$

2.1261 руб.

2.4663 руб.

Р (100)

3.2227 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Личное

Сдать квартиру в аренду и не попасть впросак: 7 шагов по заключению и расторжению договора найма жилого помещения

05.08.2018
Сдать квартиру в аренду и не попасть впросак: 7 шагов по заключению и расторжению договора найма жилого помещения
Фото: Ján Jakub Naništa

Легальное определение термина договор найма жилого помещения содержится в ст. 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК) – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Такие договоры заключаются только с согласия всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника. Из п. 1.8 Указа № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными организациями по заявлениям граждан» (далее – Указ № 200) можно сделать вывод, что их согласие должно быть выражено в письменной форме.

Договоры найма жилого помещения в Беларуси регистрируются в расчетно-справочном центре (для частного жилфонда) соответствующего района по месту нахождения жилого помещения.

 

Шаг 1. Обращаемся в регистрирующий орган для составления и регистрации договора.

Явиться в регистрирующий орган для регистрации договора должны обе стороны с паспортами.

В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилфонда;
  • три экземпляра договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

 

Шаг 2. Проверяем наличие в договоре обязательных в соответствии с законодательством условий.

В договоре найма жилого помещения обязательно нужно указать (п.1, 2 ст. 50 ЖК):

  • предмет договора найма жилого помещения;
  • размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
  • срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги;
  • членов семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении. Типовая форма договора установлена постановлением Совмина от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее – постановление № 1191).

В случае если наймодатель хочет заключить договор на определенный период времени, то к предыдущим существенным условиям договора найма жилого помещения добавляется еще одно существенное условие: срок данного договора (ст. 50 ЖК).

Важно! Если такой срок не указан в самом договоре, то договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок оплаты подоходного налога по нему. А в случае, если наниматель фактически покинул жилое помещение, то заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.). И тогда расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога придется в судебном порядке.

Следует также отметить, что пункт об оплате услуг по сдаче внаем должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). А для того чтобы обезопасить себя от инфляционных издержек, часто прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа.

Объектом данного договора является только жилое помещение.

Согласно п. 14 ст. 1 ЖК, жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам, и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – установленные для проживания санитарные и технические требования).

Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А если на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.

Что не может быть предметом договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма жилого помещения не может быть помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале.

Также не может быть предметом данного договора квартира, построенная (приобретенная) с привлечением льготного кредита до полного его погашения, за исключением случаев, когда получено разрешение соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (пп. 1.20 п. 1 Указа Президента от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13).

Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковым, сельском исполнительном комитете, в местной администрации района в городе (далее – регистрирующий орган).

 

Шаг 3. Регистрация договора уполномоченным органом.

Регистрирующий орган произведет регистрацию данного договора в течении 2 дней со дня подачи вышеперечисленных документов, а при необходимости запроса документов, иных сведений – в течение 10 дней (п. 1.8 Указа № 200).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий остается в регистрирующем органе.

Регистрирующий орган в течение 5 дней с даты регистрации договора направит его копию в налоговый орган по месту жительства собственника согласно ч. 2 подп. 1.6 п. 1 Указа от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – Указ № 497).

 

Шаг. 4. Исполняем договор найма жилого помещения.

После регистрации договора найма наймодатель обязан:

предоставить нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование либо без такого акта жилое помещение;

производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также текущий ремонт жилого помещения за свой счет;

при расторжении настоящего договора по инициативе наймодателя предварительно за  один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов  расторжения договора;

выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

В обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения входит следующее:

использовать  жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

вносить  плату за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором;

вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее  25-го  числа  следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;

обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем   время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные  услуги,  для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений; соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;

возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем  помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;

при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей  эксплуатацию жилищного  фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

при прекращении либо расторжении договора освободить в течение трех суток, если иной срок  не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в договоре;

при изменении количества проживающих проинформировать об этом наймодателя в 10-дневный срок;

соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

Как видно из представленного перечня, обязанностей у нанимателя по договору найма жилого помещения гораздо больше, нежели у наймодавца.

Вместе с тем, основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за жилищно-коммунальные услуги.

Важно! До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодавца, что представляется наиболее надежным и целесообразным, и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.

 

Шаг 5. Уплачиваем подоходный налог по договору найма.

Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.

Важно! Ставки налога за сдачу в наем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.

Например, в Минске, по состоянию на 1.08.2018 г. за одну комнату установлены следующие ставки налога:

 I зона (центр Минска) – 32,5 руб.

 II зона (ориентировочно – в границах второго кольца) – 27 руб.

 III зона (спальные микрорайоны Минска) – 23 руб.

 IV зона (территория вдоль МКАД) – 23 руб.

 V зона (территории за пределами МКАД) – 18,5 руб.

 Более  подробно, схематично ознакомиться с расположением указанных зон можно на сайте: https://m.realt.by/wiki/term/nalog-na-sdachu-kvartiry/.

Уплатить подоходный налог можно одним из следующих способов:

Первый способ – за весь календарный год либо за период действия договора в этом году – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем (аренду).

Уплата подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1- го числа года, за который осуществляется уплата. При этом при изменении налоговых ставок в течение года, за который уплачены суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат.

Второй способ – за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места в наем (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.

В случае изменения в 2019 году размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах, граждане, уплачивающие налог ежемесячно, должны будут оплатить налог по новым ставкам начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.

Важно! Для оплаты суммы налога через ЕРИП или банк необходимо знать свой ученый номер и банковские реквизиты для оплаты.

Данные сведения можно получить в налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения.

В каких случаях производится доплата подоходного налога.

Если сумма полученного в течение 2018 года дохода превысит 6116 рублей, то гражданину необходимо не позднее 1 марта 2019 года представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15 мая 2019 года произвести доплату подоходного налога (в данном случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи в наем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога).

Отметим, что согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 Налогового кодекса, наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от оплаты такого налога.

 

Шаг 6. Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).

В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменения сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.

Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 ЖК). Отметим, что на основании Указа № 200 внесение изменений в договор найма жилого помещения подлежит регистрации в регистрирующем органе, в таком же порядке, как и сам договор найма жилого помещения.

Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения данного договора) в регистрирующем органе по месту нахождения жилого помещения (см. приложение 1).

 

Шаг 7. Расторгаем договор найма жилого помещения.

Важно! Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.

Так в силу статьи 60 ЖК договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях:

в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения;

с истечением его срока, установленного в договоре;

по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).

Помимо случаев прекращения договора найма жилого помещения, в законодательстве закрепляются основания расторжения договора найма жилого помещения.

Так, согласно Форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 1191,  указанный договор может быть расторгнут:

по соглашению сторон;

по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими  совместно  с  ним  членами  его  семьи  существенных  условий договора,  а  также  в  случаях,  если  наниматель жилого помещения и (или) проживающие  совместно с ним члены его семьи, систематически  (три и более раза в течение   календарного  года  со  дня  принятия  первого  административного воздействия)  разрушают  или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;

по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних  членов  его  семьи  в  любое время после исполнения своих

обязательств перед наймодателем;

в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом, согласно части первой пункта 5 ст. 61 ЖК при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В этой связи возникает вопрос: является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя, и надлежит ли в этом случае направлять последнему письменное предупреждение о расторжении договора?

Либо инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье (а он, безусловно, имеет на это право), и в этом случае, понятно, заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке.

По мнению автора, исходя их существующих в настоящее время положений в указанных выше нормативных правовых актах, случай нарушения договора является не инициативой наймодавца, а именно его требованием. И при таких обстоятельствах, на него не распространяется часть первая пункта 5 статьи 61 ЖК о предварительном уведомлении за один месяц.

Необоснованным представляется ожидание наймодавцем в течение месяца для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушат существенные условия договора или систематически портит его имущество.

Кроме того, не в полной мере очевиден ответ на вопрос: с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, когда наймодавец не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования.

Обоснованным представляется применение в данном случае  положений пункта 2 ст. 61 ЖК, согласно которому при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Данный вопрос является весьма значительным для целей налогообложения, поскольку в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог, поскольку договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.

При этом на практике, налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует с наймодавца либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодавца), либо решение суда о расторжении договора (которого так же может не быть в случае, если наниматель уехал сам по требованию наймодавца, и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).

Указанные вопросы являются недоработанными со стороны законодателя и, несомненно, требуют правового урегулирования.

В настоящее время, исходя из существующих норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодавец вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от наймодавца расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.

При согласии наймодавца и добровольного выезда нанимателя, в силу положений пункта 2 статьи 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.

В случае несогласия квартиранта с требованием о расторжении договора, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.

Таким образом, как видно из данной статьи, законодателем хотя и установлен порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения частного жилого фонда граждан, в том числе утверждена соответствующая форма данного договора, однако некоторые вопросы, например, связанные с расторжением такого договора, в настоящее время остаются неурегулированными и требуют дополнительной регламентации.

СКАЧАТЬ ПРИЛОЖЕНИЯ: Приложение 1 Дополнительное соглашение № б/н к договору найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан № 1 и Приложение 2 Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения № б/н

Автор публикации: Эвелина ДУБОВИК, управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»


Читать «ЭГ»
Подписка
Архивы «ЭГ»
Опросы
Мы в соцсетях