Почему вторичный рынок квартир топчется на месте?

На вторичном рынке жилья – стабильность, не предвещающая, казалось бы, ничего плохого. Но мало кто задумывается над тем, что именно в этот период формируется вектор дальнейшего ценообразования. А его направление во многом зависит от продавцов. Что ждет «вторичку» и каковы тенденции рынка, рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица – управление проектами» Андрей ЧЕРНЫШЕВ.

Цикличная нестабильность

Последний цикл «взлет–стабильность–падение» на вторичном рынке жилья Минска отмечался с 2012 по 2016 гг. Причем фазы «взлета» и «падения» были одинаковыми по длительности.

За полтора года «взлета» – с середины 2012-го по конец 2013-го – цена квадратного метра столичных квартир выросла в среднем на 500 USD, в результате чего среднестатистическая однокомнатная квартира подорожала практически на 20 тыс. USD, двухкомнатная – почти на 17 тыс. USD, трехкомнатная – на 12 тыс. USD.

Последующий 2014 г. можно считать периодом стабильности со знаком «минус». Остановившийся рост доходов и растущий обменный курс доллара выступали ограничителями для покупателей. Финансово обеспеченный спрос снижался, а продавцы по инерции старались поднять цены. Но, поскольку любой товар стоит ровно столько, сколько на данный момент за него готов (способен) заплатить покупатель, то цены все же постепенно склонялись вниз. Ведь кредитами по ставке 30+% в тот период пользовались лишь считанные покупатели.

Последней каплей, приведшей к началу стремительного падения цен на квартиры, выступило резкое проседание белорусского рубля по отношению к доллару (-40%) в начале 2015 г. Длился ценопад, как и рост цен, полтора года – до середины 2016 г. А дальше – вслед за снижением ставки рефинансирования стали падать и ставки по кредитам. Что ознаменовало начало нового цикла на рынке.

«Вторичка» сегодня

Известно, что в последние годы на устойчивый спрос на рынке жилья Минска (как вторичном, так и новостроек), повлияли подешевевшие кредиты на фоне отсутствия экономических потрясений и стабильность обменных курсов валют. Уменьшившиеся более чем вдвое процентные ставки (в среднем с 35% до 15% годовых) компенсировали покупателям и недостаток собственных средств, и отсутствие ощутимого роста доходов.

В результате сформировавшегося стабильного финансово обеспеченного спроса цены в 2017-м пошли вверх. Но не так интенсивно, как это было в 2012–2013 гг. Всего с 2017 г. по настоящее время дельта роста составила +15%, или +160 USD.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года покупательская активность снизилась более чем на 40%. За счет увеличения срока продажи квартир и того факта, что покупатели стали больше торговаться, вырос средний размер скидки, предоставляемой продавцом покупателю, – с 3% до 5%. И этот процесс в марте продолжает набирать обороты.

Цена предела

По мнению аналитика «Твоей столицы», цены вторичного рынка в столице остановили рост еще летом прошлого года.

Из выводов проведенного компанией исследования следует, что текущий уровень цен – это предел того, что может позволить покупателям нынешняя экономическая ситуация. Почему?

Во-первых, крупнейший банк страны неизвестно когда возобновит кредитование покупки вторичного жилья. А именно к нему, несмотря на наличие предложений от других банков, испытывают доверие большинство покупателей, решившихся взять кредит. По сравнению с осенью прош­лого года, на вторичном рынке количество покупателей квар­тир с кредитом уменьшилось наполовину – с 35% до 18%.

Во-вторых, за последние два года интенсивного спроса на жилье (не только вторичное, но и новостройки), основной пласт покупателей, которые могли себе позволить взять кредит, уже существенно уменьшился. Кроме того, последние полгода отмечается небольшое, но все же систематическое наращивание ставок кредитования и усложнение условий получения кредитов.

В-третьих, роста реальных доходов населения в ближайшее время не предвидится, как и снижения ставок кредитования.

Кроме того, количество предлагаемых на продажу квартир до сих пор находится на достаточно высоком для Минска уровне – более 7 тыс. В дальнейшем, если предложение начнет накапливаться из-за малого количества ежемесячно совершаемых сделок, по законам рыночного ценообразования цены уже не смогут оставаться на месте и пойдут вниз. Насколько интенсивным будет снижение, зависит от экономической ситуации и желания продавцов идти навстречу покупателям.

Пока ничего страшного на рынке не происходит. Снижение покупательской способности – объективное об­стоятельство текущей ситуации. И не учитывать его при установлении цен на квартиры – значит, играть в ущерб себе. Ведь, если исходить из практики последних десяти лет, все может поменяться.