Рынок офисной недвижимости: на пути от восстановления к стабильности

Консалтинговая компания NAI Belarus подвела итоги в сегменте офисной недвижимости за III квартал 2024 г. Как отмечают эксперты, ситуация на рынке офисных помещений продолжает улучшаться: спрос восстанавливается, несмотря на сезонное снижение активности, вакантность снижается, арендные ставки стремятся к росту.

Сезонное снижение активности

Как отмечают специалисты NAI Belarus, рынок офисов в значительной степени зависит от деловой активности, которая в III квартале характеризуется сезонным снижением. Июль-сентябрь для данного сегмента коммерческой недвижимости традиционно являются периодом затишья, поэтому не стоило ждать от рынка в этот период большого числа событий, связанных с ротацией, освобождением или, наоборот, арендой крупных площадей. Активность на рынке оставалась умеренной в полном соответствии с сезонными особенностями отчетного квартала. Однако это неплохо: нормализация рынка позволила устаканиться ставкам аренды и не допустить роста вакантности.

Новые площади по итогам года могут прирасти на 80 тысяч «квадратов»

Общая характеристика инфраструктуры офисов г. Минска мало изменилась по сравнению с предыдущим отчетным периодом. По состоянию на конец III квартала 2024 г. в столице предлагалось 1 млн 117,5 тыс. кв. м арендной площади в современных коммерческих бизнес-центрах всех классов общим количеством 112 объектов. Как и преж­де, на рынке аренды представлены порядка 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости, более 430 тыс. кв. м арендной площади в коммерческих офисных объектах класса С и качественных, но небольших по площади офисных зданиях, не имеющих классификации, а также в получивших распространение в последние годы лофтах.

В отчетном периоде произошел определенный прирост предложения на рынке. Новые площади появились за счет ввода в эксплуатацию очередного офисного блока в МФК/БЦ рядом с Центром тенниса на пр. Победителей. В результате общая площадь комплекса увеличилась с 16,2 до 26,8 тыс. кв. м. Также в сентябре был введен в эксплуатацию бизнес-центр в составе МФК Prizma на Партизанском проспекте. Офисы в объекте занимают 10 этажей с общей арендной площадью свыше 14 тыс. кв. м. В целом предложение по итогам 9 месяцев увеличилось на 30 тыс. кв. м при прогнозном значении на 2024 год 81,8 тыс. кв. м.

В текущий период в активной стадии находились строительно-монтажные работы на еще двух минских мега-проектах. С начала 2024 г. активизировалась стройплощадка МФК «Газпром Центр». Продолжается строительство МФЦ «Минск Мир». В III квартале девелопер уже фактически подтвердил, что в качестве офисной в последнем проекте будет функционировать только цент­ральная башня комплекса, а соседние башни более низкой этажности перепрофилируют под бизнес-апартаменты. Статус бизнес-апартаментов не исключает размещения в здании офисов, однако это уже совершенно иной сегмент недвижимости. Изменение назначения потребует серьезно переработать план внутренних коммуникаций, что в итоге может внести корректировку и в сроки завершения проекта.

Спрос в пределах ожиданий

Спрос на офисном рынке в III квартале 2024 г. оставался умеренным, что обусловлено и характерной для июля-сентября отпускной порой, снижением деловой активности. На рынке аренды в данный период сложно выделить какие-то доминирующие категории или группы арендаторов по роду их деятельности. Несмотря на преобладание случаев аренды небольших офисных площадей и немногочисленности фактов найма крупных и относительно крупных помещений (в пределах 700–1000 кв. м и более), в целом рынок в III квартале стабилизировал вакантность, а отдельные бизнес-центры оказались заполнены практически полностью.

Можно выделить и еще одну тенденцию текущего года. К III кварталу оказались фактически полностью разобраны офисы с качественной отделкой, вышедшие на рынок после периода активной релокации 2021–2022 гг. И в минувшем – 2023‑м – году они задавали тренд спроса, будучи иногда даже укомплектованы мебелью и оргтехникой. С лета 2024 г. стало практически нереально подобрать офис с хорошей отделкой, что, безусловно, на руку девелоперам, которые сдают меблированные офисы с дизайнерским ремонтом.

Уровень вакантности за прошедший календарный год, если взять отрезок с конца I квартала 2023 г. до конца аналогичного квартала 2024 г., сократился вдвое. Если в прошлом году пустовали около 20% площадей от всех предлагаемых, то уже к весне 2024 г. свободными оставались около 10%. Ориентировочно на этом уровне вакантность сохранялась и в III квартале.

Ставки начинают отжиматься вверх

Нормализация ситуации с арендой в ряде объектов, общее настроение на рынке привели к тому, что на протяжении календарного года выросли как верхние, так и нижние диапазоны ставок. Ставки увеличились уже в начале 2024 г., в I квартале, а ближе к началу III квартала стоимость аренды еще несколько подросла, причем не только в руб­левом выражении. В течение непосредственно III квартала по причине более низкой деловой активности арендные ставки оставались относительно стабильными. Так, средние ставки аренды офиса класса А составили 48–58 руб., класса В+ – 29–42 руб., класса В – 18–29 руб.

Еще одна тенденция: основная масса предложений и заключенных договоров концентрируется ближе к верхней границе наиболее характерных диапазонов арендных ставок. Условно, если в классе В – самом массовом среди офисов – срединный диапазон находится в границах от 18 до 29 руб., то наибольшая доля сделок совершается по площадям, аренда которых обходится в 25–29 руб. за 1 кв. м.

***