Предварительный договор: как взыскать задаток

Между двумя предприятиями заключен предварительный договор. Одна из сторон перечислила на расчетный счет второй обеспечительный платеж (задаток). Дело до подписания основного договора не дошло, однако вторая сторона под раз­ными предлогами уклоняется от возврата полученных денег.

Предварительный договор, которому посвящена ст. 352 Гражданского кодекса (ГК), предусматривает заключение в перспективе основного договора, который стороны обязуются подписать на условиях предварительного. 

Партнеры при заключении предварительного договора стараются себя обезопасить, включив в него пункт об обеспечительном платеже или задатке, который подлежит возврату, если до подписания основного договора дело не доходит.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда 29.12.2019 рассмотрела спор двух субъектов хозяйствования по поводу возврата обеспечительного платежа.

Предметом разбирательства в экономическом суде стал иск арендатора (истец) к арендодателю (ответчик) о возврате полученного последним задатка по предварительному договору аренды (неосновательного обогащения) и процентов за пользование чужими денежными средствами¹.

Ответчик с этими требованиями не согласился, полагая, что истец не исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором, а именно: не согласовал с ним окончательный вариант дизайн-проекта, не принял от него помещение, не приступил к выполнению ремонт­но-отделочных работ. В связи с этим ответчик посчитал, что сумма задатка должна остаться у него в соответствии со ст. 352 ГК – в счет исполнения обеспечительной функции. Следовательно, в его действиях отсутствуют признаки неосновательного обогащения.

В ходе судебного заседания выяснилось, что между двумя юрлицами заключен предварительный договор аренды, согласно которому основной договор должен быть подписан между сторонами в течение 30 дней от даты госрегистрации арендодателем права собственности на здание при условии, что арендатор исполнил предусмотренные предварительным договором обязательства. Арендодатель в течение 10 рабочих дней с момента получения свидетельства о госрегистрации права собственности на здание обязан уведомить об этом арендатора.

В свою очередь арендатор до дня ввода в эксплуатацию здания обязался разработать за свой счет дизайн-­проект, согласовать его с арендо­дателем и выполнить ремонт­но-отделочные работы арендуемой площади. 

И экономический суд, и другие судебные инстанции в данной ситуации поддержали арендатора. Почему?

Так как в предварительном договоре стороны не согласовали конкретные требования к дизайн-проекту, а также состав и объем ремонт­но-отделочных работ, суд пришел к выводу о том, что ответственность за незаключение основного договора не может лежать на арендаторе.

Было установлено, что после госрегистрации прав на здание арендодатель свидетельство о госрегистрации в адрес арендатора не направил, равно как ни одна из сторон не предложила другой стороне заключить основной договор аренды. То есть до окончания срока, в который стороны должны были подписать основной договор, он не был подписан. Следовательно, в соответствии со ст. 399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором аренды, прекращены, и основания для удержания ответчиком денежных средств, полученных в качестве задатка, отсутствуют. С арендодателя взыскана сумма неосновательного обогащения и сумма процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, на основании п. 1 ст. 352 ГК при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 386 ГК) задаток должен быть возвращен.

На практике может также возникнуть вопрос о том, можно ли понудить другую сторону к исполнению предусмотренного предварительным договором обязательства в части внесения обеспечительного платежа.

Допустим, стороны заключили предварительный договор аренды, согласно которому арендатор обязался, но не перечислил на расчетный счет арендодателя задаток в установленном размере. Может ли вторая сторона настаивать на взы­скании этой суммы?

Нет, не может. Внесение арендатором обеспечительного платежа не является его основной обязанностью (основным обязательством) по дан­ному договору, и действующим законодательством не предусмотрено принуждение к обеспечению исполнения возможного в будущем обязательства. То есть задаток в предварительном договоре носит добровольный характер.

При рассмотрении таких дел экономические суды обращают внимание, что хотя гражданское законодательство Беларуси и не содержит норм, позволяющих понудить долж­ника в судебном порядке внести задаток, но дает кредитору право использовать иные способы защиты, например, одностороннее расторжение договора, взыскание убытков и др.

***

В подготовленном проекте изменений ГК предусмотрена корректировка ст.ст. 351 и 352. В соответствии с ними задатком можно будет обеспечивать не только основное обязательство, но также и заключение основного договора в предварительном. То есть на стадии заключения предварительного договора можно будет предусмотреть сумму задатка, обеспечивающего заключение основного договора в будущем. С момента заключения основного договора задаток будет уже рассматриваться в качестве обеспечения исполнения основного договора. Кроме того, планируется включить норму, согласно которой проценты на сумму задатка начисляться не будут (если иное не предусмотрено договором).