Продлить договор аренды земельного участка

Одной из острых проблем малого бизнеса, особенно в регионах, является прекращение действия договоров аренды земельных участков из-за несвоевременного их продления или регистрации в территориальных организациях по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Урегулировать этот вопрос пытаются Совет по развитию предпринимательства (далее – Совет) и Государственный комитет по имуществу (ГКИ).

Напомним, что в соответствии со ст. 70 Кодекса о земле землепользователи обязаны вернуть предоставленные им во временное пользование или аренду земельные участки по истечении срока, на который они предоставлялись, либо своевременно обратиться за его продлением. Если не сделано ни то ни другое, организации или индивидуальному предпринимателю (ИП), которым данный участок был предоставлен, в т.ч. и на праве аренды, грозит штраф по ст. 23.42 «Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель» КоАП. ИП может быть оштрафован на сумму до 50 базовых величин (БВ), юридическое лицо – до 200 БВ.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 197 Налогового кодекса к участкам, входящим в состав земель населенных пунктов, предоставленным во временное пользование и своевременно не возвращенным в соответствии с законодательством (а также самовольно занятым, эксплуатируемым не по целевому назначению), применяются ставки земельного налога по фактическому функциональному использованию, увеличенные на коэффициент 10.

Причем уплата земельного налога не узаконивает самовольно занятые земельные участки. По действующему законодательству они подлежат освобождению с приведением их в изначальное состояние, что, по сути, предполагает снос размещенных на них объектов недвижимости, а следовательно, ликвидацию бизнеса.

Справочно. В соответствии со ст. 72 Кодекса о земле самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей Кодекса, ч. 1 ст. 44 Кодекса, а также иных случаев использования по целевому назначению земельных участков гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, предусмотренных актами Президента, решениями иных государственных органов, осуществляющих госрегулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.

Но почему такие ситуации с пугающей периодичностью возникают то в одном населенном пункте Беларуси, то в другом? Бизнес-союзы утверждают, что это обусловлено отсутствием в штате малых предприятий соответствующих специалистов, обеспечивающих юридическое сопровождение их деятельности.

Совет, где скопилось немало жалоб, связанных с возможностью продления договора аренды земельного участка после его прекращения, посчитал, что подобная практика идет вразрез с проводимой государством политикой по развитию предпринимательства. Поэтому Совет обратился в ГКИ с просьбой рассмотреть некоторые варианты решения «арендной» проблемы, обеспечивающие максимальное соблюдение интересов бизнеса и государства.

Например, возможность проведения при таких обстоятельствах аукционов на право заключения договоров аренды без сноса расположенных на земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих арендатору.

В ответе, размещенном на сайте Совета, говорится, что ГКИ считает возникновение подобных ситуаций следствием ненадлежащего исполнения законодательства и условий договоров аренды земельных участков обеими сторонами – как соответствующими местными исполкомами, так и субъектами хозяйствования. Они своевременно не выполнили предусмотренные решениями об изъятии и предоставлении земельных участков условия их отвода, а также условия заключенных договоров аренды, не обратились за продлением срока аренды и (или) не вернули участки прежнему землепользователю.

ГКИ напомнил: Указом Президента от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков» предусмотрено, что структурные подразделения местных исполкомов по землеустройству обязаны за месяц до окончания срока временного пользования земельными участками направлять землепользователям, своевременно не обратившимся за продлением такого срока, уведомления о необходимости возврата участков.

При очередной корректировке Указа Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667) ГКИ считает возможным ввести аналогичную норму и в отношении участков, предоставленных на праве аренды. Такая норма позволит повысить ответственность местных органов власти при решении вопросов, связанных с продлением срочных видов прав на земельные участки.

Специалисты ГКИ также рассмотрели два варианта продления договора аренды земельного участка после его прекращения.

Первый касается случаев, когда речь идет о капитальных строениях, принадлежащих юридическим лицам и ИП на законном основании. В соответствии с подп. 7.11 п. 7 Указа № 667 в отношении ситуаций, когда на участке расположено капитальное строение, право собственности на которое в установленном порядке зарегистрировано в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то местный исполнительный комитет при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением вправе рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка собственнику капитального строения в соответствии с подп. 7.11 п. 7 Указа № 667 без проведения аукциона.

Второй вариант – на земельном участке расположены строения, не являющиеся капитальными. Как считают специалисты ГКИ, законодательство не запрещает местному исполкому в данном случае направить (после принятия мер по привлечению виновных лиц к ответственности) поручение в организацию по землеустройству, подчиненную Госкомимуществу, о фор­мировании земельного участка для проведения аукциона. На случай, если победителем аукциона станет другое лицо, местный исполком берет на себя обязательство обеспечить снос этого строения до обращения победителя аукциона за госрегистрацией прав на участок.

То есть заинтересованное лицо должно направить в местный исполком заявление о сохранении на земельном участке некапитального строения до проведения аукциона и обязательство его снести не позднее следующего за проведением аукциона дня (если победителем аукциона будет признано иное лицо). Если это обязательство об освобождении земельного участка впоследствии не будет выполнено, то демонтаж (снос) некапитального строения станет заботой местного исполкома. А собственнику уже снесенных построек придется возместить исполкому соответствующие расходы.

В такой ситуации сроки выполнения победителем аукциона условий отвода земельного участка, в т.ч. обращения за его госрегистрацией, могут быть продлены местным исполкомом путем принятия в установленном порядке решения. Соответствующая информация подлежит указанию в извещении о проведении аукциона.