Рынок недвижимости нервничает. Упадет ли цена на квартиры в Минске ниже 900 USD за метр

На фоне кризиса происходит фундаментальное изменение правового регулирования первичного рынка недвижимости. Теперь застройщику будет сложнее построить и продать, а человеку – купить жилье. Особенно сильно это будет заметно в столице. Мы постарались разобраться, что на этом рынке происходит сейчас и чего ждать в дальнейшем.

 

Что происходит

Спрос падает. Цены, особенно в пересчете на доллары, снижаются. Причем спрос падает быстрее. Невозможность продать имеющееся жилье по заранее намеченной цене разрушает сложные цепочки сделок, где кто-то планировал расшириться, а кто-то – превратить часть квадратных метров в деньги. Многие предпочитают подождать, не спешат ни продавать, ни покупать. В итоге сделок немного.

 

Кредитов мало и они дорогие

Очень многие банки приостановили кредитование покупки жилой недвижимости еще в середине весны. Это касается и главного игрока этого сегмента рынка – ОАО АСБ Беларусбанк. Он пока временно приостановил предоставление средств на покупку домов и квартир. Помимо него не выдают кредиты на недвижимость на общих условиях Белагропромбанк, Белгазпромбанк, Франсабанк и Банк БелВЭБ. А еще недавно как минимум три из них тоже играли в этой сфере очень заметную роль.

На покупку готовой недвижимости сейчас есть шанс получить кредит в Белинвестбанке и БПС-Сбербанке. На строительство – в двух этих же кредитно-финансовых учреждения и Беларусбанке.

Предложений немного, и ставки подросли. Есть предложения под 19,99% годовых. И люди, чьи доходы привязаны к валюте, готовы брать даже на таких условиях.

 

Останутся гиганты и госзастройщики

Долевое строительство при ограничении его рентабельности цифрой в 5% теряет смысл. Инфляция, колебания курсов валют легко сделают такую деятельность убыточной.

Значит, на рынке останутся только крупные застройщики, которые имеют поддержку банков и значительные собственные ресурсы. В первую очередь, эксперты называют компании «ДАНА Холдингс», «А-100 Девелопмент», «Айрон». Они в состоянии строить большие объемы и обеспечивать их последующую продажу.

А кроме них – государственные УКСы и аналогичные им структуры. Им гарантированы значительные объемы. Но нет причин ожидать, что это будут прибыльные проекты. Скорее, им стоит готовиться к максимальной загрузке с околонулевой рентабельностью, на грани убытков.

Что будет с более мелкими застройщиками? Оснований для паники нет. Государство не заинтересовано в обвале рынка. Уже начатые объекты они должны завершить. А вот дальнейшие их перспективы пока туманны и безрадужны.

 

Что сдерживает падение цен?

В ближайшей перспективе исчезают варианты, при которых жилье можно было покупать очень дешево «на стадии котлована» и прочих ранних этапах строительства. Да, не будет прошлых рисков, долгостроев и недостроев. Но и возможностей строиться подешевле тоже не будет.

Даже при плохом спросе застройщики стремятся компенсировать свои затраты. А затраты вырастут.

Невозможность привлекать деньги дольщиков заставит владельцев площадок под застройку брать кредиты или искать инвесторов. В любом случае, проценты за пользование этими деньгами включат в цену.

Затраты на содержание уже по­строенного дома (налог на недвижимость, коммунальные и другие экс­плуатационные расходы) в тот период, пока квартиры продаются, тоже надо как-то компенсировать. И это фактор, который если не увеличивает цену, то мешает ей падать.

 

Что будет со вторичным рынком? Тяжело ли будет продать свою квартиру?

На вторичном рынке, как правило, преобладают варианты не самого лучшего качества. По сравнению с новостройками, предлагающими чистые и светлые подъезды, нор­мально благоустроенную территорию вокруг дома, здания, построенные во времена Хрущева, Брежнева и последующих генсеков, выглядят (а часто и пахнут) очень грустно.

И именно эта часть рынка находится и будет находиться в дальнейшем под наиболее сильным давлением.

На сегодняшний день самое дешевое столичное жилье – именно «хрущевки» в некоторых частях Заводского и Ленинского районов столицы. Такие варианты уже в апреле-мае предлагались ниже 1000 USD.

Что будет с ценами, когда в продаже появятся квадратные метры от УКСов с фиксированной рентабельностью? Практика показывает, что при прочих равных люди выбирают более комфортабельное жилье в новостройке. Очевидно, что советские квартиры будут и дальше дешеветь. И цен ниже 900 USD за квадратный метр в столице стоит ждать в ближайшем будущем. Возможно, уже в этом году.