Решаем вопросы с приобретением недвижимости
Не каждый день организации приобретают недвижимость. И это довольно непростой вопрос не только с юридической стороны, но и с бухгалтерской, и налоговой тоже. Остановимся на наиболее актуальных вопросах, касающихся приобретения недвижимости.
В соответствии с п. 4 Инструкции № 261 активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и т.п. отражаются на сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы».
При этом в п. 4 Инструкции № 26 определены условия, при одновременном выполнении которых активы, имеющие материально-вещественную форму, относятся к основным средствам.
Справочно. Государственная регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами РБ (ст. 7 Закона № 133-З2).
Особое внимание следует обратить на то, что в соответствии с п. 39 Закона № 133-З моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений, а не дата выдачи свидетельства, что является частой бухгалтерской ошибкой.
Согласно п. 9 Инструкции № 26 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по сч. 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 233.
Пример 1. Организация «А» подала документы на регистрацию здания 25.02.2019. Данные документы в этот же день были внесены в журнал регистрации заявлений. Свидетельство о государственной регистрации получено 03.03.2019.
На сч. 01 здание должно быть отражено в феврале 2019 г.
В соответствии с п. 10 Инструкции № 26 первоначальная стоимость объекта недвижимости (здания) определяется как сумма фактических затрат на его приобретение, включая затраты, непосредственно связанные с приведением объекта в состояние, пригодное для его использования.
Фактические затраты, связанные с приобретением (созданием) основных средств, получением основных средств в случаях, предусмотренных в ч.ч. 1–3 п. 11 Инструкции № 26, и приведением их в состояние, пригодное для использования, отражаются по дебету сч. 08 и кредиту сч.сч. 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов (ч. 4 п. 11 Инструкции № 26).
Амортизация
Также важен вопрос о начислении амортизации по приобретенному объекту недвижимости (зданию). Он регулируется Инструкцией № 37/18/64.
В соответствии с п. 34 Инструкции № 37/18/6 амортизация линейным способом по вновь введенным в эксплуатацию активам начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем их ввода в эксплуатацию.
При этом, если перевод объекта недвижимости (здания) в бухгалтерском учете со сч. 08 на сч. 01 произведен, но эксплуатация объекта фактически не начата, начисление амортизации происходит не сразу, а с месяца, следующего за месяцем начала его фактической эксплуатации.
Пример 2. Здание было принято в состав основных средств на сч. 01 в марте 2019 г.
Если фактическая эксплуатация здания начата в марте 2019 г., то амортизацию следует начислять с апреля 2019 г. Если по производственным причинам в апреле 2019 г., то амортизацию следует начислять с мая 2019 г.
Инвестиционный вычет
В соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 170 НК5 по зданиям, используемым в предпринимательской деятельности, организации вправе применить инвестиционный вычет и включить его в состав затрат по производству и реализации, учитываемых при налогообложении налогом на прибыль.
Справочно. С 01.01.2019 размер инвестиционного вычета по зданиям и стоимости вложений в их реконструкцию увеличился до 15% их первоначальной стоимости (стоимости вложений в их реконструкцию).
Сумма инвестиционного вычета включается в затраты, учитываемые при налогообложении, в том месяце, когда начинает начисляться амортизация.
Пример 3. Организация приобрела здание производственного корпуса в январе 2019 г., государственная регистрация осуществлена в феврале 2019 г., здание введено в эксплуатацию в марте 2019 г. Начисление амортизации по зданию начато в апреле 2019 г., следовательно, организация имеет право применить инвестиционный вычет с апреля 2019 г.
Если для того, чтобы здание числилось в составе основных средств, оно не должно отчуждаться в течение 12 месяцев, то, в соответствии с подп. 3.28 п. 3 ст. 174 НК, для сохранения права на инвестиционный вычет организация в течение 3 лет с момента принятия к бухгалтерскому учету здания не должна его отчуждать, передавать в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование, доверительное управление. Инвестиционный вычет по зданию организация не вправе применить, когда основное средство будет использоваться в деятельности, по которой организация применяет особые режимы налогообложения и не уплачивает налог на прибыль, а также при финансировании объекта за счет средств, безвозмездно поступающих в рамках целевого финансирования из республиканского и местных бюджетов или бюджетов государственных внебюджетных фондов, из бюджета Союзного государства, инвестиционных фондов, сформированных в соответствии с актами Президента РБ.
Таким образом, организация вначале должна принять решение, как будет использоваться здание, а затем контролировать 3-летний срок, чтобы сохранить право на примененный инвестиционный вычет и не доплачивать в бюджет налог на прибыль.
Имущественные платежи
Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении организаций (подп. 1.1 п. 1 ст. 227 НК).
Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (п. 1 ст. 229 НК).
При приобретении в течение года капитальных строений (зданий, сооружений) годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерском учете, приобретенных капитальных строений на 1 число первого месяца квартала, который следует за кварталом, в котором имело место такое приобретение, а ставка налога на недвижимость определяется на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, которые остаются до конца текущего года (п. 4 ст. 232 НК).
Пример 4. Организация приобрела здание в 4 квартале 2018 г. Налог на недвижимость считается, исходя из ставки 1%, начиная с 1 квартала 2019 г.
Пример 5. Организация приобрела здание в 1 квартале 2019 г. Налог на недвижимость считается, начиная со 2 квартала 2019 г., и ставка составляет 0,75%.
Пример 6. Организация приобрела здание в 2018 г. Документы на регистрацию права собственности на него были поданы в декабре 2018 г., свидетельство получено в январе 2019 г. Здание введено в эксплуатацию в феврале 2019 г.
Организация должна поставить на учет здание в декабре 2018 г., налог на недвижимость следует исчислять с 1 января 2019 г.
Если бы в Примере 6 организация подала документы на регистрацию права собственности на здание в январе 2019 г., то налог на недвижимость следовало бы уплачивать только со 2 квартала 2019 г. Таким образом, в пределах установленного законодательством срока государственной регистрации права собственности на объект недвижимости организации на «пограничных» периодах могут выбирать, когда им «выгоднее» подавать документы на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
При приобретении объектов недвижимости (зданий) часто возникают ситуации, когда здание уже в собственности, но еще находится на чужом земельном участке. Поэтому при приобретении и оформлении здания не стоит забывать и о решении земельного вопроса.
Прислушавшись к рассмотренным выше ситуациям, организации смогут избежать ряда вопросов: начисления амортизации, применения инвестиционного вычета, исчисления имущественных платежей и налога на прибыль.
1Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26).
2Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 № 133-З (далее – Закон № 133-З).
3Постановление Минфина «Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов» от 22.04.2011 № 23.
4Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).
5Налоговый кодекс (в ред. Закона от 30.12.2018 № 159-З) (далее – НК)