«Понастроили всюду – не пройти», или Что не так с минскими торговыми центрами?

Куда развивается такой сегмент столичного рынка коммерческой недвижимости, как торговые центры (ТЦ), сколько здесь торговых площадей и каково их качество? По каким параметрам оцениваются ТЦ и принимают решения крупные ритейлеры, заходя в страну? Специально для «ЭГ» ситуацию проанализировал директор международной консалтинговой компании Colliers International в Беларуси Денис ЧЕТВЕРИКОВ.

В столице Беларуси ТЦ растут как на дрожжах, выделяются земельные участки под торговые объекты, разрабатываются проекты для них. Зачастую читатели СМИ ком­ментируют это следующим образом: «понастроили», «лучше бы школу открыли», «кто туда ходит» и проч. Так ли много ТЦ в столице и действительно ли они нужны?

Торговые центры в цифрах

На самом деле всплеск строительства ТЦ отмечался в 2013–2014 гг, когда ежегодно вводилось почти по 200 тыс. м² площадей.

Последние пару лет Минск не так активен в плане строительства новых крупных ТЦ. За 2017 г. в столице было введено всего 63 тыс. м² крупных торговых площадей (здесь и далее под торговыми площадями понимаются арендопригодные площади – GLA). При этом из 6 новых ТЦ четыре могут быть отнесены к специализированным объектам. Это строительные DIY гипермаркеты Mile и ОМА, центр мебели «Камелот», многофункциональный комп­лекс на улице Интернациональной, 25А. Введены также ТЦ «Спектр» и первая очередь тор­гово-­развлекательного центра (ТРЦ) Green City.

В I полугодии 2018 г. из современных ТЦ открылись лишь часть площадей ТРЦ Green City и торговый центр по ул. Гурского, в общем объеме 21 тыс. м^2.

В ближайшей перспективе в Минске ожидается пополнение в ряду крупных торговых объектов: ТРЦ Palazzo, торгового комплекса (ТК) Minsk City Mall, ТК «Торговая галерея «Сеница», чуть позже – ТРЦ «Мега». Ожидается постепенное заполнение недавно открывшегося ТРЦ Diamond, расширяет границы ТРЦ Expobel, застраивается территория за объектом.

Всего в Минске сегодня на­считывается около 1,33 млн м² площадей современных ТЦ (см. рис. 1, источник – Colliers International).

Рис. 1. Предложение площадей современных торговых центров в Минске, тыс. м²

Если сравнивать столицу Беларуси с крупными городами в близлежащих странах, то это не так уж и мало: например, Минск с Киевом делят 3-е место по торговым площадям в абсолютном выражении (см. рис. 2).

Рис. 2. Предложение площадей современных торговых центров, тыс. м²

Разумеется, количество тор­говых площадей на рынке напрямую зависит от количества проживающего на территории населения и его платежеспособности.

Для более объективного сравнения ситуаций на рынках недвижимости разных стран используют показатели обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей либо на одного человека. Тут Минск также демонстрирует сравнительно высокие показатели: обеспеченность столицы Беларуси площадями современных ТЦ на душу населения составляет 0,67 м² / 1 чел. (см. рис. 3).

Рис. 3. Обеспеченность площадями современных торговых центров на душу населения, м² / 1 человека

В случае если будут реализованы заявленные на ближайший год крупные проекты, обеспеченность может составить 0,74 м² / 1 чел.

Количество спорит с качеством

Получается, что по количественным показателям Минск догнал (и в некоторых случаях даже обогнал) достаточно развитые в этом отношении соседние рынки. К сожалению, по критериям качества картина совсем другая. Как ни странно, но в среднем качественные параметры минских торговых объектов ниже польских или даже московских аналогов по ряду критериев.

Так, например, в Беларуси пока только два ТЦ подошли группе компаний Inditex для размещения почти всей линейки брендовых магазинов (Zara, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Zara Home). И тут при принятии решения об открытии магазинов в числе приоритетных были вопросы качества торговых объектов. В настоящее время ведутся переговоры о размещении магазинов оператора и в других ТЦ, однако не для всей линейки брендов. Зачастую многое упирается в несоответствие существующих торговых объектов необходимым требованиям по размеру этажа, местоположению в контексте города, существующего пула арендаторов, уровню отделки мест общего пользования и прочим качественным параметрам.

Если рассматривать все относительно современные круп­ные ТЦ Минска (ТРЦ «Замок», ТРЦ «Дана Молл», ТРЦ Green City, ТРЦ «МоМо», ТРЦ «Экспобел», ТРЦ «Галилео», ТРЦ «Галерея Минска»), то получится суммарная площадь около 280 тыс. м^2, а это уже намного меньше, нежели в столицах балтийских стран.

В Минске сегодня наблюдается достаточно сильная дифференциация между устаревающими ТЦ 90-х и «нулевых» и современными ТРЦ. Так, многие посетители могли заметить, что дела идут не очень бойко в таких ранее популярных объектах, как ТЦ «Пар­кинг», «Зеркало», «Столица», «Дмитриев Кирмаш», «Авторынок Малиновка», «Стройрынок Уручье», ТЦ Maximus. А некоторые новые объекты толком и не работали: Outleto (2-й этаж на рынке «Уручье-3»), «Тивали», «Ленинград» и др.

Пять проблемных зон

Даже если взять наиболее современные ТЦ, то можно увидеть, что не всегда они сопоставимы с западноевропейскими, российскими или американскими аналогами.

Так, среди ключевых параметров, по которым минские ТЦ проигрывают западным аналогам, можно отметить следующие.

1. Бренды. Несмотря на появление магазинов компании Inditex и LPP, в Беларуси очень многие популярные в мире торговые бренды все еще не представлены: H&M, Ikea, Starbucks, CCC, Decathlon, GAP, Marks and Spencer, Primark. Тут усилия девелоперов и Colliers International направлены на постоянную работу с международными брендами, но этот процесс для Беларуси не так прост и, как следствие, долог. Есть ряд моментов, которые останавливают международных операторов: сомнения в платежеспособности спроса, правовое регулирование (требования к ассортиментному перечню, таможенное и налоговое законодательство и проч.), наличие качественных современных торговых объектов, страновые риски и т.д.

2. Размеры. ТЦ в Беларуси развиваются очень неспешно и эволюционно: 11 лет назад появился «Экспобел» с площадью чуть более 30 тыс. м², сегодня появляются объекты площадью до 40–50 тыс. м². Однако объектов, которые могут относиться к суперрегиональным ТЦ с площадью более 75 тыс. м², в Минске до сих пор нет (например, как Авиапарк, Золотой Вавилон, Меги в Москве).

3. Форматы. Потребители, наверное, могут заметить, что все новые ТРЦ похожи друг на друга. Да, отделка может отличаться, но внутреннее наполнение схожее. Объектов, которые бы принципиально отличались по пулу арендаторов, конструктивной схеме, в Минске пока не видно. Например, развлекательные центры, lifestyle-­центры, аутлеты, тематические центры. В белорусских объектах развлекательная и досуговая составляющая – наиболее важная и трендовая составляющая на развитых рынках – пока представлена достаточно слабо и однообразно.

4. Качество исполнения, планировочные решения. Посетители, тем более часто путешествующие, сами могут заметить, что ряд современных белорусских ТЦ уступает западным аналогам по качеству исполнения фасадов, уровню отделки галерей, свету, офор­млению витрин, навигации по объекту и проч.

5. Сервис и управление объектами. Традиционно слабое белорусское место. Хотя новые объекты стараются и подтягивают качество сервиса, тем не менее, посетители могут столкнуться со специфическим стилем общения со стороны охраны, консультантов в магазинах, с неработающими паркоматами или терминалами для оплаты банковскими карточками, неукомплектованными санузлами и прочим.

В итоге у многих белорусских граждан остаются вопросы: почему некоторые ТРЦ стоят полупустыми и явно переживают не лучшие времена?

Тут можно согласиться с тем, что иные полупустые ТЦ попросту не нужны: либо в принципе не нужны в данном месте, либо в таком виде не востребованы. И да, десятки тысяч пустующих площадей, в т.ч. в центре Минска, было бы разумнее заменить если не на школы и детские сады, как пишут люди на форумах, то уж на что-то более нужное и полезное горожанам или бизнесу.

Проблема в том, что не всегда собственники осо­знают, что сверхприбыльные времена уже прошли, и сегодня надо ответственно подойти к процессу управления объектами для достижения положительных результатов по итогам года. Иногда необходимо прибегать к альтернативному использованию объектов: изменять назначение, проводить реконструкцию или даже сносить. Однако не всегда решительные меры возможны.

В целом можно отметить ряд слабых мест у собственников белорусских ТЦ:

– профессионализм девелоперов, строителей и прочих специалистов в отрасли, что отражается на этапах планирования и размещения объекта, качестве строительных работ, внеш­нем виде галерей, витрин и проч.;

– качество управления существующими объектами;

– наличие и качество брендов в ТЦ;

– развлечения и досуг в ТЦ.

В то же время очевидно, что белорусский ритейл раз­вивается; имеется не­сколько крупных продовольственных сетей, большинство спальных районов обеспечено торговыми площадями, приходят новые бренды, пусть и неспешно.

Есть надежда, что девелоперы крупных ТРЦ будут все более разнообразными в плане развлечений и брендов, позволяя белорусам и гостям страны получать блага и сер­вис на уровне развитых рын­ков. И что мы станем свидетелями перехода количественных изменений в белорусском ритейле в качественные.