Расторжение договора аренды досрочно
Между ООО «А» (арендодатель) и УП «Б» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения на определенный срок. Общим собранием участников общества «А» принято решение о ликвидации данного общества.
В связи с этим общество «А» желает расторгнуть договор аренды досрочно, поскольку дальнейшая сдача помещения в аренду и получение арендной платы являются предпринимательской деятельностью. Согласно ч. 5 п. 1 ст. 59 Гражданского кодекса (ГК) осуществление операций по счетам юридического лица, совершение им сделок, не связанных с ликвидацией, запрещаются. Однако УП «Б» отказывается расторгать договор аренды и освобождать помещение, поскольку срок аренды не истек, а оснований досрочного расторжения договора не имеется. В частности, принятие решения о ликвидации ООО «А» таким основанием не является.
Кто прав в данной ситуации?
Действующее законодательство не позволяет дать однозначный ответ не поставленный вопрос.
С одной стороны, ссылка ООО «А» на ч. 5 п. 1 ст. 59 ГК правомерна. Осуществление предпринимательской деятельности, когда в соответствии с законодательными актами такая деятельность запрещается, образует состав административного правонарушения (ст. 12.7 КоАП).
С другой стороны, оснований досрочного расторжения договора аренды в рассматриваемом случае не имеется. Договор аренды может быть прекращен по основаниям, предусмотренным законодательством. Так, ст. 590 ГК определяет основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.
Согласно ч. 2 ст. 590 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Так, договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае любого существенного нарушения условий договора другой стороной.
Также ГК предусматривает в качестве основания для расторжения договора по требованию одной из сторон существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 421 ГК).
Односторонний отказ одной из сторон от договора может являться основанием досрочного прекращения договора аренды в случае, если это предусмотрено договором аренды. Согласно п. 3 ст. 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Основным отличием одностороннего отказа от исполнения договора, от расторжения договора судом по требованию одной из сторон является то, что односторонний отказ осуществляется во внесудебном порядке по заявлению одной из сторон.
Согласно п. 1 ст. 57 ГК ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, если иное не предусмотрено законодательными актами. Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – ликвидированным с даты принятия регистрирующим органом решения о внесении записи в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей об исключении юридического лица из этого регистра (п. 8 ст. 59 ГК).
Как следствие, при ликвидации права и обязанности юридического лица, в т.ч. по договору аренды, прекращаются с момента принятия регистрирующим органом решения о внесении записи в государственный регистр об исключении юридического лица из этого регистра. Принятие решения о ликвидации юридического лица само по себе не является основанием прекращения его обязательств на основании п. 1 ст. 57 ГК.
Таким образом, принятие решения о ликвидации юридического лица – арендодателя может являться основанием досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке или одностороннего отказа от договора в случае, если право арендодателя требовать досрочного расторжения договора или на односторонний отказ от него по указанному основанию предусмотрено договором. В противном случае единственным основанием досрочного расторжения договора аренды при отсутствии на это согласия арендатора может стать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, предусмотренных п. 2 ст. 421 ГК. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 422 ГК).
Следует отметить, что одним из условий расторжения договора, предусмотренных п. 2 ст. 421 ГК, является изменение обстоятельств по причинам, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота.
Таким образом, возможность досрочного расторжения договора на основании ст. 421 ГК в данной ситуации, на наш взгляд, во многом зависит от причин принятия решения о ликвидации ООО «А».
