Разбираем проблемы организации строительства
В процессе строительства часто возникают ситуации, требующие дополнительных пояснений и уточнений. Рассмотрим особенности определения даты начала строительства, правил его приостановления и изменения цены в связи с необходимостью проведения дополнительных работ.
В соответствии с п. 10 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10), затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов». С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» и кредиту счета 97 «Расходы будущих периодов».
Какая дата считается датой начала строительства? Когда расходы, связанные со строительством, следует включить в состав затрат по незавершенному строительству?
Датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ (подп. 4.3 раздела 4 Технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утв. приказом Минстройархитектуры от 6.11.2015 № 279, далее – ТКП 45-1.03-122). Правила подготовки и выдачи соответствующих документов определены Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223, и Положением о порядке выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия, утв. постановлением Совмина от 25.02.2016 № 151 (далее – Положение № 151).
Перечень документов, сроки выдачи разрешения, сроки действия разрешения определены в подп. 3.12 раздела 3 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совмина от 17.02.2012 № 156.
Дата выдачи разрешения указывается в разрешении на производство строительно-монтажных работ. Форма разрешения приведена в приложении 2 к Положению № 151.
Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п. 9 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10, далее – Инструкция № 10).
Таким образом, датой, на которую затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываемые по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов», следует включить в состав затрат по незавершенному строительству (счет 08 «Вложения в долгосрочные активы»), является дата выдачи разрешения на производство строительно-монтажных работ.
С даты начала строительства понесенные расходы, учитываемы на счете 97 «Расходы будущих периодов», включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» и кредиту счета 97 «Расходы будущих периодов» (п. 10 Инструкции № 10).
Расходы, связанные со строительством, отраженные на счете 97, включаются в состав затрат по незавершенному строительству (счет 08) на дату выдачи разрешения, но не позднее последнего дня месяца его выдачи.
Отметим, что разрешение на строительство для целей бухгалтерского учета не является первичным учетным документом в значении ст. 1 Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З). Поэтому основанием для отражения в бухучете данной хозяйственной операции может быть бухгалтерская справка, оформленная в порядке, установленном п. 2 ст. 10 Закона № 57-З. При этом под отчетным периодом для формирования в бухгалтерском учете информации о доходах и расходах в организациях понимается календарный месяц (ч. 2 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102).
Таким образом, в бухгалтерском учете запись Д-т сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» – К-т сч. 97 «Расходы будущих периодов» должна быть отражена на дату выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, а если это не представляется возможным, не позднее последнего дня месяца выдачи разрешения.
Организация (подрядчик) в связи с задолженностью платы за выполненные строительно-монтажные работы решила приостановить строительство логистического центра. По условиям договора строительного подряда за расчетный период принят календарный месяц, плата за выполненную работу, в т.ч. целевой аванс на приобретение стройматериалов, производится в течение 5 дней с момента подписания актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2. Строительные работы заказчик принял в полном объеме, но оплата выполненных работ и аванс в срок, установленный договором, не произведена. Задолженность по оплате составила более 15 дней.
Имеет ли организация право приостановить строительство в связи с наличием задолженности по оплате выполненных строительно-монтажных работ?
Да, организация имеет на это право.
Подрядчик согласно договору строительного подряда должен в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законодательством и договором строительного подряда (ст. 701 ГК).
Подрядчик имеет право не приступать к выполнению работ или приостановить выполнение начатых, если заказчик не исполняет свои встречные обязательства, в т.ч. не производит их авансирование (абз. 6 ч. 1 п. 28 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, далее – Правила № 1450).
Напомним, приостановлением строительства считается временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п. 1 ст. 62 Закона от 5.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее – Закон № 300-З).
Приостановление строительства может осуществляться по решению:
– органов государственного строительного надзора, иных государственных органов – в случаях, установленных законодательством;
– подрядчика – в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более одного месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;
– заказчика, застройщика – в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.
Приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором (п. 2 ст. 62 Закона № 300-З).
Согласно ТКП 45-1.03-122 в ходе строительства объекта допускается принимать решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости – о консервации объектов. При этом комиссия в составе заказчика, подрядчика и уполномоченного представителя проектной организации, осуществляющей авторский надзор за строительством, обязана оформить акт установления даты приостановления строительства по форме Г.1 (приложение Г к ТКП 45-1.03-122).
Таким образом, неоплата заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда, является основанием для приостановки выполнения строительных работ.
Срок приостановки строительства не может превышать 3 месяцев (п.п. 1, 3 ст. 65 Закона № 300-З). В течение этого периода заказчик, застройщик, обязан возобновить строительство либо принять меры по консервации объекта или прекратить дальнейшее строительство.
Организацией заключен договор на реконструкцию объекта по неизменной договорной (контрактной) цене по результатам торгов. Проектная документация по объекту утверждена в октябре 2016 г. В процессе строительства возникла опасность обрушения котлована, поэтому пришлось устроить подпорную стену, хотя это не было предусмотрено проектной документацией.
Имеет ли подрядчик право внести изменение в договор строительного подряда в связи с выявлением дополнительных работ, не предусмотренных проектной документацией?
Да, имеет.
Неизменная договорная (контрактная) цена (далее – неизменная цена) – цена, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядной организации на основании цены предложения подрядчика (п. 1 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, далее – Положение № 1553). Цена предложения подрядчика – это цена подрядных работ (строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ)), рассчитанная на основании проектной, в т.ч. сметной, документации подрядными организациями – претендентами на заключение договора строительного подряда.
В соответствии с п. 10 Правил № 1450 к существенным условиям договора строительного подряда относятся, среди прочего, сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки), а также договорная (контрактная) цена или способ ее определения.
Исходя из п. 72 Правил № 1450 изменение условий договора в период его исполнения возможно по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных Правилами № 1450 и иными актами законодательства. Не допускается изменение по соглашению сторон существенных условий договора, на основании которых определялся победитель подрядных торгов, за исключением случаев, указанных в п. 73 Правил № 1450.
Согласно п. 73 Правил № 1450 в процессе исполнения договора подрядчик имеет право требовать изменения существенных условий договора при необходимости изменения сроков строительства объекта (выполнения строительных работ) в случаях, предусмотренных в ч. 1 п. 75 Правил № 1450. К таким случаям относятся, в частности, выявление в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств (абз. 3 п. 73 Правил № 1450).
Подрядчик обязан своевременно сообщать заказчику о необходимости выполнения строительных работ, не предусмотренных в проектной документации (дополнительных работ), об увеличении в связи с этим сметной стоимости строительства (абз. 16 п. 26 Правил № 1450).
При выявлении подрядчиком дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства, и неполучении от заказчика ответа в течение 10 календарных дней, если иной срок не предусмотрен договором, подрядчик вправе приостановить выполнение строительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика (п. 46 Правил № 1450). Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения таких работ.
В случае выявления в процессе строительства необходимости выполнения работ (услуг), не предусмотренных в проектной документации, стоимость дополнительных работ определяется разработчиком проектной документации на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и разработчиком проектной документации, и отражается в актах сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (п. 12 Положения № 1553). Порядок формирования стоимости дополнительных работ предусматривается договором строительного подряда.
Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).
Сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, обязана уведомить о них другую сторону договора в письменной форме и подготовить предложения об изменении условий договора. Другая сторона договора обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения об изменении договора и подписать дополнительное соглашение к договору либо в порядке, предусмотренном Правилами № 1450, согласиться на расторжение договора по соглашению сторон или отказаться от его исполнения (п. 74 Правил № 1450).
Таким образом, при выявлении дополнительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на сроки выполнения работ, подрядчик вправе внести изменения в договор в части изменения сроков строительства.
Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора, кроме случаев изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора (ч. 2 п. 75 Правил № 1450).
