Услуги риэлтера в расходах организации: бухучет и налоги
Арендодатель обратился к рилэтеру с целью поиска арендатора. Арендатор был найден, и арендодатель выплатил риэлтеру вознаграждение в соответствии с тарифами (ставками) на рилэтерские услуги, утв. постановлением Совмина от 14.03.2008 № 386.
Впоследствии договор аренды с арендатором заключен не был (был заключен).
Как отразить данное вознаграждение в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя, если сдача в аренду не является (является) основным видом деятельности организации?
Отношения, возникающие между риэлтерской организацией и юридическим либо физическим лицом, являющимся потребителем риэлтерских услуг, регулируются Правилами осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь утв. Указом от 09.01.2006 № 15 (далее – Указ № 15, Правила № 15).
Риэлтерской деятельностью является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в т.ч.:
– консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;
– представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;
– подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;
– организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;
– помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подп. 1.3 Указа № 15).
В соответствии со ст. 733 Гражданского кодекса риэлтерские услуги оказываются на основании заключенного между заказчиком и риэлтерской организацией договора на оказание риэлтерских услуг, согласно которому одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Сдача имущества в аренду признается:
– основной текущей деятельностью организации, если эта деятельность приносит основной доход в деятельности организации;
– прочей текущей деятельностью, если эта деятельность не является основной текущей деятельностью и не относится к финансовой и инвестиционной деятельности (абз. 6 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102)).
Доходами по текущей деятельности являются выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг, а также прочие доходы по текущей деятельности (п. 6 Инструкции № 102).
Расходы по текущей деятельности представляют собой часть затрат организации, относящихся к доходам по текущей деятельности, полученным организацией в отчетном периоде (п. 7 Инструкции № 102).
Для арендодателя это означает, что в расходы по сдаче имущества в аренду включаются затраты, относящиеся к доходам по аренде, полученным в отчетном периоде. Основным доходом арендодателя по аренде является арендная плата.
Так как в данном случае услуги риэлтера направлены на поиск арендатора, т.е. связаны с осуществляемой деятельностью организации по сдаче имущества в аренду, то и расходы на оплату стоимости услуг риэлтера относятся к расходам по текущей деятельности арендодателя: основной или прочей.
Если сдача имущества в аренду является основной деятельностью организации, то доходы от сдачи имущества в аренду отражаются в составе выручки на сч. 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности», субсч. 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг».
Затраты на оплату услуг риэлтера в этом случае, по мнению автора, не относятся к затратам арендодателя, прямо связанным с арендой имущества и формирующим ее себестоимость. Их следует учитывать независимо от того, заключен договор аренды или нет, на сч. 26 «Общехозяйственные затраты», поскольку на нем отражаются начисленная амортизация и затраты на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения, затраты на содержание управленческого персонала, затраты на информационные, аудиторские и другие услуги, другие аналогичные по назначению затраты (ч. 1 п. 28 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50, п. 8 Инструкции № 102).
Доходы от сдачи имущества в аренду (арендная плата), когда сдача в аренду не является основной деятельностью, отражаются на сч. 90, субсч. 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности» как прочие доходы по текущей деятельности.
Расходы арендодателя в размере стоимости риэлтерских услуг в этом случае отражаются в составе прочих расходов по текущей деятельности по сч. 90, субсч. 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности», независимо от того, заключен договор аренды или нет, как другие расходы по текущей деятельности (абз. 20 п. 13 Инструкции № 102).
В случаях, когда сдача имущества в аренду является основной текущей деятельностью организации, как и в случаях, когда сдача имущества в аренду относится к прочей деятельности, организация пользуется услугами риэлтера по поиску арендаторов, но в итоге не с каждым потенциальным арендатором, предложенным (найденным) риэлтером, арендодателем заключается договор аренды. Возникает вопрос: можно ли расходы на оплату риэлтерских услуг учесть при налогообложении прибыли?
Учитывая нормы п.п. 1 и 2 ст. 130 Налогового кодекса (далее – НК), главным условием для отнесения расходов организации в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, является их связь с процессом производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав.
В состав внереализационных расходов включаются расходы по сдаче в аренду. Такие расходы признаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в аренду, учитываемых в порядке, определенном подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК. Состав расходов по сдаче имущества в аренду определяется с учетом положений ст.ст. 130 и 131 НК (подп. 3.18 п. 3 ст. 129 НК).
Кроме того, к внереализационным расходам могут быть отнесены другие расходы, потери, убытки плательщика при осуществлении своей деятельности, непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав (в данном случае со сдачей имущества в аренду). Такие расходы отражаются не ранее даты их фактического осуществления (возникновения) (подп. 3.27 п. 3 ст. 129 НК).
Исходя из этого, по мнению автора, расходы арендодателя на оплату услуг риэлтера, когда сдача в аренду не является основной деятельностью организации, независимо от того, заключен договор аренды или нет, не ранее даты их фактического осуществления относятся в состав внереализационных расходов как другие расходы арендодателя при осуществлении своей деятельности (как текущей, так и прочей), непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав на основании подп. 3.27 п. 3 ст. 129 НК.
