ТОП нарушений в сфере арендных отношений при сдаче в аренду государственного имущества

Наиболее распространенными в сфере аренд­ных отношений, в т.ч. при сдаче в аренду государственного имущества, являются следующие нарушения.

Нарушение 1.

Сторонними лицами без заключения договоров аренды либо безвозмездного пользования используются помещения (их час­ти), внешние стены зданий, покрытия площадок.

Требование законодательства. Передача зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности, если иное не установлено законодательными актами, в пользование юридическим лицам, основанным на негосударственных формах собственности, и ИП, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, без заключения договора аренды (субаренды), а также государственным организациям, за исключением передачи в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование или аренду (субаренду), запрещена (подп. 2.1 п. 2 Указа № 9²).

Пунктом 7 Положения о порядке сдачи в аренду³ определено, что недвижимое имущество передается арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу на основании передаточного акта, в котором должны быть указаны обязательные требования (место и дата составления акта, регистрационный номер и дата заключения договора аренды, характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества, сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей в случае их наличия).

Передаточный акт подписывается сторонами (их представителями) и заверяется печатями сторон.

Аналогичные требования в отношении коммунального имущества принимаются в соответствии с решениями местных Советов депутатов.

Нарушение 2.

Арендодатели не представляют в облисполкомы и Минский горисполком информацию об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, для включения в единую информационную базу данных неис­пользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещенную в сети Интернет.

Требование законодательства. В соответствии с ч. 2 п. 3 Положения о порядке сдачу в аренду информация об объектах недвижимого имущест­ва, предлагаемых к сдаче в аренду (за исключением недвижимого имущества, предлагаемого к сдаче в аренду дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в РБ), в т.ч. в случаях их высвобождения в результате окончания (досрочного прекращения) договоров аренды, за исключением случаев, когда арендаторами реализовано преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок, представляется юридическими лицами – арендодателями в 10-дневный срок после получения согласования с государственными органами и иными организациями в случаях, когда такое согласование предусмотрено законодательством, в облисполкомы и Минский горисполком для включения в порядке, установленном Госкомимуществом, в единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещенную в сети Интернет.

Аналогичные требования в отношении коммунального имущества принимаются в соответствии с решениями местных Советов депутатов.

Нарушение 3. 

Не обеспечивается полная и своевременная уплата в бюджет 25% средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества.

Требование законодательства. В соответствии с подп. 2.3 Указа № 150 Нацбанк, республиканские унитарные предприятия, учреждения, другие организации, за которыми недвижимое имущест­во, находящееся в республиканской собственности, закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также акционерные общества, созданные в процессе преобразования арендных предприятий, коллективных (народных) предприятий, государственных пред­приятий, государственных унитарных предприятий и приватизации арендных предприятий, и республиканские государственно-общественные объединения в отношении переданного им в безвозмезд­ное пользование недвижимого имущества, находящегося в республиканской соб­ственности, должны обеспечить перечисление в республиканский бюджет 25% средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества. Размер средств, подлежащих перечислению в республиканский бюджет, определяется после исчисления и вычета начисленного налога на добавленную стоимость.

Средства подлежат перечислению в доход рес­публиканского бюджета не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.

В случае несвоевременного перечисления в республиканский бюджет платежей арендодатель уплачивает пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем, установленным для уплаты, и включая день перечисления (взыскания) средств (ч. 3 подп. 2.9 п. 2 Указа № 150).

Неуплата или неполная уплата в республиканский бюджет платы и средств влечет ответственность, предусмотренную ст. 23.27 КоАП⁵ за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом (подп. 2.10 Указа № 150).

Нарушение 4.

Необоснованно применяются при расчете ставки арендной платы понижающие коэффициенты, установленные для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества.

Требование законодательства. Порядок расчета арендной платы субъектами хозяйствования, имущество которых находится в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и(или) ее административно-территориальных единиц, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы⁶.

Организации частной формы собственности при предоставлении в пользование нежилых помещений устанавливают арендную плату на основании ст. 585 ГК в размере, согласованном с арендатором. Вместе с тем эти организации вправе также руководствоваться Положением о порядке определения размеров арендной платы.

Пример 1. При расчете арендной платы применен понижающий коэффициент 0,2 для арендатора, получающего доходы в размере менее 50% бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году (подп. 1.2.5 п. 1 приложения 2 к Положению порядке определения размеров арендной платы). Контролирующие (надзорные) органы в ходе проводимых контрольных мероприятий вправе запрашивать у Минфина справки о подтверждении факта такого финансирования в целях подтверждения соответствия арендатора указанному критерию. В случае неподтверждения факта получения арендатором дохода в предшествующем году в размере менее 50% бюджетного финансирования ответственность за обоснование применения понижающего коэффициента возлагается на арендодателя.  

Пример 2. При расчете арендной платы применен один понижающий коэффициент при сдаче в аренду помещений для осуществления нескольких видов деятельности, например, арендодатель применил понижающий коэффициент 0,4 в отношении площадей, арендуемых для оказания фотоуслуг (подп. 1.4.1 п. 1 приложение 2 к Положению о порядке определения размеров арендной платы). В то же время установлено, что помещение используется еще и для оказания туристических услуг, в отношении которых применение понижающего коэффициента не предусмотрено.

Нарушение 5.

Передача помещений в безвозмездное пользование.

Требование законодательства. Недвижимое имущество, находящееся в государственной соб­ственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование юридическим лицам и ИП согласно перечню юридических лиц и ИП, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование (далее – приложение к Указу № 150) (попд. 2.12 п. 2 Указа № 150).

Пример 3. Помещение, находящееся в собственности хозяйственного общества, в уставном фонде которого более 50% акций (долей) находится в собственности РБ, передано в безвозмездное пользование профсоюзной организации. В то же время следует учитывать, что указанная передача возможна только если это предусмотрено коллективным договором (ч. 1 подп. 2.12 п. 2 Указа № 150, п. 14 приложения к Указу № 150).

Нарушение 6. 

Арендная плата устанавливается в размере, который не возмещает начисленную амортизацию, налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем согласно законодательству.

Требование законодательства. При сдаче в арен­ду за счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, должно быть обеспечено возмещение начисленной амортизации, а также всех видов налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем согласно законодательству (п. 4 Положения о порядке определения раз­мера арендной платы).

Справочно: порядок возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, понесенные арендодателем, определен Положением № 433⁷.

Если при определении размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее админист­ративно-территориальных единиц, с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, за земельный участок, налога на недвижимость, НДС и прибыли исходя из рентабельности не более 30% (ч.ч. 1, 2 п. 11 Положения о порядке определения размера арендной платы).

При этом размер арендной платы за месяц определяется по следующей формуле:

А_{пл. = (Оам. + Пз. + Ннд.) х (1 + Р : 100) х Sар. + НДС},

где:

А_пл. – размер арендной платы за месяц, руб.;

О_ам. – размер начисленной амортизации на один квадратный метр арендуемой площади в месяц, руб.;

П_з. – земельный налог или арендная плата за земельный участок за один квадратный метр арен­дуемой площади в месяц, руб.;

Н_нд. – налог на недвижимость на один квадратный метр арендуемой площади в месяц, руб.;

Р – процент рентабельности;

S_ар. – арендуемая площадь;

НДС – налог на добавленную стоимость, руб­.

Если при определении размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, НДС, арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 5%.

При этом размер арендной платы за месяц определяется по следующей формуле:

А_{пл. = (Оам. + Пз. + Ннд.) x (1 + Р : 100) x Sар. х Кп.+ + НДС,}

где:

А_пл. – размер арендной платы за месяц, руб.;

О_ам. – размер начисленной амортизации на один квадратный метр арендуемой площади в месяц, руб.;

П_з. – земельный налог или арендная плата за земельный участок за один квадратный метр арендуемой площади в месяц, руб.;

Н_нд. – налог на недвижимость на один квадратный метр арендуемой площади в месяц, руб.;

Р – процент рентабельности;

S_ар. – арендуемая площадь, квадратных метров;

К_п. – коэффициент равномерности поступлений в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (принимается равным 4/3);

НДС – налог на добавленную стоимость, руб.

¹Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имущест­вом» (далее – Указ № 150).

²Указ Президента от 04.01.1996 № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности».

³Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утв. Указом № 150 (далее – Положение о порядке сдачи в аренду).

⁴Гражданский кодекс (ГК).

⁵Кодекс об административных правонарушениях (КоАП).

⁶Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом № 150  (далее – Положение о порядке определения размера арендной платы).

⁷Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утв. постановлением Совмина от 07.06.2018 № 433.