Складская логистика в Беларуси: — анализ ситуации и рекомендации

 «ЭГ» вместе с ведущим мировым агентством Colliers International продолжает цикл аналитических обзоров в сфере коммерческой недвижимости (см. «ЭГ» № 61 от 17.08.2018). Тема сегодняшнего разговора – анализ и рекомендации по складской логистике.

Спрос на склады, несколько «под­кошенный» кризисом 2014–2016 гг., стабилизировался еще в 2017 году. В текущем году продолжился рост спроса. При этом предложение новых объектов отсутствовало. На рынке сложилась ситуация, когда крен в соотношении спроса/предложения оказался пол­ностью на стороне спроса.

Этому способствовало развитие общей ситуации в экономике и прежде всего в отраслях–драйверах складской логистики.

Так, и в 2017 году, и в прошедший период 2018 года наблюдался рост промпроизводства и внешней тор­говли товарами, увеличивался розничный и оптовый товарооборот внутреннего рынка, положительную динамику демонстрировали грузоперевозки, транспортные услуги и др. И даже то, что с III квартала т.г. отмечается некоторое замедление экономического роста, коренным образом не по­влияло на спрос на склады. Спрос по-преж­нему остается высоким, благодаря чему за прошедший период этого года рынок «поглотил» фактически все вакантные площади, которые образовались в предыдущие годы в действующих объектах и все новые складские площади, введенные в 2017 году.

Чем дальше, тем логистичнее?

Ввод новых площадей не по­крыл потребностей рынка, и арен­даторам пришлось искать альтернативы.

Раньше минские потребители ориентировались только на варианты в районе МКАД и соглашались на расстояние 3–5 км от кольцевой при условии скидок и хороших подъездов (в исключительных случаях – на 7–8 км от МКАД). Во II–III кварталах 2018 года вопрос расстояния стал второстепенным – арендаторы выбирают локации на 10, 20 км и далее от МКАД. Причем в дальних локациях на площадях логистических центров базируются арендаторы из сектора розничной торговли, оборудуя там распределительные центры (далее – РЦ).

Можно усомниться в целесообразности и логике действий ри­тейлеров, ведь РЦ в пригородной зоне Минска нацелены, в первую очередь, на обслуживание розничных объектов в столице и ближайшем пригороде. А специфика роз­ницы такая, что важно  не длительное складирование, а прежде всего постоянный оборот грузового транспорта – как крупнотоннажного, поставляющего в РЦ круп­ные партии товаров, так и развозных грузовиков, доставляющих укомплектованные грузы в точки продаж. И соответственно, чем больше тран­спортное плечо, тем выше тран­спортные затраты в конечной цене товаров.

С другой стороны, отсутствие качественных РЦ еще больше будет сдерживать развитие сетей, чем увеличение расходов на тран­с­портировку. Поэтому на очень многих удаленных от Минска объектах основные арендаторы – именно представители розницы: в новых складах логопарка в индустриальном парке «Великий Камень», в логистическом центре в Ракове, в складском комплексе в д. Кулики… Не потому что нравится, а реальность заставляет.

Вместе с тем некоторые компании-арендаторы отмечают, что соглашаются на аренду на отдалении от МКАД, потому что расстояние в 15–20 км по скоростной автомагистрали иногда требует меньших временных затрат и расходов на топливо, чем близкорасположенные объекты, но с плохими подъездами или постоянно образовывающимися транспортными заторами, как это, например, часто бывает в районе Колядич.

Специфика аренды складских комплексов на таких расстояниях в том, что по мере удаления на 8–10 км от МКАД ставки аренд­ной платы снижаются в среднем на 1 EUR за 1 м² арендуемой площади по сравнению с аналогичными объектами, расположенными в районе МКАД. Поэтому владельцам складских объектов, отдаленных от городской черты Минска, нужно учитывать эту специфику.

Проекты в аренду

На современном этапе сложилась ситуация, благоприятная для инвестиций в складскую логистику. Сейчас целесообразно реализовывать новые проекты и особенно завершать законсервированные объекты. Из-за влияния кризиса в 2015–2016 гг. произошло падение спроса и просели ставки, строительно-монтажные работы по отдельным объектам приостановились и оказались законсервированными (некоторые в высокой стадии строительной готовности). Если оперативно завершить проекты, на пике высокого спроса можно быстро найти арендаторов и сдать помещения по хорошим ставкам.

А хорошие ставки аренды логично найдут отражение в стоимости объекта. Гарантированный стабильный доход повысит привлекательность объекта в случае его продажи или передачи в залог.

Так, если рассмотреть процесс оценки объектов современной складской недвижимости на текущий момент, ориентир стоимости по реализованным сделкам (срав­нительный метод оценки) не будет показательным. Продажи на текущий момент – единичные, особенно по комплексам большой площади. Поэтому доход от объекта, конвертированный в стоимость (доходный метод оцен­ки), будет наиболее полно отражать ценность современного складского объекта.

Основные факторы, учитываемые в расчете стоимости по доходной модели: рыночная и договорная ставка аренды (например, наличие заключенного договора аренды может повысить или понизить стоимость объекта зависимости от величины договорной арендной ставки), загрузка объекта, уровень расходов по объекту, риски объекта, общая норма дохода или прибыли при инвестировании в объекты складской недвижимости.

Арендодатель диктует правила

В целом, если подытожить раз­витие рынка складской логистики в недавний период и заглянуть в среднесрочную перспективу, выделим следующие моменты.

Девелоперам и инвесторам, работающим в сегменте складов, надо внимательнее отнестись к локациям по периметру МКАД-2, особенно в тех местах, где сходятся МКАД-2, радиальные автомагистрали и железнодорожные ветки. Там вполне можно реализовать проекты мультимодальных комп­лексов. А спрос, как видно из практики последнего года, сфор­мирован и на более отдаленные локации.

Если есть инвестиционные участки под складские комплексы вблизи МКАД, то их тем более следует осваивать. Здесь спрос будет не только в текущий момент: без лишнего пафоса можно говорить, что он будет всегда. Стоимость объектов рядом с МКАД также остается максимальной на всех этапах развития рынка, существенно превышая средние показатели цен на склады в пригороде Минска.

Вблизи МКАД не стоит игнорировать небольшие площадки, на которых можно построить складские объекты общей площадью 1500–1800 м². Теперь такие площади также востребованы и даже популярны, поэтому спрос на них будет и в перспективе.

При этом не пытайтесь объять необъятное: в последнее время реализуется ряд проектов 2-этаж­ных складов на небольших участ­ках, с высотой потолков, которая толком даже не позволит организовать 2-ярусное хранение.

Хорошо, если местоположение таких объектов покажется при­влекательным для компаний, оперирующих складами-магазинами, – розничная или мелкооптовая торговля сможет оперировать такими помещениями, но чисто складское оперирование может оказаться невостребованным. Такие проекты – для очень узкого круга потребителей, которым необходимо исключительно напольное хранение, но и те, как правило, не рассматривают 2-й этаж.

А вот потребителям на современном этапе сложно дать какие-либо рекомендации. В складском сег­менте преобладает рынок арендодателя, и арендатору слож­но из чего-то выбирать, а тем более выдвигать встречные требования.

Единственное, поскольку все чаще придется останавливаться на объектах на удалении от столицы, – обращайте внимание соб­ственников на сложившуюся взаимосвязь снижения ставки пропорционально расстоянию. Вы несете более высокие транспортные затраты, и собственник, хоть час­тично, таким образом их компенсирует.