$

2.5565 руб.

3.1137 руб.

Р (100)

3.4123 руб.

Ставка рефинансирования

7.75%

Судебная практика

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

18.12.2020
Последствия недействительности или незаключенности договора аренды
Фото: freepik

Подлежат ли возврату денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному или незаключенному договору аренды?

Между ООО «П» (арендатор, истец) и государственным учреждением «Г» (далее – ГУ «Г», арендодатель, ответчик) в 2017 г. был заключен договор аренды капитальных строений, находящихся в республиканской собственности, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование арендуемое имущество, представляющее собой нежилые помещения площадью 1655,60 кв.м.

Согласно акту приема-передачи имущества арендатору в составе здания переданы неотделимые улучшения, выполненные предыдущим арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

 

Суть спора

Договор аренды между ООО «П» и ГУ «Г» 04.07.2019 прекращен. Однако на этот момент между сторонами возник спор. Ответчик считал, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате, а ООО «П» утверждало, что оно с 30.05.2017 по 30.11.2018 переплатило по договору аренды, поскольку часть здания (площадью 361,60 кв.м) являлась самовольно выполненной реконструкцией и истец не вправе был сдавать его в аренду и, соответственно, получать доход.

Арендатор просил взыскать с ГУ «Г» 64 586 руб.

В ходе судебных разбирательств установлено, что выполненная предыдущим арендатором реконструкция здания была признана самовольным строительством. Так, без разрешения госстройнадзора на проведение работ была произведена внутренняя перепланировка существующей части здания, зал разделен на две части (выставочный зал и зону технического обслуживания), построены антресоли для размещения офисных и подсобных помещений, лестницы, в т.ч. эвакуационная наружная лестница с антресоли, сделана одноэтажная пристройка с подвалом и др.

Предыдущий арендатор на момент прекращения договора аренды передал, а ГУ «Г» приняло спорное здание площадью 1655,60 кв.м. Однако решение о принятии в эксплуатацию выставочного павильона выдано Мингорисполкомом только 26.09.2019 на основании заявления ответчика, а 31.10.2019 произведена госрегистрация изменения самовольно перестроенного капитального строения (здания) общей площадью 1655,60 кв.м, в соответствии с чем выдан технический паспорт.

В связи с вышеназванными обстоятельствами решением экономического суда установлен факт ничтожности спорного договора аренды в части передачи в аренду имущества площадью 361,60 кв.м, т.к. арендодатель на дату заключения договора аренды не принял меры для госрегистрации самовольно совершенной реконструкции.

Ответчик в обоснование своей позиции указал, что сумма, перечисленная арендатором за период пользования спорным имуществом, является платой за фактическое пользование имуществом по недействительному (в части передачи в аренду 361,60 кв.м) договору и возврату истцу не подлежит.

 

Правовые последствия ничтожности договора

Напомним, что согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при применении последствий недействительности до­говора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая  – имущество в пользование, обязательства сторон будут признаваться эквивалентными.

При этом необходимо учитывать, что при определении стоимости неосновательного пользования имуществом может быть применена по аналогии закона норма п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, со­оружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150, для государственного имущества.

 

Выводы Верховного Суда

Согласно п. 2 ст. 168 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Суд принял во внимание, что в период аренды истец фактически пользовался всем спорным зданием, переданным ему арендодателем в соответствии с договором аренды, в т.ч. помещениями, относящимися к самовольной постройке. Следовательно, перечисленные истцом ответчику финансовые средства являются платой за фактическое пользование спорным имуществом, в связи с чем судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы.

***

Таким образом, на этапе подписания договора наряду с другими аспектами необходимо учитывать нормы ст. 131 ГК о том, что недвижимое имущество обязательно подлежит госрегистрации. И лишь после этого возникает право собственности на него. Если на момент передачи имущества в аренду отсутствует зарегистрированное право собственности, то, следовательно, и отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем передачи его в аренду. Если же стороны заключат договор аренды, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности, то такой договор будет считаться ничтожным.

Автор публикации: Надежда ВИШНЯКОВА, юрист-консультант

Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028


***