Понуждение к заключению нового договора аренды: желание арендатора не порождает обязанности арендодателя

Законодательство наделяет добросовестного арендатора преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Однако это не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор, да еще и на тех же условиях.

В силу положений п.п. 1, 2 ст. 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок. При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Но может ли арендатор, желающий продлить арендные отношения, но не заинтересованный в изменении условий аренды, требовать от арендодателя заключить новый договор на тех же условиях? Данные вопросы явились предметом оценки судебными инстанциями по делу экономического суда Могилевской области № 157ЭИП22155 (кассационное постановление приведено на портале court.gov.by).

Новые условия аренды не устроили

По договору аренды арендуемое помещение, находившееся в коммунальной собственности, должно было использоваться под фитнес-центр и объект общественного питания. Арендодателем выступало КУП.

Согласно договору арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения действия договора. Если арендатор данную обязанность не исполнил, договор прекращается, а арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок.

В данном случае договор был заключен по 08.02.2022. За полтора месяца до истечения этого срока арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор на новый срок.

Арендодатель в свою очередь проинформировал контрагента о том, что действие договора прекратится с 09.02.2022, если арендатор не согласится на изменение условий аренды. Арендодатель был намерен исключить возможность использовать помещение под объект общественного питания и дополнить договор указанием на право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от его исполнения на основании п. 3 ст. 420 ГК, если арендатор нарушает санитарно-эпидемиологические и гигиенические нормы и правила. Соответствующие условия были предусмотрены в приложенном к письму дополнительном соглашении.

Арендатор подписал допсоглашение с протоколом разногласий. Однако арендодатель с протоколом разногласий не согласился и известил контрагента о недостижении соглашения об условиях дальнейшего использования объекта аренды, прекращении договора и необходимости освободить помещение.

Считая себя добросовестным арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, арендатор обратился в суд с иском, в котором, ссылаясь на ст.ст. 415 и 592 ГК, просил понудить арендодателя к заключению договора аренды.

Выводы судов: понуждение возможно, если есть обязанность

Решением экономического суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении требований отказано. Отказ в иске мотивирован следующим образом.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 391 ГК).

Согласно п. 4 ст. 415 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отсюда вывод: понудить сторону заключить договор можно лишь в случае, если обязанность его заключения вытекает из норм законодательства или добровольно принятого обязательства.

2. Само по себе желание арендатора заключить договор аренды на новый срок не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор.

В данном случае арендатор не согласился на предложенное арендодателем изменение условий аренды, т.е. отказался арендовать помещение на условиях, устраивавших арендодателя. К соглашению о новых условиях стороны не пришли, на продление договора на прежних условиях не согласен арендодатель.

Следовательно, договор аренды с 09.02.2022 прекратил свое действие.

3. То обстоятельство, что арендатор, вопреки возражениям арендодателя против продолжения арендных отношений, фактически занимал арендованное помещение и после 09.02.2022, не свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом в отношении арендовавшегося помещения собственником (горисполкомом) решение о дальнейшей аренде не принято, доказательств сдачи этого имущества в аренду другому лицу суду не представлено.

Таким образом, преимущественное право бывшего арендатора не нарушено.

Когда право арендатора будет нарушено

Понудить к заключению договора в судебном порядке возможно только в случаях, когда обязанность одной из сторон его заключить установлена актом законодательства или добровольно принятым обязательством (п. 9 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»). В остальных случаях присуждение к заключению договора не допускается, поскольку оно противоречило бы принципу свободы договора (абз. 7 ч. 2 ст. 2, ст. 391 ГК).

Пункт 1 ст. 592 ГК обеспечивает определенный разумный компромисс между интересами арендодателя как собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и заинтересованностью добросовестного арендатора, надлежащим образом пользовавшегося арендованным имуществом, продлить арендные отношения.

ГК не закрепляет обязанности арендодателя заключить новый договор аренды даже с добросовестным арендатором. Он говорит лишь о том, что, если арендодатель продолжает сдавать имущество в аренду, добросовестный арендатор имеет приоритет при заключении нового договора по отношению к другим потенциальным арендаторам.

Важно: ст. 592 ГК не обязывает арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду на тех же условиях. Он вправе предложить иные условия аренды (ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК), и арендатор обладает преимущественным правом на заключение нового договора, если только согласится с новыми условиями.

Основания говорить о нарушении преимущественного права арендатора появляются лишь в ситуации, когда арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом, проигнорировав преимущественное право предыдущего арендатора.

В таком случае надлежащим способом защиты прав бывшего арендатора выступает иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. Именно на этот способ прямо указано в ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК. Альтернативно может быть заявлено требование о возмещении убытков, причиненных отказом возоб­новить договор аренды.

В анализируемом споре арендодатель не сдал объект в аренду какому-либо новому арендатору, что исключает нарушение преимущественного права истца и, как представляется, служит само по себе достаточным основанием для отказа в иске.

Суды подтвердили и еще один важный вывод: пребывание арендатора в занимаемом помещении в случае, когда арендодатель возражает против продолжения арендных отношений, не свидетельствует о продолжении использования арендатором арендованного имущества.

Предусмотренное п. 2 ст. 592 ГК правило, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае не применяется, поскольку для возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок, как прямо указано в этой норме, необходимо отсутствие возражений арендодателя против дальнейшего использования имущества арендатором. По анализируемому делу арендодатель выразил свои возражения явно и определенно, и они были известны арендатору.

Поэтому судами сделан вывод, что договор аренды по истечении указанного в нем срока аренды прекращен и не продлен на неопределенный срок.

Дополнительно следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 592 ГК пре­имущественное право арендатора действует в течение одного года со дня истечения срока договора аренды и только в том случае, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор. Это уведомление должно быть сделано до окончания действия договора в срок, указанный в договоре аренды, а если в нем такой срок не указан, в разумный срок.