$

2.4482 руб.

2.8971 руб.

Р (100)

3.3249 руб.

Ставка рефинансирования

7.75%

Недвижимость

Вовлечь в оборот неиспользуемое имущество путем продажи инвестпроектов

28.07.2020
Вовлечь в оборот неиспользуемое имущество путем продажи инвестпроектов
Антон Гарустович

Об объектах недвижимости, которые в силу различных причин десятилетиями не могут обрести хозяев, написано уже немало. Свое решение проблемы вовлечения в хозяйственный оборот такого имущества предлагает пред­седатель Ассоциации проектных и строительных организаций Беларуси при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей (МССПиР) Антон Гарустович.

– В стране имеется огромное количество объектов недвижимости, которые никому не приносят пользы. У каждого из них есть некая ликвидность и свой экономический потенциал, но они стоят невостребованными.

Ряд нормативных правовых актов обязывают госорганы вовлекать такую недвижимость в оборот, но пока особых подвижек в этом вопросе нет.

Найти в открытом доступе цифры, которые бы говорили, во что обходится содержание «ничьих» объектов, невозможно. Думаю, их и в закрытом виде нет. Однако такие земельные участки и возведенные на них здания или другие сооружения следует поддерживать в нормальном состоянии (хотя бы не ухудшать их). И даже ограждение площадок, проведение неких противоаварийных мероприятий, простой обкос травы вокруг пустующих домов чего-то стоит.

– Таких объектов немало в регионах, часть из них уже стоит на балансе жилищно-коммунальных ор­ганизаций. Вы предлагаете ком­мунальным службам выставлять исполкомам платежные требования за каждый обкос травы и замену разбитого стекла в оконном проеме?

– Нет, мы предлагаем другое решение: продавать не аукционный участок (объект), а инвестиционный проект. Для государства такой вариант будет более выгодным. Причем менять «объект» на «инвестпроект» мы рекомендуем с точки зрения узконишевых решений.

А что такое узкая ниша? Это когда объект подходит только тебе и никому больше.

Сегодня же потенциальный покупатель «бросового» дома может, затратив приличную сумму средств, превратить его в офисное здание по типу open space, которое вроде для всех.

Кроме того, инвестпроект сможет помочь решить проблему со сроками и гарантиями реализации проекта в заявленном виде. Думаю, специалисты понимают, насколько это важно.

Если не затрагивать вопрос аукционного формирования участка (объекта недвижимости) и акцентироваться непосредственно на самом объекте, то как сегодня все происходит?

Надо получить решение, согласовать технические условия. Затем наступает черед производства проекта, в ходе которого внезапно меняются техусловия. Потом – экспертиза, вновь внезапно возникают об­щественные обсуждения или зоны СЭС. Одно, второе, третье…

Инвестор попадает в такой заколдованный круг потому, что государство видит свою функцию лишь в организации аукциона. А дальше – крутись сам, это твои проблемы.

В предлагаемом варианте (напомним, здесь речь идет о конкретном инвестпроекте) государство будет заинтересовано в том, чтобы инвестор получил как можно быстрее свой продукт. Ведь даже самый простой проект проходит согласование в полу­тора-двух десятках организаций. В каждой из них обязательно возникает множество вопросов, включая и такие, как чиновник «заболел» или «в отпуске». А есть еще вопросы с «перестраховщиками», «неправильными подписями», «неправильно поданными документами» и пр. Все сказанное – особенности инвестиций в строительство и проектирование в нашей стране.

Мы же предлагаем государству продажей инвестпроекта (а не объекта) взять на себя в т.ч. функцию его согласования с различными ведомствами заранее. И необходимо создать условия, чтобы каждое из них стремилось уложиться в обозначенные проектами сроки. Иначе госбюджет не досчитается прибыли и речь можно будет вести о «вредительстве» государству, а не инвестору.

– Расшифруйте, пожалуйста, что здесь имеется в виду?

– В конце концов, это просто деструктивно, ведь инвестор не может вернуть обратно свои деньги, а государство не только не получает налоги от полноценно работающей организации, но и теряет ряд других преимуществ.

Но мы считаем заработок инвестора и не обращаем внимание на сопутствующую выгоду для государства. Имеется в виду не только поступление в бюджет земельного налога и налога на недвижимость.

Сданное в эксплуатацию здание – это рабочие места, увеличение по­требления электроэнергии, отчислений за услуги ЖКХ (теплоснабжение, водоотведение, вывоз мусор и т.д.), увеличение грузоперевозок, реализации автомобильного топлива и др. Даже рост товарооборота, ведь помещения необходимо обставить хотя бы мебелью.

И если в здание условно вложен 1 млн USD, а инвестор заработал 2 млн, то совокупный выигрыш государства может достигать 5–10 млн USD.

Сегодня чиновник, не поставив свою подпись под документом, ничем не рискует (это деньги инвестора, а не государства). Но после внедрения предлагаемой нами схемы для того, чтобы затормозить процесс, который может принести государству, допустим, 5 млн USD, у госслужащего должны быть очень серьезные основания.

Если оснований для отказа от подписи нет, то такое торможение следует расценивать как должност­ное преступление.

Кстати, несколько лет назад проходил телемост с Абу-Даби. Арабским бизнесменам задали вопрос: почему вы не инвестируете в Беларусь?

Смысл ответа был таков: пока у нас подпишут первую бумажку, в Объединенных Арабских Эмиратах полнебоскреба успевают построить.

– Такая схема предполагает создание некоего аналитического центра, который сможет хотя бы приблизительно оценить, на­сколько выгоден государству тот или иной проект, а также его «узконишевость».

– Это едва ли не самое важное. И государство, и инвестор должны четко понимать, при каких условиях можно получить прибыль.

Приведу такой пример. Одному из наших проектных бюро заказали гостиничный комплекс. Заказчик, ис­пытывая некоторые финансовые трудности, предложил поделить строи­тельство и ввод объектов на очереди.

В итоге архитекторам пришлось проделывать ту самую аналитическую работу, о который было сказано выше. А затем объяснять заказчику, что ни один турист, остановившись в гостинице, не стремится созерцать в окно строительный ландшафт. Пока на территории отеля находятся времянки строителей и работает строительная техника, невозможно обес­печить бизнес-процессы, необходимые для обслуживания больших компаний и мероприятий кор­поративных клиентов со средним чеком в 5–10 тыс. USD на человека. Ваш удел – случайные приезжие с чеком до 100 USD на человека.

И окупаемость объекта составит не 2–4 сезона, а растянется на десятки лет, если вообще окажется возможной.

Сегодня настала пора создать некие комитеты по эффективному вводу в эксплуатацию недостроев (бесхозных объектов) и увеличения их ликвидности.

Как, к примеру, у айтишников, которые зачастую продают то, чего пока еще нет. Они берут условное программное обеспечение и изучают интерес к нему, иногда создают «минимально жизнеспособный продукт» или его презентацию.

Набралось 100 человек, которым интересно, – под данную целевую аудиторию можно создавать уже и основной продукт.

Мы предлагаем практически то же самое. Риэлтор как финальный посредник между заказчиком и государством говорит: в этом районе будут пользоваться спросом такие-то помещения.

И под этот спрос создается объект, который продается под гарантии государства. В такой ситуации инвестор будет знать, что он не встретит помех на своем пути и может загодя выстроить очередь из риэлторов и конечных покупателей.

На Западе распространен институт субсидий. Допустим, государству в каком-то регионе интересно развивать какие-то конкретные направления. И оно ослабляет требования под них: снижает налоги, проценты по кредитам, максимально упрощает путь реализации проектов.

Объясню, как это может работать у нас, немного утрируя. Так, если делегация Минэкономики Беларуси побывала, например, в Замбии и увидела, что там хорошо продается белорусский сельдерей, то исходя из этого можно сделать госзаказ. Необходимо срочно создать предприятия с определенным «узконишевым» типом производства и предложить его инвестору. Потому что у государства средств на все нет.

В такой ситуации, чтобы простимулировать потенциального инвестора, следует банально что-то «упростить, предоставить, облегчить».

В противном случае мы еще 20 лет будем кручиниться по поводу объектов, которые никто не только не покупает, но даже бесплатно не берет.

Использование материала без разрешения редакции запрещено. За разрешением обращаться на op@neg.by 

***