Сдача жилых помещений в аренду и единый налог

ИП осуществляет несколько видов предпринимательской деятельности, в т.ч. сдает в аренду принадлежащие ему жилые помещения. При этом он применяет общую систему налогообложения (ОСН) с уплатой подоходного налога по ставке 16%.

Вправе ли ИП вывести деятельность по сдаче жилых помещений в аренду за рамки ОСН и уплачивать по этой деятельности единый налог с ИП и иных физических лиц (далее – единый налог)?

Если сдача имущества в аренду является для гражданина предпринимательской деятельностью, то для данного вида деятельности гражданин как ИП является плательщиком единого налога. Это следует, в частности, из норм НК¹, согласно которым объектом налогообложения единым налогом для плательщиков – ИП признается:

– предоставление мест для краткосрочного проживания (подп. 1.1.8 п. 1 ст. 337 НК);

– сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) (подп. 1.1.9 п. 1 ст. 337 НК).

Ставки единого налога для физических лиц, являющихся ИП, устанавливаются:

– при предоставлении мест для краткосрочного проживания (за каждую сдаваемую жилую комнату в квартире, жилом доме, садовый домик, дачу) – согласно подп. 1.8 п. 1 приложения 24 НК;

– при сдаче в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (за каждую сдаваемую жилую комнату в квартире, жилом доме, садовый домик, дачу, машино-место), кроме предоставления мест для краткосрочного проживания – согласно подп. 1.9 п. 1 приложения 24 НК.

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 336 НК уплата единого налога заменяет, в частности, уплату подоходного налога с физических лиц по доходам, получаемым плательщиками при осуществлении видов деятельности, признаваемых объектом налогообложения единым налогом.

В свою очередь в соответствии с п. 5 ст. 336 НК ИП, осуществляющие виды деятельности, являющиеся объектом налогообложения единым налогом, вправе в отношении таких видов деятельности применять иной порядок налогообложения, предусмотренный НК, если иное не установлено п. 2 ст. 337 НК.

Таким образом, при осуществлении видов деятельности, признаваемых объектом налогообложения единым налогом, в частности, при предоставлении жилых помещений в аренду, ИП вправе самостоятельно определять, какую систему (режим) налогообложения в отношении данного вида деятельности он будет применять:

а) с уплатой единого налога;

б) с применением ОСН с уплатой подоходного налога с физических лиц;

в) с уплатой налога при УСН.

Учитывая изложенное, ИП, применяющий ОСН с уплатой подоходного налога, вправе вывести деятельность по сдаче жилых помещений в аренду за рамки ОСН и уплачивать по этой деятельности единый налог.

¹Налоговый кодекс (НК).