Помещение под магазин с плесенью и отслоением штукатурки. Арендатор через суд требует снизить ставку арендной платы

Организация взяла в аренду два помещения. Одно используется в качестве офиса для работы специалистов, второе – для размещения торговой точки. Однако вскоре выяснилось, что в здании в некоторых местах есть плесень, отваливается кусками штукатурка. Арендатор при заключении договора на эти недостатки внимания не обратил. Что делать, если владелец не торопится проводить ремонт и не желает снижать арендную плату?

Экономический суд рассмотрел дело по иску ЗАО (арендатор) к ОАО (арендодатель) об изменении условий договора аренды – уменьшении размера арендной платы.

Как было установлено в ходе судебного заседания, между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому имущест­во передается ЗАО для осуществления розничной торговли и общест­венного питания, а также размещения администрации, хранения товарно-материальных ценностей.

При передаче изолированного помещения арендатору по акту никаких претензий к имуществу стороны не заявили.

Но затем ЗАО стало обращаться к арендодателю с просьбой провести в арендуемых помещениях капитальный ремонт, так как в них обнаружился ряд недостатков и дефектов.

Осуществлять ремонт или снижать ставку арендной платы ОАО не стало.

Но и экономический суд, куда ЗАО подало иск, отказал ему в уменьшении размера арендной платы.

Суд обратил внимание на ряд обстоятельств.

Так, стороны исполнили свои взаимные обязательства по приему-передаче арендуемых помещений в аренду в соответствии с условиями заключенного между ними договора и претензий друг к другу не имели. В акте приема-передачи были зафиксированы все недостатки арендуемых помещений.

Те недостатки, с которыми согласился арендатор при приеме недвижимого имущества, расцениваются судом как согласованные сторонами, они учтены при установлении размера арендной платы.

 Суд обратил внимание на требования п. 2 ст. 583 ГК: арендодатель не отвечает за недостатки имущест­ва, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее извест­ны арендатору, либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества (проверки его исправности) при подписании договора или передаче в аренду.

Ссылки ЗАО на то, что спорные объекты не были осмотрены его представителем, признаны судом голословными и опровергаются подписанным актом приема-передачи имущества.

По утверждению арендодателя, ЗАО еще до заключения договора аренды имело возможность провести отделочные работы и улучшить эксплуатационные характеристики помещения с последующим зачетом сумм в счет арендной платы. Однако делать этого не стало ни тогда, ни после приема данных площадей по акту.

Кроме того, ЗАО не выполнило условия договора по содержанию арендуемых помещений в надлежащем состоянии, проведению за свой счет текущего ремонта имущества и другие обязательства.

При этом не представлены доказательства, подтверждающие невозможность со стороны арендатора провести капитальный ремонт. Впрочем, как и его безотлагательный характер и препятствия в использовании арендуемых площадей по целевому назначению.

Кроме того, в сам договор стороны не включили обязательство по выполнению капитального ремонта кем-то из них.

С учетом перечисленных обстоятельств хозобщество не может ссылаться на недостатки арендуемых помещений и требовать уменьшения арендной платы, считает суд.

В заключение отметим, что еще до подписания акта приема-передачи имущества сторонам необходимо тщательно проверять его техническое состояние, а при обнаружении любого недостатка обязательно фиксировать его в акте.