Ru
Необходимо для:
оформления подписки, онлайн доступа к платным статьям и скачивания PDF
чтения статей для авторизованных пользователей
для работы в Личном кабинете
Войти
picture
USD:
2.9743
EUR:
3.4663
RUB:
3.696
BTC:
112,519.00 $
Золото:
319.84
Серебро:
3.55
Платина:
127.95
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Решаем вопросы с приобретением недвижимости

Не каждый день организации приобретают недвижимость. И это довольно непростой вопрос не только с юридической стороны, но и с бухгалтерской, и налоговой тоже. Остановимся на наиболее актуальных вопросах, касающихся приобретения недвижимости.

В соответствии с п. 4 Инструкции № 261 активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и т.п. отражаются на сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы».

При этом в п. 4 Инструкции № 26 определены условия, при одновременном выполнении которых активы, имеющие материально-вещественную форму, относятся к основным средствам.

Важно! Особое внимание следует обратить на условие признания, в котором говорится, что ор­ганизацией не предполагается отчуждение ак­тивов в течение 12 месяцев с даты их приобретения (абз. 5 ч. 1 п. 4 Инструкции № 26).

Справочно. Государственная регистрация не­движимого имущества – юридический акт при­знания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами РБ (ст. 7 Закона № 133-З2).

Особое внимание следует обратить на то, что в соответствии с п. 39 Закона № 133-З моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений, а не дата выдачи свидетельства, что является частой бухгалтерской ошибкой.

Согласно п. 9 Инструкции № 26 основные сред­ства принимаются к бухгалтерскому учету по сч. 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 233.

Пример 1. Организация «А» подала документы на регистрацию здания 25.02.2019. Данные документы в этот же день были внесены в журнал регистрации заявлений. Свидетельство о государственной регистрации получено 03.03.2019.

На сч. 01 здание должно быть отражено в феврале 2019 г.

В соответствии с п. 10 Инструкции № 26 первоначальная стоимость объекта недвижимости (здания) определяется как сумма фактических затрат на его приобретение, включая затраты, непосредственно связанные с приведением объекта в со­стояние, пригодное для его использования.

Фактические затраты, связанные с приобретением (созданием) основных средств, получением основных средств в случаях, предусмотренных в ч.ч. 1–3 п. 11 Инструкции № 26, и приведением их в состояние, пригодное для использования, отражаются по дебету сч. 08 и кредиту сч.сч. 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов (ч. 4 п. 11 Инструкции № 26).

Амортизация

Также важен вопрос о начислении амортизации по приобретенному объекту недвижимости (зданию). Он регулируется Инструкцией № 37/18/64.

В соответствии с п. 34 Инструкции № 37/18/6 амортизация линейным способом по вновь введенным в эксплуатацию активам начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем их ввода в эксплуатацию.

При этом, если перевод объекта недвижимости (здания) в бухгалтерском учете со сч. 08 на сч. 01 произведен, но эксплуатация объекта фактически не начата, начисление амортизации происходит не сразу, а с месяца, следующего за месяцем начала его фактической эксплуатации.

Пример 2. Здание было принято в состав основных средств на сч. 01 в марте 2019 г.

Если фактическая эксплуатация здания начата в марте 2019 г., то амортизацию следует начислять с апреля 2019 г. Если по производственным причинам в апреле 2019 г., то амортизацию следует начислять с мая 2019 г.

Обратите внимание! По зданию (и другой подобной недвижимости), в отличие от других объектов основных средств (станков, оборудования и т.п.), нельзя применить ни нелинейный способ, ни производительный способ начисления амортизации.

Инвестиционный вычет

В соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 170 НК5 по зданиям, используемым в предпринимательской деятельности, организации вправе применить инвестиционный вычет и включить его в состав затрат по производству и реализации, учитываемых при налогообложении налогом на прибыль.

Справочно. С 01.01.2019 размер инвестиционного вычета по зданиям и стоимости вложений в их реконструкцию увеличился до 15% их первоначальной стоимости (стоимости вложений в их реконструкцию).

Сумма инвестиционного вычета включается в затраты, учитываемые при налогообложении, в том месяце, когда начинает начисляться амортизация.

Важно! Инвестиционный вычет на счетах бухгалтерского учета не отражается и не увеличивает себестоимость реализованной продукции (товаров, работ, услуг), но уменьшает налог на прибыль, т.к. на сумму инвестиционного вычета увеличиваются затраты, учитываемые при налогообложении.

Пример 3. Организация приобрела здание производственного корпуса в январе 2019 г., государственная регистрация осуществлена в феврале 2019 г., здание введено в эксплуатацию в марте 2019 г. Начисление амортизации по зданию начато в апреле 2019 г., следовательно, организация имеет право применить инвестиционный вычет с апреля 2019 г.

Если для того, чтобы здание числилось в составе основных средств, оно не должно отчуждаться в течение 12 месяцев, то, в соответствии с подп. 3.28 п. 3 ст. 174 НК, для сохранения права на инвестиционный вычет организация в течение 3 лет с момента принятия к бухгалтерскому учету здания не должна его отчуждать, передавать в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование, доверительное управление. Инвестиционный вычет по зданию организация не вправе применить, когда основное средство будет использоваться в деятельности, по которой организация применяет особые режимы налогообложения и не уплачивает налог на прибыль, а также при финансировании объекта за счет средств, безвозмездно поступающих в рамках целевого финансирования из республиканского и местных бюджетов или бюджетов государственных внебюджетных фондов, из бюджета Союзного государства, инвестиционных фон­дов, сформированных в соответствии с актами Президента РБ.

Важно! Если инвестиционный вычет был однажды восстановлен, то повторно к этому объекту его применить уже нельзя, исключение составляет реконструкция объекта недвижимости (здания). Восстановленный инвестиционный вычет включается в состав внереализационных доходов.

Таким образом, организация вначале должна принять решение, как будет использоваться здание, а затем контролировать 3-летний срок, чтобы сохранить право на примененный инвестиционный вычет и не доплачивать в бюджет налог на прибыль.

Имущественные платежи

Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении организаций (подп. 1.1 п. 1 ст. 227 НК).

Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (п. 1 ст. 229 НК).

При приобретении в течение года капитальных строений (зданий, сооружений) годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерском учете, приобретенных капитальных строений на 1 число первого месяца квартала, который следует за кварталом, в котором имело место такое приобретение, а ставка налога на недвижимость определяется на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, которые остаются до конца текущего года (п. 4 ст. 232 НК).

Пример 4. Организация приобрела здание в 4 квартале 2018 г. Налог на недвижимость считается, исходя из ставки 1%, начиная с 1 квартала 2019 г.

Пример 5. Организация приобрела здание в 1 квар­тале 2019 г. Налог на недвижимость считается, начиная со 2 квартала 2019 г., и ставка составляет 0,75%.

Пример 6. Организация приобрела здание в 2018 г. Документы на регистрацию права собственности на него были поданы в декабре 2018 г., свидетельство получено в январе 2019 г. Здание введено в эксплуатацию в феврале 2019 г.

Организация должна поставить на учет здание в декабре 2018 г., налог на недвижимость следует исчислять с 1 января 2019 г.

Если бы в Примере 6 организация подала документы на регистрацию права собственности на здание в январе 2019 г., то налог на недвижимость следовало бы уплачивать только со 2 квартала 2019 г. Таким образом, в пределах установленного законодательством срока государственной регистрации права собственности на объект недвижимости организации на «пограничных» периодах могут выбирать, когда им «выгоднее» подавать документы на государственную регистрацию права соб­ственности на объект недвижимости.

При приобретении объектов недвижимости (зданий) часто возникают ситуации, когда здание уже в собственности, но еще находится на чужом земельном участке. Поэтому при приобретении и оформлении здания не стоит забывать и о решении земельного вопроса.

Прислушавшись к рассмотренным выше ситуациям, организации смогут избежать ряда вопросов: начисления амортизации, применения инвестиционного вычета, исчисления имущественных платежей и налога на прибыль.


1Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26).

2Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 № 133-З  (далее – Закон № 133-З).

3Постановление Минфина «Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов» от 22.04.2011 № 23.

4Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).

5Налоговый кодекс (в ред. Закона от 30.12.2018 № 159-З) (далее – НК)

Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Разместить рекламу на neg.by