Рынок торговой недвижимости столицы демонстрирует умеренный рост

Минский рынок торговых объектов продолжает демонстрировать устойчивость и стабильность. Главным фактором, определяющим позитивное развитие данного сегмента коммерческой недвижимости, является рост розничной торговли. Такой рост аналитики связывают с увеличением денежных доходов населения и расширением потребительского кредитования.

О тенденциях и текущем состоянии рынка торговой недвижимости рассказали специалисты консалтингового агентства NAI Belarus.

Под влиянием попутного ветра

По результатам трех кварталов 2024 г. оборот розничной торговли в Беларуси вырос на 11,8%, а в столице – на 21,8%, что оказало благотворное влияние и на рынок торговой недвижимости. На 1 июля текущего года количество розничных торговых объектов, функционирующих в Беларуси, составило 129,5 тыс. единиц. Рост по отношению к 1 января 2024 г. составил практически 1%. Это означает, что с начала года в стране начали работу более 1,2 тыс. новых магазинов.

В течение 9 месяцев 2024 г. в Минс­ке состоялось открытие ряда крупных объектов торговой недвижимости, среди которых – ТРЦ «Червенский» (арендопригодная площадь – 34 тыс. кв. м) и ТРЦ Prizma (21,5 тыс. кв. м за вычетом офисных площадей). Состоялся ввод МФК «Гудвил», в составе которого есть объекты торгово-развлекательного назначения. Однако это значительно менее масштабный проект по сравнению с ранее названными ТРЦ: арендопригодная площадь торгово-развлекательной направленности составляет около 5,5 тыс. кв. м. Таким образом, за первые 3 квартала текущего года в эксплуатацию было введено более 62 тыс. кв. м арендных площадей.

Одновременно завершается строительство еще нескольких крупных объектов. Так, в ТРЦ «Авиа Молл», расположенном на проспекте Мира, в районе Минск Мир, к III кварталу 2024 г. фактически завершены строительно-монтажные работы, однако он еще не введен в эксплуатацию. Но состоявшаяся презентация объекта для потенциальных арендаторов говорит о том, что официальное открытие не заставит себя долго ждать. В текущий период определилась судьба крупного долгостроя, ТРЦ «Мега Парк», расположенного в крупном жилом районе Каменная Горка. В январе 2024 г. объект был приобретен компанией, учредителями которой выступили известные девелоперы «СантаИнвест» и «Сигма­полюс». В настоящее время вносятся изменения и корректировки в проект и концепцию объекта. В целом же объем ввода новых площадей в ближайшие два года (2025–2026) оценивается на уровне 188 тыс. кв. м. Причем прогноз, вероятно, можно будет скорректировать и на 2024 год, поскольку тот же ТРЦ «Авиа Молл» обещают ввести в эксплуатацию еще в текущем году.

Динамичный спрос обеспечивает устойчивую вакантность

Спрос на торговые площади в период трех кварталов текущего года был довольно динамичным. Для рынка в прошедшие 9 месяцев были характерны как ротационные открытия, так и многочисленные вводы торговых объектов на ранее вакантных площадях в тех ТЦ/ТРЦ, где до этого были свободные площади, не занятые арендаторами-предшественниками.

Во многом активизации спроса способствовал выход на белорусский рынок новых игроков, прежде всего, из числа российских сетей, ранее не представленных в белорусской рознице. Расширили свое присутствие и уже знакомые потребителям розничные бренды. В частности, на белорусском рынке начали работать магазины таких сетей, как ADAMAS, «Лэтуаль», «Подружка», DNS.

Вакантность в среднем по рынку продолжила оставаться невысокой. В большинстве функционирующих ТЦ она или не образуется, или, наоборот, сокращается. В начале года наблюдался рост незаполненных площадей в отдельных торговых центрах, что было вызвано закрытием магазинов сетей «Буслiк» и «Остров чистоты». Однако это было краткосрочным явлением, а не тенденцией, определяющей развитие рынка. Итоговая доля вакантных помещений в сегменте торговой недвижимости в анализируемом перио­де составила 7,2%.

Ставки аренды остаются стабильными

В современных ТЦ/ТРЦ отмечается высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота. В отношении этих объектов важным фактором был рост товарооборота и физического объема выручки у ритейлеров. Рост РТО-розницы Минска на почти 22%, а по предприятиям организованной торговли, к которым и относятся современные объекты, вообще на 22,6% привело к росту выручки от аренды по договорам такого типа.

Если рассматривать коммерческие условия как фиксированные ставки, то их диапазоны были следующими: небольшие площади, островки – 155–390 руб. за 1 кв. м, торговые объекты средней площади (30–70 кв. м) – 75–260 руб., объекты площадью 100–200 кв. м – 55–135 руб., крупные объекты площадью 250–500 кв. м – 42–105 руб., объекты-якоря, «магниты» – 26–44 руб.

***