Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №17(2711) от 01.03.2024 Смотреть архивы


USD:
3.2179
EUR:
3.492
RUB:
3.5417
Золото:
210.27
Серебро:
2.31
Платина:
91.46
Палладий:
94.97
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Проведение окончательных расчетов поcле завершения строительства

Окончательные расчеты после завершения строительства производятся с учетом фактических затрат застройщика и платежей, внесенных дольщиками. В данном материале проанализируем нормы законодательства и ответим на воп­росы участников долевого строительства.

Действующие НПА

В отдельных случаях, при наличии между сторонами споров относительно возможных доплат, используются предписания Положения о порядке расчета изменения цены договора (цены объекта долевого строительства), утв. постановлением Совмина от 22.11.2013 № 1006 (далее – Положение № 1006), и постановления Минстройархитектуры от 04.08.2014 № 40 «Об утверждении методических рекомендаций по применению и заполнению форм расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора)». Также при рассмотрении вопросов, связанных с окончательными расчетами, используются предписания Типового договора создания объекта долевого строительства, Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом от 06.06.2013 № 263 (далее – Указ № 263, Положение № 263) и постановления Совмина от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 № 473» (далее – Положение № 156, Указ № 473).

Практические вопросы

По окончании строительства многоквартирного жилого дома застройщик предложил дольщику подписать допсоглашение о доплатах с учетом фактической цены объекта долевого строительства. Дольщик отказался, т.к. в договоре, заключенном с ним, отсутствует право застройщика требовать произвести расчеты с учетом фактических затрат.

Прав ли дольщик?

Зависит от ряда факторов.

Фактическая стоимость объекта долевого строительства – стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома с учетом затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика (п. 2 Положения № 156). То есть как фактическая, так и исходная цена договора состоит из трех составных частей.

Застройщик вправе без согласия дольщика изменить цену договора:

– в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный период строительства (и дополнительный срок при продлении его в установленном порядке в случае отсутствия вины застройщика);

– при изменении законодательства о косвенных налогах, если они оказали влияние на цену договора (подп. 1.11 п. 1 Указа № 473).

Одновременно застройщик вправе предоставить дольщику условие по оплате второй составной цены договора (затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на эту стоимость) после окончания строительства или по мере производства таких затрат.

Значит, при соблюдении названных условий застройщик вправе предъявить к оплате дольщику фактические затраты по его объекту долевого строительства. При этом необходимые предписания, без сом­нения, должны присутствовать в заключаемых договорах.

Два дольщика строили одинаковые по площади и потребительским качествам квартиры – в одном подъезде, друг над другом (5 и 6 этажи). Один из дольщиков состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 4 месяца, на господдержку не имеет права; второй не является очередником. Состав семьи каждого при строительстве – по 3 человека. При окончательном расчете застройщик предъявил к дольщикам разные требования по доплатам. Очереднику предложено доплатить сумму в 3 раза меньше, чем дольщику, не являющемуся очередником.

Имеет ли место ущемление прав дольщика, которому предложено доплатить большую сумму денежных средств?

Не имеет, если дольщиков отличает именно факт нуждаемости одного из них.

При прочих равных условиях квартира очередника, даже если он не пользуется господдержкой, может быть существенно дешевле, чем квартира дольщика, не состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для этого дольщик, являющийся очередником (независимо от срока нахождения на учете нуждающихся), должен попасть в квоту, устанавливаемую местным исполнительным и распорядительным органом застройщикам для строительства жилья очередниками, в т.ч. заключающими договоры создания объектов долевого строительства без направления исполкома.

Такое право предоставлено местным исполнительным и распорядительным органам подп. 2.1 п. 2 Указа № 263 и подп. 1.1 п .1 Указа № 473. Заключив договор с застройщиком, дольщик-очередник имеет право на включение в цену договора прибыли застройщика в ограниченном размере – 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости строительства.

Расчеты изменения цены договора ведутся застройщиком с учетом следующих категорий дольщиков:

– граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и строящие жилые помещения с господдержкой и (или) ограниченной прибылью застройщика;

– граждане, строящие жилые помещения на коммерческой основе, т.е. без ограничения прибыли застройщика (п. 4 Положения № 1006).

При этом п. 22 Положения № 263 и подп. 1.15 п. 1 Указа № 473 определено, что ограниченная прибыль устанавливается в пределах нормативной площади (20 кв.м общей площади жилых помещений, в Минс­ке – 15 кв.м, для многодетных семей – 20 кв.м) на дольщика, а также на каждое лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющее совместно с дольщиком строительство (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры – 30 кв.м).

В ситуации, описанной в вопросе, дольщик, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, внесет за строящуюся квартиру меньшую сумму, чем дольщик, не являющийся очередником, в силу финансирования у первого нормативной площади по цене с ограниченной прибылью застройщика
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений