСК и членами его семьи соглашение о разделе паенакопления в бесспорном порядке не было достигнуто или кто-либо из указанных граждан не дал согласие на оформление права собственности на квартиру, к заявлению должно прилагаться вступившее в силу решение суда по данному вопросу.

Справка, выданная правлением члену ЖСК, а в случае оформления квартиры в общую долевую собственность и соглашение либо решение суда о разделе паенакопления, представляются в орган регистрации и технической инвентаризации и служат основанием для регистрации права собственности на квартиру, доли в квартире. Действия БРТИ при этом аналогичны вышеописанным, с той лишь разницей, что при оформлении квартиры в общую долевую собственность регистрационное удостоверение и технический паспорт выдается каждому члену семьи члена ЖСК, принимавшему участие в выплате паенакопления, с указанием их доли, определенной в соглашении или решении суда.

Если член ЖСК полностью выплатил паевой взнос за квартиру, но не оформил право собственности на нее, то в случае его смерти открывается наследство на паенакопление. Если воля наследодателя на оформление квартиры в собственность была выражена в письменном заявлении, поданном в правление кооператива, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, то квартира может быть судом признана наследственной по требованию заинтересованных лиц.

На практике встречаются случаи, когда после смерти члена ЖСК в квартире остаются проживать несовершеннолетние дети. В соответствии с действующим законодательством, они не подлежат выселению. До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются другим родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем.

Что же касается права собственности на квартиру в таком случае, то решение этого вопроса зависит от того, была ли она оформлена в собственность выбывшего члена кооператива. Если была, то квартира является наследуемым имуществом, а если нет, то возможно оформление членства в ЖСК второго родителя или наследника, а затем уже следует оформление права собственности.

В соответствии со ст.113 ЖК в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов. Если после смерти члена ЖСК в квартире остались проживать наследники, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этого кооператива. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю жилое помещение сохраняется за этими наследниками. Споры между несколькими проживающими в одной квартире наследниками умершего члена кооператива о членстве в ЖСК и праве на жилое помещение могут быть разрешены судом.

Необходимо обратить внимание еще на одну важную деталь. С признанием утратившим силу прежнего Разъяснения о порядке оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (см. постановление Минжилкомхоза и Минюста от 2002-04-26г. N 13/9) утратило силу и требование о перечислении в бюджет в определенных случаях части пая из расчета 14,9% от полной суммы паевых взносов члена ЖСК.