Совместное домовладение и содержание общего имущества

В одном здании находятся 4 организации (собственность нежилая в оперативном управлении), в т.ч. и наша. Согласно договору о совместном домовладении мы выбраны управлять имуществом общего пользования (далее – управляющая организация). Кроме распределения затрат по коммунальным платежам (тепло-, электро-, водообеспечение и канализация) по удельному весу занимаемых площадей, наша организация оказывает услуги по уборке, охране и обслуживанию помещений. Для этих целей укомплектован штат работников. Считая, что мы оказываем услугу по обслуживанию здания, мы формируем стоимость услуги (себестоимость + рентабельность и НДС). Под услугой мы понимаем охрану, уборку и обслуживание котельной, подвальных помещений и всего здания в целом.

Спустя 3 года две организации стали считать, что мы не оказываем услуги и не можем устанавливать рентабельность. При этом они ссылаются на Закон от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» и считают это не услугой, а возмещением затрат на содержание, и предлагают исключить из платежей рентабельность, накладные расходы и пр. Это приведет к убыткам для нашей организации путем получения невосполнимых затрат, которые влияют на себестоимость продукции.

Должны ли участники совместного домовладения возмещать участнику, который управляет общим имуществом, только фактические затраты по содержанию общего имущества, или управляющая организация может «продавать» другим участникам оказываемые ей услуги по содержанию общего имущества, включая в их стоимость суммы прибыли (к таким услугам относятся работы (услуги) по охране, уборке и обслуживанию котельной, подвальных помещений и всего здания в целом, оказываемые уполномоченным участником)?

Оказываемые организацией услуги по комплексному обслуживанию здания и уборке прилегающей территории собственными силами как штатными работниками (электромонтер, слесарь-сантехник, рабочий по комплексному обслуживанию здания, контролер КПП, уборщик территории), так и с привлечением сторонних организаций, являются услугами, а получаемые за них денежные средства – выручкой организации. По договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 733 Гражданского кодекса, далее – ГК). Доходами по текущей деятельности являются выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг, а также прочие доходы по текущей деятельности (п. 6 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102). Общие положения о подряде (ст.ст. 656–682 ГК) и положения о бытовом подряде (ст.ст. 683–695 ГК) применяются к договору возмездного оказания услуг (ст. 737 ГК). Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п. 2 ст. 663 ГК).

К обязательным платежам по содержанию и ремонту общего имущества относятся платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества (п. 3 Инструкции о порядке определения общих раз­меров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утв. постановлением Мин­жилкомхоза, Минстройархитектуры, Госкомимущества от 12.05.2015 № 12/17/17, далее – Инструкция). Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонты общего имущества (п. 5 Инструкции). Они определяются путем суммирования платежей за расходы на содержание и указанные ремонты общего имущества (п. 6 Инструкции). Размеры платежей за расходы на содержание общего имущества определяются путем суммирования платежей за расходы, понесенные собственниками совместного домовладения, на техобслуживание общего имущества, в т.ч. лифта, санитарное содержание общего имущества, коммунальные и другие услуги.

При этом размер платежей за расходы по коммунальным услугам определяется исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении на основании данных приборов индивидуального или группового учета, а при их отсутствии – на основании норм (нормативов) потребления, устанавливаемых соответствующими органами госуправления, а также тарифов на коммунальные услуги, установленных в соответствии с законодательством; за расходы на тех­обслуживание общего имущества, в т.ч. лифта, санитарное содержание общего имущества и другие услуги – на основании фактических затрат на оплату этих услуг. Размеры платежей за расходы на текущий и капитальный ремонты общего имущества определяются на основании фактических затрат, понесенных при осуществлении таких ремонтов.

В случае, если в отношении цен (тарифов) на товары (работы, услуги) в соответствии с законодательством о ценообразовании не применяется регулирование цен (тарифов), размеры платежей за отдельные расходы определяются на основании фактических затрат по ценам (тарифам) на товары (работы, услуги), установленным юридическим лицом, индивидуальным пред­принимателем, физическим лицом самостоятельно или по согласованию с покупателем. К коммунальным услугам относится горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), электро-, тепло­снабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами (п. 2 Инструкции).

Таким образом, на основании изложенных норм коммунальные услуги, распределяемые пропорционально занимаемым площадям, должны быть компенсированы организации в размере фактического потребления этих услуг в натуральном выражении на основании данных приборов индивидуального или группового учета, а также тарифов на коммунальные услуги, установленных в соответствии с законодательством; услуги, оказываемые организацией, – по ценам (тарифам) на товары (работы, услуги), установленным юридическим лицом самостоятельно или по согласованию с покупателем.