Рынок офисной недвижимости: пришло время арендодателей
Фото: freepik.com
В сегменте офисной недвижимости еще несколько лет назад из-за релокации крупных арендаторов наблюдалась высокая вакантность. Однако сейчас, констатируют эксперты, ситуация совсем другая. В более сильную переговорную позицию перешли арендодатели, а полностью пустых крупных объектов почти не осталось.
Предложение ограничено
На фоне роста экономики и деловой активности в 2023–2024 гг. высокая вакантность на рынке офисной недвижимости довольно быстро сократилась.
Эксперты консалтинговой компании NAI Belarus в годовом обзоре отмечают, что в самом начале 2024 г. претенденты на офисную недвижимость рассматривали около 10 и даже более вариантов аренды. Но к началу IV квартала «арендаторы были поставлены перед фактами безальтернативной аренды».
Сегодня на рынке офисной недвижимости уже фактически не осталось полностью пустых объектов, как это было ранее. В целом, согласно оценке NAI Belarus, если в начале 2023 г. вакантность в современных объектах офисной недвижимости была близка к 20%, то во второй половине 2024 г. она опустилась до 7%. В результате снова стали востребованы офисы без отделки.
Данная ситуация должна заставить задуматься тех девелоперов и инвесторов, которые не хотят заглянуть за горизонт сиюминутной ситуации, считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Ведь собственники некоторых проектов в период 2022–2023 гг. на фоне высокой вакантности заявляли о переориентации своих офисных объектов в пользу бизнес-апартаментов.
«Рынок апартаментов у нас не развит. Какой будет спрос на них – сложно прогнозировать. А вот выгоду от потенциала офисного рынка упустить можно. Это как раз тот случай, когда как никогда актуальна народная мудрость: семь раз отмерь, один раз отрежь», – полагает А. Алешкин.
Аналитики рынка отмечают, что интерес к аренде офисов генерируют компании из совершенно разных секторов экономики.
В годовом обзоре компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» говорится, что наряду с IT-компаниями и крупными ретейлерами спрос на офисные площади формируют «все чаще» и другие представители реального сектора экономики.
«Расширение штата компаний, концентрация сотрудников в одном объекте приводят к тому, что бизнес охотнее арендует площади в современных бизнес-центрах с приемлемыми ставками, удобной локацией, свежим ремонтом, мебелью, набором сервисных услуг», – считают аналитики.
Эксперты рынка выделяют несколько крупных сделок с участием российских инвесторов в 2024 г. Так, компания Wildberries для своего офиса в Минске арендовала крупное помещение, рассчитанное на размещение свыше 100 сотрудников. А российская финансовая онлайн-экосистема T-Банк арендовала для своего ИТ-хаба в Минске около 10 тыс. кв. м недвижимости в бизнес-центре «Проспект». Эта сделка стала одной из крупнейших на белорусском рынке офисной недвижимости за последние годы.
Усилившийся спрос на офисную недвижимость сократил вакантность в некоторых бизнес-центрах до нуля.
Совокупная арендная площадь, арендные ставки
По данным NAI Belarus, суммарная арендная площадь офисных помещений в Минске превышает 2 млн кв. м. В том числе арендуемые площади в современных объектах офисной недвижимости аналитики оценивают примерно в 1,1 млн кв. м (классы A, B, B-). Еще примерно 750 тыс. кв. м занимают объекты государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости, крупнейшим оператором которых является Главное хозяйственное управление Управделами Президента. Кроме того, рынок предлагает около 435 тыс. кв. м офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не относимых к числу современных объектов офисной недвижимости из-за малой арендной площади.
Сейчас на фоне увеличения спроса на офисную недвижимость увеличиваются арендные ставки. Верхние значения ставок в объектах класса A находятся в диапазоне от 62 до 74 руб. за кв. м, в объектах класса B – от 45 до 60 руб., по данным NAI Belarus.
Показательно, что увеличивается также предложение современных офисов со стороны девелоперов. Согласно оценке аналитиков компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», поступивший в 2024 г. объем нового предложения на рынок является крупнейшим с 2020 г. Суммарно новое предложение на рынке офисной недвижимости увеличилось на 41,6 тыс. кв. м с учетом появившихся офисов в МФЦ «Камелот» и Prizma, а также в МФЦ компании «БелГлобалГарант». Таким образом, все новые офисы возникли в составе многофункциональных центров, благодаря чему арендаторы автоматически получили соседство с объектами торговли и общепита.
Перспективы рынка
С учетом строящихся новых объектов предложение на рынке офисной недвижимости будет постепенно увеличиваться, полагают эксперты.
В 2025 г. объем нового предложения на рынке будет находиться в пределах от 37 тыс. кв. м до 67 тыс. кв. м, прогнозируют аналитики «Коллиерз Интернешнл Консалтинг». В 2026–2027 гг. с учетом строящихся объектов и сохранения спроса цифры могут оказаться еще выше.
Эксперты предполагают, что в нынешнем году арендаторы дополнительно займут 50–70 тыс. кв. м площадей с отделкой в действующих бизнес-центрах класса В, поскольку равноценного предложения в иных объектах (класса А и В-) недостаточно.
При этом ожидается, что арендные ставки в наиболее качественных и востребованных объектах с минимальной вакантностью могут вырасти на 5–10% и более.
Соответственно, в настоящее время прогнозируется довольно благоприятная конъюнктура для девелопмента новых проектов. «Девелоперам новых проектов будет несколько проще на старте: у потребителей снова появился интерес к офисам или без отделки, или только с черновой отделкой, поскольку объекты с качественной отделкой, произведенной собственниками ранее или доставшейся от ушедших с рынка арендаторов, практически полностью вымыты с предложения», – говорится в годовом обзоре NAI Belarus.
Аналитики допускают, что в 2025 г. на рынок офисной недвижимости Минска могут, как и в прошлом году, зайти новые арендаторы из числа представителей российского бизнеса.
