$

2.4154 руб.

2.8032 руб.

Р (100)

3.4731 руб.

Ставка рефинансирования

9.25%

Строительство

Создание ОАО «Арендный дом»

06.07.2021
Создание ОАО «Арендный дом»
Фото: freepik

Заинтересованность организаций в строительстве арендного жилья и меры по перенаправлению бюджетных потоков, за счет которых предоставляется государственная поддержка состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут существенно изменить ситуацию с обеспечением граждан качественным и доступным жильем.

Остановимся на очередном предложении, направленном на решение данного вопроса.

 

Механизм и схема строительства арендного жилья

Анализ механизмов и схем строительства арендного жилья, используемых в России и странах Европы, показал, что максимальный эффект может быть достигнут при симбиозе двух игроков – частного бизнеса и государства. То есть речь об использовании частного капитала и бюджетных средств с предоставлением определенных льгот при строительстве. Для успешной реализации программы строительства арендного жилья экономкласса не обойтись без государственно-частного парт­нерства.

Бизнес всегда осторожно относился к проектам, не дающим быстрой отдачи от вложенных средств. На первый взгляд, инвестирование финансовых ресурсов в строительство арендных домов является неперспективным проектом в силу длительного срока окупаемости этих средств и отсроченной на длительное время прибыли. Однако так рассуждают компании-однодневки или те, кто пришел на рынок строительства для быстрого обогащения (имеется в виду строительство коммерческого жилья) и готов покинуть его при первых проблемах. Тот же, кто хочет остаться надолго, понимает, что без социальных проектов и партнерских отношений с государством не обойтись.

Утверждение не голословно: автор предлагала апробацию данной схемы одной известной частной строительной компании, работающей в столице и строящей преимущественно коммерческое жилье. Руководителем данной компании идея не была одобрена, поскольку, по его словам, лучше быстро получить прибыль, исчисляемую миллионами, сейчас. В длительные бизнес-отношения он вступать не будет. Ни о какой социальной ответственности в данном случае речь не идет.

Государство заинтересовано в создании цивилизованного рынка арендного жилья как важного элемента решения жилищных проблем населения – очередников, многодетных, малообеспеченных и молодых семей, иных категорий граждан, а также оживления строительной отрасли, недопущения спада ее развития. Вместе с тем высокая стоимость подготовленных участков земли и подключения к сетям, отчисления на развитие инфраструктуры города, налоги на недвижимость и землю, затраты на усредненный снос, высокий банковский процент при кредитовании – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к преимущественно «коротким деньгам», вкладываться в строительство арендного жилья. Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, предоставляет принцип симбиоза государственного и частного капитала. Одним из действенных механизмов могла бы стать многоступенчатая схема финансирования арендного проекта. Рассмотрим такую схему подробнее.

 

Цель создания

Термин «доходный дом» используется достаточно давно и означает дом, квартиры в котором сдаются в аренду. Итоговая цель –  получение прибыли. Как правило, владельцы доходных домов – юридические и физические лица, при этом понятие «нуждающиеся в улучшении жилищных условий» не является определяющим при принятии решения о сдаче квартиры внаем. Доходные дома в современной России и странах Запада считаются недостаточно выгодными для бизнеса на первом этапе из-за длительности сроков окупаемости данных проектов.

Но для любых частных инвесторов вложения в такие квартиры или апартаменты могут стать способом сбережения денежных средств надолго, особенно в нынешнее время. Дело в том, что пандемия коронавируса подтолкнула развитие сегмента съемного жилья в разных странах, включая Россию. В условиях спада экономики покупка своего жилья становится сложной проблемой для многих. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих инвесторов, включая институциональных.

Опираясь на международный опыт, представляется целесообразным создание в Беларуси, возможно, в порядке эксперимента на базе столицы или областных центров, открытого акционерного общества «Арендный дом». При этом целью создания такого общества должно быть предоставление жилых помещений в аренду преимущественно гражданам, состоящим в установленном порядке на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (что отличается от целей многих организаций, создавших арендные дома). Именно поэтому (в силу решения социальной задачи по помощи в улучшении жилищных условий очередникам), полагаю, в качестве одного из акционеров должно выступать государство, особенно на первом этапе становления и развития ОАО. Впоследствии расклад игроков на данном рынке строительства может изменяться.

 

Механизм создания

Вопросы создания и функционирования акционерных обществ в полной мере отработаны республиканскими нормативными правовыми актами. Так, в Законе от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» прописаны все этапы создания и функционирования открытых акционерных обществ, в т.ч. организация первоначальной и дополнительных эмиссий акций обществ.

Вначале акции выпускаются в размере оплаченного уставного фонда создаваемого акционерного общества. Целью дополнительных эмиссий является увеличение уставного фонда компаний, привлечение вспомогательных финансовых активов, ввод новых акционеров. Выпуская дополнительное количество акций, общество может размещать их среди действующих акционеров, либо продать стратегическим инвесторам (привлекая таким образом дополнительные денежные средства и крупных совладельев), либо продать любым инвесторам путем открытой продажи на рынке (в т.ч. многочисленным физическим лицам).

Таким образом, привлечением в состав новых членов общества решается вопрос дополнительного финансирования программы строительства арендного жилья. Рассмотрим, в чем же заключается интерес участников программы – членов ОАО «Арендный дом» в условиях, когда быстрая окупаемость проекта и получение значительных прибылей на ранних стадиях не представляется возможным.

Государство. На первых этапах создания и работы общества участие государства средствами бюджетов разных уровней позволит вывести проект на старт, дать ему ускорение. Кроме решения такой значимой социальной задачи, как помощь очередникам в получении арендного жилья, построенные арендные квартиры останутся в собственности государства, которое со временем станет получать доход за счет арендной платы от арендаторов. При этом государство должно крепко войти на рынок арендного жилья, стать стержнем, вокруг которого вращаются другие игроки рынка. Это позволит снизить арендную плату на вторичном рынке жилья, диктовать правила игры с учетом интересов сторон в вопросах политики, экономики и организации при строительстве арендного жилья.

Юридические лица. Как уже отмечалось, участниками общества могут быть социально ответственные организации, желающие долго работать на рынке строительства жилья в Беларуси. Учитывая тот факт, что свои акции они могут продать в любое время, а также возможные преференции от государства за активную гражданскую позицию, представляется, что желающих будет достаточно. В определенных случаях активным участникам могут быть предоставлены отдельные льготы в реализации других проектов. Например, предоставление земельных участков на выгодных условиях, освобождение от усредненного сноса и т.д. Кроме того, производственные интересы участников ОАО могут выходить за пределы  строительной отрасли.

Частные лица. Для них приобретение акций общества является надежным способом хранения свободных денежных средств. В настоящее время значительное число граждан, имеющих финансовые ресурсы, приобретают недвижимость для сдачи внаем и получения дохода. Однако далеко не у всех имеются средства для покупки объекта недвижимости в целом, следует учитывать и отсутствие доступных кредитов на указанные цели. Включиться в систему строительных сбережений – накапливать в течение пяти лет денежные средства – нравится не каждому. Также в респуб­лике отсутствует ипотека в классическом ее понимании – наличие достаточного количества «длинных» низкопроцентных денег, предоставляемых на длительный срок. Зато приобрести акции номинальной стоимостью в несколько квадратных метров может практически каждый здесь и сейчас. Эти ценные бумаги будут давать доход длительное время, их можно дарить, завещать, а также продать.

 

Международная практика

Анализ практики возведения и содержания доходных домов в странах Европы и США показал, что их строительство способствует развитию делового туризма в стране, а также упрощает жизнь работодателям, желающим снять жилье для своих сотрудников в другом городе. Инвестиционная привлекательность подобных проектов налицо прежде всего за счет единой структуры арендного дома, управлять которой намного легче. Также многие аналитики сходятся во мнении, что окупаемость таких проектов составляет около 20 лет. Да, немало, но эту цифру можно откорректировать, используя разные подходы к расчету арендной платы. Так, для льготных категорий граждан оплата может быть одна, а для граждан, не состоящих на таком учете, – другая.

 

Преимущества создания

Развитие сегмента арендных квартир посредством создания ОАО «Арендный дом» облегчит доступ граждан к недорогой и комфортной аренде, решит вопросы сохранности денежных средств на длительное время. Однако для реализации развития программы потребуется строительство далеко не одного объекта жилой недвижимости, а стоимость аренды должна уступать рыночной, иначе такие дома просто не смогут составить конкуренцию наиболее распространенной на данный момент аренде на вторичном рынке. Вместе с тем любая инициатива, нацеленная на улучшение качества жизни граждан, должна только приветствоваться и поддерживаться. Арендное жилье является альтернативой частной собственности.

Частное жилье должны иметь лица, сумевшие заработать на него. Остальные вправе претендовать на арендное жилье и получать его как поддержку (и немалую) от государства. Возможно, данный вывод не является популярным в настоящее время, но экономику следует ставить на первое место в любых инициативах.

 

Автор публикации: Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ, менеджер-экономист, инженер-строитель


***
Менеджмент: рубрики
Актуально
Важно
Мы в соцсетях
Архивы «ЭГ»
Подборки
Полезное