Пузырь на рынке недвижимости: города с высоким и низким риском по оценке банка UBS
Фото: freepik.com
Швейцарский инвестиционный банк Union Bank of Switzerland (UBS) назвал города, где недвижимость сильно переоценена, а также города со справедливой стоимостью жилья.
UBS проанализировал жилую недвижимость в 25 крупных городах мира и представил ежегодное исследование.
Индекс пузыря (UBS Global Real Estate Bubble Index 2022), т.е. несоответствия уровня цен реалиям, показывает высокую степень дисбаланса на мировых рынках столичного жилья. Такие города получили индекс выше 1,5.
Во всех проанализированных городах с середины 2021 года номинальный рост цен на жилье ускорился в среднем до 10%, став самым высоким годовым темпом роста с 2007 года. Фактически цены выросли везде, кроме Парижа, Гонконга и Стокгольма.
В исследуемых городах усилился и рост непогашенных ипотечных кредитов. Задолженность домохозяйств растет второй год подряд, в 2022 году рост идет намного быстрее, чем в среднем по долгосрочной перспективе. В банке отмечают и рост цен на загородное жилье – он сильно ускорился по сравнению с городским жильем.
В городах, находящихся в «красной зоне» риска пузыря, с 2021 года цены выросли в среднем на 60% с учетом инфляции, а реальные доходы и арендная плата увеличились всего на 12%. Ставки по ипотечным кредитам выросли почти в 2 раза в среднем по всем проанализированным городам с 2021 года.
Все это привело к тому, что значительно подорожавшая недвижимость стала все более недоступной для высококвалифицированных работников, – в среднем, на треть, чем до пандемии. В UBS отмечают, что жилье становится менее привлекательным в качестве инвестиций, так как стоимость заимствований во многих городах все больше превышает доходность инвестиций в аренду. Устойчивый рынок труда сейчас один из последних столпов, поддерживающих рынок недвижимости в исследуемых городах. Если и он пошатнется, в ближайшие кварталы можно ожидать значительных корректировок цен. В общем, глобальный жилищный бум подходит к концу. Ситуацию банк обозначает, как «переломную».
Высокий риск ценового пузыря
Самые высокие уровни риска отмечены у Торонто (2,24) и Франкфурта (2,21). Эти города, по результатам исследования, показывают все параметры ценового пузыря.
Повышенные риски и «красная зона» – в Цюрихе (1,81), Мюнхене (1,8), Гонконге (1,71), Ванкувере (1,7), Амстердаме (1,62), Тель-Авиве (1,59) и Токио (1,56).
Мюнхен и Франкфурт показывают самые высокие риски пузыря в еврозоне, отмечается в отчете. Здесь цены за 10 лет выросли больше чем в 2 раза, а прогнозируемое падение экономического роста в сочетании с растущими затратами на жилье вызовут падение стоимости недвижимости. В Канаде все крупные города остаются в зоне риска пузыря, цены на жилье растут непрерывно, увеличившись за 25 лет в 3 раза. Но в Торонто пузырь достиг угрожающих размеров.
В Тель-Авиве цены на жилье и аренду выросли с 2001 по 2017 годы в 3 раза, в 2018 был пик, а с 2021 года цены выросли на 18% – на такую же цифру увеличился объем непогашенных кредитов, поставив Тель-Авив в рейтинг городов с высокими рисками пузыря.
В Токио цены на жилье росли непрерывно в течение 20 лет, сократившись в последние годы на 5%, доступность жилья здесь все больше ухудшается.
Города с переоцененным жильем
В США все 5 городов, вошедших в исследование, – с переоцененной недвижимостью. Самый яркий дисбаланс – в Майами (1,39) и Лос-Анджелесе (1,31) – здесь самый высокий рост цен на жилье и арендную плату. В Нью-Йорке (0,57), Бостоне (0,75) и Сан-Франциско (0,78) уровень переоценки почти в 2 раза ниже, но цены на жилье – самые быстрорастущие. Для Сан-Франциско эксперты предвещают мрачные перспективы из-за сильного роста цен и стагнации в сфере найма, в Лос-Анджелесе недоступность жилья достигла рекордных пиков.
В Стокгольме (1,22), Париже (1,21) и Сиднее (1,19) жилье все еще остается переоцененным, хотя наблюдаются тенденции к охлаждению рынка. Париж остается самым недоступным рынком жилья в исследовании, несмотря на стагнацию цен с 2021 года.
Дальше идут Женева (1,14), Лондон (1,08), Мадрид (0,59) и Сингапур (0,5) – города входят в «стабильную желтую зону» рисков переоценки. При этом в Женеве рынок недвижимости сильно переоценен по сравнению с Цюрихом, хотя там с начала пандемии цены выросли на 20%, а сам Цюрих находится в зоне риска пузыря. В Мадриде рост цен ускорился с начала пандемии, но доступность жилья здесь выше среди всех рынков еврозоны. В Лондоне за год цены на жилье выросли на 6%, рост арендной платы и ставок по ипотечным кредитам, а также негативные экономические ожидания ухудшают прогноз цен. В Сингапуре цены добавили 11% с 2021 года, но город держит позиции сильного международного делового центра.
Справедливо оцененная недвижимость
Банк назвал города, где жилье оценивается справедливо.
Города в «зеленой зоне» – Сан-Паулу (0,2), Милан (0,34), Варшава (0,15) и Дубай (0,16). В Дубае цены на жилье выросли с 2021 года на 10%, а рост арендной платы опережал рост цен на жилье. В Милане цены росли с 2021 года после 10-летней стагнации. В Варшаве рынок жилья хоть и справедливо оценен, недвижимость становится все более недоступной с учетом роста цен и ставок по ипотечным кредитам.
