Спрос на офисы не поспевает за предложением

Аналитики рынка коммерческой недвижимости отметили снижение спроса на столичные офисы в III квартале 2025 года. На этом фоне арендные ставки демонстрируют разнонаправленную динамику.

Емкость рынка может существенно вырасти

По данным консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», за июль-сентябрь предложение офисной недвижимости в Минске увеличилось на 19,4 тыс. кв. м и достигло 1126 тыс. кв. м.

Рост предложения обусловлен вводом бизнес-центра «Левада», а также завершением реконструкции корпусов А, В, С бизнес-центра «IT max» в составе МФК «Атмосфера».

При этом эксперты констатируют, что в завершающей стадии находится второй этап бизнес-центра DELPHI в МФК «Атмосфера» и бизнес-центр в МФК SIGMA. Кроме того, активное строительство наблюдается на площадках делового центра «Минск Мир» и «Газпром Центр».

Однако несмотря на высокую готовность, некоторые проекты остаются в статусе ожидания ввода в эксплуатацию.

С учетом всех перечисленных фактов аналитики прогнозируют вывод на рынок в 2026–2027 гг. 190 тыс. кв. м новой офисной недвижимости.

Вакантных площадей стало больше

Несмотря на новые предложения офисов, в III квартале аналитики увидели снижение активности со стороны потенциальных арендаторов. Этот факт, говорится в отраслевом обзоре, «препятствует поглощению свободных площадей».

Вакантность в III квартале увеличивается на 0,8 п.п. и составляет 12,8%. При этом вакантность в классе B1 выше и составляет 16,2%, а в классе B2 — 9%. Рост вакантности обусловлен вводом в эксплуатацию нового объекта — бизнес-центра «Левада».

Актуальные цены

Что касается динамики ставок, то в III квартале, по данным аналитиков компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», наблюдалась разнонаправленная динамика.

Так, в классе B1 среднее значение ставок в III квартале оказалось ниже на 8% по сравнению с предыдущим кварталом и составило 11,5 евро/кв.м в месяц. Динамика обусловлена появлением нового предложения со ставками 9–11 евро/кв.м в месяц.

В то же время в классе B2 произошел заметный рост ставок, которые достигли 10,3 евро/кв.м в месяц. Увеличение стоимости аренды обусловлено увеличением предложения компактных офисов до 100 кв. м с более высокой арендной ставкой.

Следует отметить, что де-юре привязка арендных ставок к курсу инвалюты на рынке недвижимости запрещена, однако де-факто, по наблюдениям участников рынка, «увязка» стоимости аренды с валютным курсом реально существует.

В текущем году произошло заметное укрепление курса белорусского рубля к иностранным валютам. Так, евро подешевел на 6% по отношению к началу января. Соответственно, в тех объектах недвижимости, где де-факто сохранилась увязка рублевых ставок с валютным курсом, арендаторы почувствовали заметное снижение стоимости аренды офисной недвижимости.