Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №24(2718) от 29.03.2024 Смотреть архивы


USD:
3.2498
EUR:
3.5019
RUB:
3.5223
Золото:
229.1
Серебро:
2.56
Платина:
93.62
Палладий:
101.66
Назад
Юридическим лицам
12.09.2017 11 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Приобретение квартиры в результате уступки требования и налогообложение

Между частным предприятием (далее – ЧП) и ОАО заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ОАО на праве собственности. ЧП намеревается заключить договор уступки требования с физическим лицом, на основании которого последнему передается право требования к ОАО о передаче квартиры в собственность. ЧП выполнило обязательство по оплате квартиры перед ОАО путем зачета взаимных встречных требований. Физическое лицо по договору уступки требования обязуется выплатить ЧП сумму в размере стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Имеет ли право ЧП заключить с физическим лицом договор уступки требования и если да, то в какой форме (простой письменной или нотариальной)? Какой порядок обложения НДС, налогом на прибыль, налогом на недвижимость для ЧП в данном случае? Имеют ли право ЧП и физическое лицо установить в договоре уступки требования сумму оплаты, отличную от стоимости квартиры по договору купли-продажи, и как быть с налогообложением?

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 399 ГК). Таким образом, предварительный договор дает ЧП право требовать от ОАО заключения договора купли-продажи квартиры, но не ее передачи. Право требования передачи квартиры может возникнуть у ЧП только после заключения договора купли-продажи. Поэтому договор уступки требования в рассматриваемой ситуации не может быть заключен, поскольку у ЧП отсутствует само право такого требования.

Кроме того, в этой ситуации неправомерным является проведение между ЧП и ОАО зачета встречных требований, поскольку на основании предварительного договора у ОАО не возникает права требования к ЧП об оплате квартиры. Такое право может возникнуть у него только после заключения договора купли-продажи данной квартиры. Соглашение между ЧП и ОАО о зачете взаимных встречных требований является недействительным (ст. 169 ГК).

В данном случае право требования передачи квартиры в собственность физического лица может возникнуть у этого лица при заключении им договора купли-продажи квартиры с ОАО. Предварительный договор между ОАО и ЧП во избежание спорных ситуаций в будущем целесообразно расторгнуть путем заключения сторонами соответствующего соглашения. При отсутствии такого соглашения предварительный договор прекратит свое действие автоматически по истечении срока, в который стороны должны были заключить договор купли-продажи (п.п. 4 и 6 ст. 399 ГК). До заключения договора купли-продажи квартиры между физическим лицом и ОАО возможно заключение соответствующего предварительного договора или заключение между физическим лицом и ЧП договора уступки физическому лицу требования к ОАО по предварительному договору о заключении договора купли-продажи. После заключения договора купли-продажи оплата квартиры осуществляется физическим лицом на расчетный счет ОАО.

Полагаем, что внесение денежной суммы в размере стоимости квартиры на расчетный счет ЧП возможно в случае заключения между ним и физическим лицом договора уступки требования, согласно которому ЧП уступает физическому лицу имеющееся у него требование к ОАО, размер которого соответствует стоимости квартиры. В таком случае физическое лицо перечисляет ЧП соответствующую сумму и приобретает право требования к ОАО. После этого физическое лицо и ОАО производят зачет взаимных встречных требований (со стороны физического лица – требование к ОАО, основанное на договоре уступки требования с ЧП; со стороны ОАО – требование к физическому лицу об оплате квартиры по договору купли-продажи).

Второй вариант, при котором в рассматриваемой в вопросе ситуации право требования передачи квартиры в собственность переходит к физическому лицу, предполагает заключение договора уступки требования, основывающегося на договоре купли-продажи, а не на предварительном договоре. То есть ЧП и ОАО могут заключить договор купли-продажи квартиры, после чего зачесть взаимные встречные требования. Затем ЧП заключает с физическим лицом договор уступки требования, по которому право требования передачи квартиры по договору купли-продажи переходит к физическому лицу. Это лицо, в свою очередь, перечисляет ЧП сумму в размере стоимости квартиры.

Применительно к формулировке рассматриваемого вопроса отметим, что заключение договора уступки физическому лицу требования к ОАО о передаче квартиры возможно, однако данное требование возникает у ЧП не на основании предварительного договора, а на основании договора купли-продажи. Что касается формы договора уступки требования, то согласно п.п. 1 и 2 ст. 360 ГК уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. При этом уступку требования по сделке, требующей государственной регистрации, следует зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законодательством.

Таким образом, договор уступки требования о передаче квартиры на основании договора купли-продажи должен быть заключен в той же форме, что и договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 67 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» документы, являющиеся основанием для госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых видно волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Следовательно, договор уступки требования в рассматриваемой ситуации подлежит удостоверению нотариально либо регистратором, а также госрегистрации.

Что касается налогообложения ЧП, то согласно подп. 1.12 п. 1 ст. 94 НК от НДС освобождаются обороты по реализации на территории РБ объектов жилищного фонда. Таким образом, в договоре купли-продажи цена квартиры формируется без НДС. В соответствии с подп. 2.13 п. 2 ст. 93 НК объектом обложения НДС не признается уступка права требования первоначальным кредитором, происходящая из договоров, направленных на реализацию объектов, в сумме, не превышающей размер первоначального обязательства по таким договорам. Следовательно, не является объектом обложения НДС уступка ЧП физическому лицу права требования о передаче в собственность квартиры, оцениваемого в сумме, не превышающей стоимости квартиры по договору купли-продажи (во втором варианте), или требования к ОАО в сумме, не превышающей размер обязательства ОАО перед ЧП (в первом варианте).

НК предусматривает также некоторые особенности определения даты отражения выручки от реализации имущественных прав, к которым относится и право требования, для целей исчисления налога на прибыль. Датой передачи имущественных прав признается дата заключения соответствующего договора, если иное не установлено договором, но не может быть позднее даты поступления оплаты таких прав (иного прекращения обязательств по оплате имущественных прав, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, поступления средств от третьих лиц) (ч. 3 п. 4 ст. 127 НК). Таким образом, в рассматриваемом случае датой передачи права требования физическому лицу будет дата заключения договора уступки требования.

Объектами обложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК). Следовательно, квартира, являющаяся предметом договора купли-­продажи в рассматриваемой в вопросе ситуации, не будет объектом обложения налогом на недвижимость у ЧП, поскольку в обоих изложенных вариантах получения физическим лицом права требования передачи квартиры она не переходит в хозяйственное ведение ЧП.

Законодательство не ограничивает возможность установить в договоре уступки требования передачи в собственность квартиры сумму оплаты, отличную от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Однако в случае превышения суммы оплаты по договору уступки требования над стоимостью квартиры следует учитывать требования подп. 2.13 п. 2 ст. 94 и подп. 16.1 п. 16 ст. 98 НК. Согласно этим нормам при уступке права требования первоначальным кредитором, происходящей из договоров, направленных на реализацию объектов, налоговая база определяется как сумма превышения размера обязательств по таким договорам. Следовательно, из суммы превышения оплаты по договору уступки требования стоимости квартиры надо будет уплатить НДС.

Также обратим внимание, что в первом варианте перехода к физическому лицу права требования передачи квартиры сумма оплаты по договору уступки физическому лицу права требования ЧП к ОАО не может быть установлена меньше суммы указанного требования, если данное требование является денежным. Это обусловлено тем, что выплата первоначальному кредитору суммы меньше, чем сумма соответствующего денежного обязательства должника, подпадает под определение договора финансирования под уступку денежного требования (факторинга) (п. 1 ст. 772 ГК), по которому в качестве фактора может выступать только банк или небанковская кредитно-финансовая организация (п. 2 ст. 772 ГК).

Распечатать с изображениями Распечатать без изображений