Современные склады по-прежнему в дефиците

В столичном регионе, на территории которого находится больше всего коммерческой недвижимости, текущий спрос на склады существенно превышает предложение. Поэтому доходит до того, что офисы в некоторых случаях арендаторам обходятся дешевле.

Спрос и предложение на рынке складской недвижимости

Согласно экспертным оценкам, вакантность на рынке складской недвижимости в столичном регионе находится в диапазоне 2–3%. Фактически можно говорить о дефиците современных складов, поскольку существующий и потенциальный спрос на них значительно выше предложения.

«Вакантность устремилась к нулю, а ставки – за облака», – образно прокомментировал ситуацию на рынке складской недвижимости в 2024 г. партнер, исполнительный директор консалтинговой компании NAI Belarus Андрей Алешкин.

Впрочем, предложение на рынке в 2024 г. несколько выросло. Эксперты, в частности, обратили внимание на ввод в эксплуатацию складских площадей (39 тыс. кв. м) на территории ТЛЦ «Прилесье». Также в прошлом году был введен в эксплуатацию складской комплекс «Б60» общей площадью около 11 тыс. кв. м.

При этом появляющиеся современные складские площади практически не влияют на сложившийся уровень вакантности на рынке, потому что сразу же находят хозяина.

«Значительная часть помещений в объектах не выйдет на рынок аренды, поскольку строится или под заказчика, или под бизнес компаний-застройщиков», – констатируют эксперты NAI Belarus в годовом обзоре рынка складской недвижимости.

Консалтинговые компании видят большую разницу между спросом и предложением в данном сегменте коммерческой недвижимости. Так, в столичном регионе спрос на складские помещения составляет около 100 тыс. кв. м, а вакантные площади – около 26 тыс. кв. м.

Такой дисбаланс аналитики объясняют тем, что застройщики в последние годы проявляли весьма сдержанную активность на рынке складской недвижимости.

«Санкционное давление, рост стоимости привлеченного финансирования, международная нестабильность и неопределенность стали причинами, по которым многие проекты были отложены или временно остановлены», – прокомментировали ситуацию последних лет аналитики компания «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», которая также подготовила отраслевой обзор.

В основном в 2024 г., по их наблюдениям, в столичном регионе вводились объекты, реализация которых началась 3–4 года назад или их строительство было профинансировано международными банками.

Тем не менее в прошлом году, согласно оценке NAI Belarus, ситуация постепенно стала меняться к лучшему, и девелоперы начали анонсировать новые проекты.

«В итоге уже на ближайший период ожидаем на рынке свыше 220 тыс. кв. м новых площадей, а на среднесрочный период – свыше 450 тыс. кв. м, что уже неплохо», – полагает А. Алешкин.

Обеспеченность складами в соседних странах

На данный момент, с учетом результатов 2024 г., по емкости рынка складской недвижимости минский регион уступает показателям, которые имеют столицы сопредельных государств.

Так, в Варшаве на одного жителя приходится 3,4 кв. м производственно-складских площадей, в Таллине – 4,8 кв. м, в Риге – 2,6 кв. м, в Вильнюсе – 2 кв. м, в Москве – 1,9 кв. м, а в Минске – только 0,9 кв. м, говорится в обзоре «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

Относительно низкая обеспеченность складскими площадями по сравнению с другими государствами сочетается в Беларуси с высокой концентрацией объектов, приходящихся на столицу, обращают внимание аналитики. В частности, 75% всей производственно-складской недвижимости находится в Минске, в то время как в Литве на столицу приходится 45% таких площадей, в России – 53%, в Польше – 20%.

По уровню концентрации площадей производственно-складской недвижимости, приходящихся на столицу, Минск имеет примерно такой же показатель, как Таллин. Хотя у последнего обеспеченность соответствующими площадями в расчете на человека в 5 раз выше, чем в белорусской столице.

Реальные и прогнозируемые арендные ставки

С учетом развития электронной коммерции спрос на складские помещения будет расти, соответственно, вакантность будет оставаться на низком уровне, прогнозирует «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

«Прогнозируемые ставки аренды будут в пределах 4–6 евро/ кв. м/мес. в классе В и 5–7 евро/ кв. м/мес. в классе А. Вакантность на протяжении года будет находиться на уровне 2,5% ±1,5 п.п.», – предполагают аналитики консалтинговой компании.

Ожидать, что ставки будут низкими или сохранятся на уровне годичной и более давности, в принципе не приходится, считают аналитики NAI Belarus.

Согласно их оценке, неудовлетворенный спрос в складской недвижимости составляет 60–80 тыс. кв. м. На этом фоне арендные ставки на современные склады находятся в диапазоне от 20 до 28 руб. за 1 кв. м и являются совсем не низкими. Доходит до того, что арендовать офисы стоит дешевле, чем склад.

«В текущий период участники рынка отметили, что иногда в складских комплексах с административно-бытовым комплексом арендовать административно-офисное помещение стоит дешевле, чем склад, примыкающий к зданию», – отмечают эксперты NAI Belarus.

Кстати, ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения специфических групп товаров, уже достигли 45–50 руб. за 1 кв. м и более.

Рост ставок аренды обусловлен не только дисбалансом спроса и предложения, но и изменением курса валют.

Как известно, уже более двух лет участники рынка коммерческой недвижимости обязаны определять арендные ставки в рублях и им законодательно запрещено увязывать стоимость аренды с курсом евро. Однако де-факто изменения курса рубля к основным валютам учитываются при заключении арендных договоров, констатируют аналитики NAI Belarus.

Эксперты прогнозируют, что в 2025 г. спрос на складскую недвижимость сохранится повышенным, будут поглощаться новые или освободившиеся площади, а ставки аренды останутся на высоком уровне.