Продали квартиру физлицу. Контролируем соответствие рыночным ценам

Производственное предприятие при­обрело квартиру. Далее квартира реализована физлицу, резиденту РБ, не являющемуся взаимозависимым для предприятия. Цена реализации отличается от цены приобретения более чем на 20%.

В соответствии с новой редакцией НК1:

– подпадает ли данная сделка под контроль на соответствие рыночным ценам;

– необходима ли корректировка налогового учета при определении налогооблагаемой прибыли;

– и как следствие, необходимо ли подготовить пакет документов, под­тверждающий экономическую обос­нованность примененной цены?

 

С 2019 г. вопросам трансферт­ного ценообразования (ТЦО) посвящена гл. 11 Общей части НК, которая включает в себя 15 статей (ст.ст. 87–101).

 

Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие контролю

С 2019 г. контролю ТЦО подлежат сделки по реализации или приобретению недвижимого имущества и жилищных облигаций, совершенные cо взаимозависимым лицом (Важно! Резидент РБ или нет – не имеет значения), c резидентом РБ, применяющим особые режимы налогообложения (Важно! Необязательно взаимозависимым лицом) (подп. 1.3 ст. 88 НК).

С 2019 г. круг сделок с недвижимостью, подпадающих под контроль, значительно сужен. Ранее наличие или отсутствие взаимозависимости лиц в данных сделках, а также применяемый контрагентом режим налогообложения не учитывались, следовательно, под контроль подпадали фактически все сделки с объектами недвижимости.

В поименованной в вопросе ситуации сделка будет контролируемой, если физлицо – покупатель применяет особые режимы налогообложения, например, единый налог, сбор за осуществление ремесленной деятельности. При заключении сделки рекомендуем получить данную информацию от физлица в любой, приемлемой сторонами сделки, форме за подписью покупателя.

 

Справочно. К особым режимам нало­гообложения относятся (разд. VII НК):

– налог при УСН;

– единый налог с ИП и иных физлиц;

– единый налог для производителей с/х продукции;

– налог на игорный бизнес;

– налог на доходы от осуществления лотерейной деятельности;

– налог на доходы от проведения электронных интерактивных игр;

– сбор за осуществление ремесленной деятельности;

– сбор за осуществление деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма;

– единый налог на вмененный доход.

 

Стоимостной порог, при превышении которого сделки являются объектом контроля, в отношении сделок с недвижимостью и жилищными облигациями не установлен (п. 3 ст. 88 НК РБ). То есть не имеет значения, за какую стоимость объект реализован.

Покупатель применяет особые режимы налогообложения – сдел­ка подпадает под контроль ТЦО.

 

Когда цена соответствует рыночной

Контроль осуществляется при отклонении цены анализируемой сделки от диапазона рыночных цен (при отклонении показателей рентабельности от диапазона рыночных показателей рентабельности) (ч. 2 п. 3 ст. 87 НК).

Справочно. С 2019 г. исключен критерий 20%-ного отклонения цены, примененной организацией, от рыночных цен при признании цены сде­лки не соответствующей рыночной и корректировки налоговой базы.

Вместо 20%-ного отклонения введены понятия «диапазон рыночных цен» и «диапазон рыночных показателей рентабельности» (если цена сделки находится в диапазоне (от минимального до максимального значения), следовательно – соответствует рыночной).

Диапазон рыночных цен – ряд значений рыночных цен, содержащий минимальное и максимальное значения, определенных в результате применения одного из методов определения рыночных цен.

Диапазон рыночных показателей рентабельности – ряд значений показателей рентабельности, содержащий минимальное и максимальное значения показателей рентабельности сопоставимых сделок.

Далее для установления правильности определения налоговой базы налога на прибыль и подтверждения рыночной цены сделки необходимо провести анализ данной сделки на предмет нахождения примененной цены в рыночном диапазоне: вы­брать сделки, сопоставимые с подлежащей контролю; определить источники информации, используемые при сопоставлении условий сделок; вы­брать метод определения рыночных цен.

То есть следует проанализировать текущий рынок недвижимости с ценовыми предложениями по аналогичным квартирам, определив диапазон от самого дешевого предложения до самого дорогого, если стоимостные показатели вашей сделки находятся внутри диапазона, то цена – рыночная.

 

 

Информирование налоговых органов о совершении сделки, подлежащей контролю ТЦО

Документацию, подтверждающую экономическую обоснованность примененной цены, обязаны составлять по внешнеторговым сделкам круп­ные плательщики, по сделкам со стратегическими товарами и с резидентами офшорных зон – все плательщики по форме, установленной в Приложении 23 к постановлению МНС № 2² (п.п. 2, 4 ст. 97 НК).

Сделки с недвижимостью между резидентами РБ в указанный перечень не входят.

При этом налоговый орган также вправе истребовать (на основании уведомления) экономическое обоснование примененной цены по анализируемым сделкам, за исключением тех, по которым плательщик обязан представлять документацию по фор­ме, установленной в Приложении 24 к постановлению МНС № 2.

Поэтому целесообразно при осуществлении контролируемой сделки составить экономическое обоснование примененной цены.

---

¹Налоговый кодекс.

²Постановление МНС от 03.01.2019 № 2 «Об исчислении и уплате налогов, сборов (пошлин), иных платежей» (далее – постановление МНС № 2).