Признать договор аренды недействительным на будущее время

Через некоторое время пользования арендованным имуществом и внесения арендной платы одна из сторон договора заявила иск о признании договора аренды недействительным (оспоримая сделка).

Вправе ли суд при рассмотрении соответствующего иска признать договор аренды недействительным на будущее время?

В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с договором аренды на арендодателе лежит обязанность предоставить арендатору объект аренды в пользование (ст. 582 ГК), а на арендаторе – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 585 ГК).

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 167 ГК). Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в ГК либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки (п. 3 ст. 167 ГК).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Пунктом 2 ст. 168 ГК определено, что при недействительности сде­лки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Исходя из ч. 5 п. 8 постановления Пленума ВХС от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» при невозможности признания частично ис­полненной оспоримой сделки недействительной с момента ее совершения, из содержания которой следует, что она может быть лишь прекращена на будущее время (например, правоотношения по договорам подряда, оказания услуг и др.), экономический суд в решении указывает о прекращении такой сделки на будущее (п. 1 ст. 168 ГК).

В рассматриваемой ситуации пред­метом договора аренды является предоставление имущества во временное пользование за плату. Полагаем, что время, в течение которого арендатор пользовался арендованным имуществом и вносил арендную плату (частичное исполнение договора), исключает возвращение сторон договора в первоначальное положение. Ведь арендатор пользовался объектом аренды (извлекал из него полезные свойства), а арендодатель – получил за это денежное возмещение.

Отметим, что в силу п. 18 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному договору аренды, являются согласно п. 1 ст. 585 ГК платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному договору аренды не подлежат. При применении последствий недействительного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая – имущество в пользование, экономическим судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Таким образом, к отношениям сторон, имевшим место до вступления в силу решения суда о недействительности договора аренды, применяются условия этого договора (в частности, об аренд­ной плате, эквивалентности размера взаимных обязательств сторон). Поэтому суд вправе по соответствующему иску признать частично исполненный договор аренды недействительным на будущее время.

Ответ: Да, вправе.

В печатной версии «ЭГ» материал опубликован под названием «Недействительное будущее»