Вторичка – в приоритете, за покупателя – борьба до крови

За последние 3 года в Минске куплено жилья на 1 млрд 300 тыс. USD. О трендах на рынке жилой недвижимости рассказал руководитель отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Юрий ПОПОВ на прошедшем в Минске Форуме девелоперов.

На начало 2018 года жилой фонд Минска составлял 44,9 млн м², и с 2016 года рост возводимого жилья постепенно снижается. При этом с 2013 года количество строительных компаний сократилось на 46%, а объем возводимых домов — на 37%.

«В настоящее время на рынке остались только крупные застройщики, которые обладают достаточными ресурсами и возможностями для работы на таком сложном рынке», – говорит Ю. Попов.

Как в Мадриде

Вместе с тем обеспеченность жильем населения Минска растет достаточно устойчивыми темпами – порядка 1% в год. Во многом это обусловлено снижением темпов прироста населения. И сегодня по этому фактору Минск сопоставим с такими городами, как Варшава, Мадрид, Санкт-Петербург.

«На рынке жилья стабилизировалось количество сделок. Это касается и первичного, и вторичного рынков. Начиная с 2015 года, суммарно в год совершается порядка 19–21 тыс. сделок. Что изменилось за этот период? Из-за резкого падения цен преобладают сделки на вторичном рынке жилья. Что касается цен, то за последние 3 года сумма средств, затраченных на приобретение жилья, на первичном и вторичном рынках стабилизировалась и составляет порядка 1 млрд 300 тыс. USD», – рассказывает эксперт.

В зоне доступа

Начиная с марта 2016 года, коэффициент доступности жилья, который определяется отношением средней зарплаты к средней цене квадратного метра квартиры, по Минску стал расти.

«Причиной послужило падение цен на жилье, благодаря чему в течение нескольких месяцев на рынке наблюдался повышенный спрос. Ближе к концу года спрос начал «сдуваться». Следующий подъем и, соответственно, рост коэффициента доступности жилья произошел в апреле 2017 года. Он объясняется прежде всего тем, что началось активное кредитование населения банками. В итоге в феврале 2018 года начался подъем цен», – поясняет эксперт.

Однако рост цен, как правило, ограничивается реалиями рынка.  Сложившуюся ситуацию наглядно отражает коэффициент поглощения на рынке жилья (отношение количества сделок, совершенных за определенный период, к количеству объектов, предлагаемых на продажу). Соотношение реализованного спроса и объемов предложения отражает возможности поглощения свободных площадей потребителями.

«С апреля текущего года коэффициент поглощения начал снижаться. На рынке стало расти предложение и, как следствие, стабилизировался уровень цен», – отмечает Ю. Попов.

При сложившихся сегодня экономических и демографических условиях (дальнейшем снижении темпов роста населения; сохранении объемов ввода нового жилья; поддержании банками объемов и условий кредитования жилья и т.д.) в среднесрочной перспективе складывается стабильный уровень потребления и цен на рынке жилья. На такой рынок будут влиять только факторы сезонности, убежден аналитик.

Биться за покупателя

Отличительной чертой сформировавшегося рынка жилья стало ужесточение конкуренции за ограниченный объем спроса и изменение интересов покупателей, отмечает эксперт.

Еще несколько лет назад выбор покупателей коммерческого жилья базировался на уровне цен. Сейчас все больший вес приобретают наличие развитой инфраструктуры и финансовые инструменты застройщика (рассрочки, выгодные кредиты, лизинг). Добавляют веса новостройке стадия строительной готовности и транспортная доступность здания (близость к метро). Растет и значимость качественного уровня формирующейся жилой среды.