Проект Жилищного кодекса: какие новации нас ожидают

Вопреки ожиданиям проект нового Жилищного кодекса Беларуси не содержит прямого запрета на создание хостелов в многоквартирных жилых домах, не разграничивает требований к гостиничным услугам и коммерческому найму жилья. В то же время он предусматривает ряд новаций, например, исключает сдачу в поднаем как государственного, так и частного жилья.

Поступивший в Палату представителей проект нового Жилищного кодекса (далее – проект) выделяет в государственном жилищном фонде арендное и социальное жилье, общежития и специальные жилые помещения. Их продажа и обмен запрещены, если иное не предусмотрено Президентом.

Другими словами, после принятия и вступления в силу проекта в представленном виде наниматели всех видов государственного жилья не смогут получать доход за счет сдачи его в поднаем, что практикуется сегодня.

Таким образом, госжилфонд выпадает из рынка жилья. Жилые помещения госжилфонда (за исключением специальных жилых помещений и арендного жилья) будут предоставляться состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам и членам их семей.

Как и прежде, социальное жилье будет выделяться состоящим на квартирной очереди малоимущим гражданам и льготникам (инвалидам, многодетным семьям и пр.) на условиях бессрочного договора. В проекте подчеркивается, что это должна быть, как минимум, однокомнатная квартира.

После завершения приватизации жилья в Беларуси появился коммерческий наем, когда наниматели, не захотевшие или не успевшие приватизировать занимаемые помещения, стали платить за них арендную плату. Доля аренд­ных домов, построенных по заказу государства, пока незначительна. Но это хорошее средство получения стабильного дохода с «государственных» квадратных метров.

Согласно проекту желающие получить арендное жилье делятся на категории, доля каждой из которых в арендном доме квотируется. Договор найма такого жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет, с преимущественным правом перезаключения на новый срок. Часть арендного жилья предоставляется на время трудовых (служебных) отношений. Если социальное жилье привязывает человека к определенному месту, то аренд­ное позволяет ему ми­грировать по стране, в т.ч. в поисках работы.

В отличие от западной практики в Беларуси отсутствует обязательное страхование квартир в многоквартирных жилых домах. Поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств граждане – собственники таких квартир, согласно проекту, смогут претендовать на арендное или социальное государственное жилье.

Кроме того, если в период пользования арендным жильем наниматель приобрел право на социальное жилье, то проект предусматривает перевод занимаемого жилого помещения из арендного в социальное. В этом проявляется патерналистский подход государства, которое минимизирует риски граждан и берет на себя избыточную нагрузку.

ЧАСТНЫЙ жилищный фонд в Беларуси включает в себя жилье, находящееся в собственности граждан, и жилье, принадлежащее организациям негосударственной формы собственности. Это так называемый рыночный сектор жилья, который, в свою очередь, подразделяется на первичный и вторичный рынки.

Проект допускает возможность использования жилого помещения без перевода его в нежилое для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, для юридического адреса частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства. Правда, право самозанятых граждан осуществлять в жилом помещении виды деятельности, перечисленные в Указе Президента от 19.09.2017 № 337, в частности, парикмахерские и косметические услуги, услуги по маникюру, педикюру и т.п., в проект не включено.

Использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в т.ч. для осуществления религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполкомами, местной администрацией района в городе. На наш взгляд, к данной норме проекта следует отнестись критически – жилые дома не должны превращаться в культовые здания.

Более либеральный подход в этом плане узаконен в России и Казахстане. В РФ жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также установлены требования, которым оно должно отвечать. В Казахстане использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения госорганов, собственник лишь обязуется соблюдать строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и другие обязательные нормы и правила.

Проект не меняет подходы к правилам перепланировки и переустройства жилья: по-прежнему допускается их предварительное или последующее согласование с местной исполнительной властью. Если согласовать пост-­фактум не получилось, то устанавливается срок для его приведения в прежнее состояние. Практика показывает, что зачастую согласованный вариант не соответствует реальности. Органы строительного надзора ввиду того, что это не входит в их компетенцию, ситуацию не контролируют, хотя такая практика чревата рисками, особенно если речь идет о ремонтно-строительных работах в многоквартирном доме.

Ничего не планируется менять в правах собственника при сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. При предоставлении другого жилья он претендует на равноценную с прежним жильем общую площадь. Отметим, что здесь следует исходить из новой трактовки общей площади, предложенной в проекте: из нее помимо площади пола балконов и лоджий исключаются площадь пола террас и неотапливаемых (холодных) помещений.

Если же владельцу предоставляется денежная компенсация, то она должна учитывать рыночную стоимость сносимого дома. Думаем, законодателям в данном случае стоит обратить внимание на опыт Казахстана, где денежная компенсация включает рыночную стоимость жилища и земельного участка, а также возмещение в полном объеме убытков, причиненных собственнику.

В России также подробно расписано, какие убытки включаются в денежную компенсацию: издержки, которые соб­ственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жильем, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности.

Многие специалисты считают прогрессивным российский подход по заключению с собственником соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, где четко прописываются все нюансы варианта, выбранного собственником сносимого дома.

СЛЕДУЕТ различать два вида коммерческого найма частного жилья – обычный, заключаемый в письменной форме с обязательной регистрацией договора с районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе, и систематический кратковременный (до 15 календарных дней) коммерческий наем, не требующий регистрации письменного договора. И тот и другой вид коммерческого найма, как уже отмечалось, исключают поднаем.

Специфика предоставления жилья по договору финансовой аренды (лизинга) регулируется Гражданским кодексом, а проект лишь предусматривает распространение на лизингодателей и лизингополучателей отдельных прав и обязанностей собственников, нанимателей, арендаторов и др.

Предлагается закрепить в ЖК легализованную Указом № 337 ситуацию, когда деятельность, связанная с предоставлением мест для краткосрочного проживания, не является предпринимательской, а считается видом самозанятости. По этой причине в постановлении Совмина от 31.03.2018 № 239 занятыми в экономике считаются граждане, осуществляющие виды деятельности, не относящиеся к предпринимательской, в частности, получающие доходы от сдачи внаем жилых и нежилых помещений, машино-мест – при условии уплаты подоходного налога физическими лицами с такого дохода.

Отметим, что проект был внесен в Палату представителей до издания Указа от 05.03.2018 № 103, поэтому законодателям придется реагировать на предложенную в нем новеллу о возможности заключать договор краткосрочного найма в письменной или устной форме (в проекте указана только письменная).

Содержатся в проекте и новеллы относительно безвозмездного временного пользования жилыми помещениями, которое также подразумевает договор (письменный или устный). Понятно, что речь идет о ситуациях, когда у собственника гостят друзья, родственники или собственник предлагает свою квартиру для каучсёрфинга – туризма и отдыха по обмену. Но эта модель используется и как обход законодательства: известны случаи, когда иностранные инвесторы массово заселяли в квартиры построенных ими домов в Минске нелегальных гастарбайтеров, работающих вахтовым методом.

Бесспорно, многоквартирный жилой дом имеет другое предназначение. Но, к сожалению, ни в действующем ЖК, ни в проекте нет прямого запрета на оказание гостиничных услуг в многоквартирных жилых домах. Как показывает практика, для крупных городов актуально законодательно разграничить требования к гостиничным услугам и коммерческому найму жилья.

Если же проект примут в предложенном виде, то бизнес на краткосрочном найме жилья будет расти. Но тогда возникает резонный вопрос: почему человек-рантье, который живет на доходы от банковских депозитов или на дивиденды от акций, будет признан не занятым в экономике, а владелец нескольких квартир станет считаться самозанятым, имея систематический доход, размеры которого никто не собирается отслеживать?

БЕЛОРУССКИЙ законодатель упрощает правила ведения бизнеса на жилье, но в мире эта проблема не воспринимается так однозначно.

В частности, Госдума РФ приняла в первом чтении поправки в ЖК, запрещающие оказание гостиничной услуги и краткосрочный наем в жилых помещениях. Законопроект был подготовлен под давлением жителей крупных городов, которых «достали» хостелы по соседству. Ко второму чтению законодатели внесли ряд поправок, предложив использовать квартиры для таких целей только с согласия прочих собственников многоквартирного дома. Планируется, что второе чтение пройдет после проведения в РФ чемпионата мира по футболу, когда потребность в дешевом жилье для иностранных болельщиков снизится.