$

2.6105 руб.

3.1197 руб.

Р (100)

3.5091 руб.

Ставка рефинансирования

7.75%

Проблемы и решения

Плата за право заключения договора аренды и неравная конкуренция

09.02.2021
Плата за право заключения договора аренды и неравная конкуренция
Сергей Варивода. Фото: naviny.online

«Земельный вопрос» в белорусской экономике имеет давнюю историю. Практика землепользования в стране запутана и с точки зрения бизнеса трудно объяснима. Но самое главное: она подрывает механизм конкуренции. И не только между «госами» и «частниками» – к этому уже все привыкли. Но даже между субъектами хозяйствования одной формы собственности, которые могут заниматься одним видом деятельности, работать на одном рынке, но иметь разные условия расчетов за земельные участки равной кадастровой стоимости, расположенные по соседству.

Основное различие – печально знаменитая плата за право заключения договора аренды земельного участка.

 

Все равны, но кто-то равнее

Если не брать в расчет редкие случаи выкупа участков в частную собственность (как правило, в рамках крупных инвестдоговоров), то получается, что у нас параллельно существуют две системы.

Первая – пользование (этакий рудимент советского права), когда госпредприятия и часть частных компаний, получившие участки до 01.05.2006, просто «пользуются» ими, уплачивая земельный налог. Причем при переходе на аренду они освобождаются от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка.

Вторая – для тех, кто не успел «вскочить в последний вагон» и арендует землю через аукционы. Это практически весь малый и средний бизнес, где объемы проектов не позволяют работать в рамках инвестиционного договора и претендовать на льготы.

Вторая категория как раз и является источником платы за право заключения договора аренды земельного участка. Согласно нормам Указа от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667) при заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, за право заключения которых была внесена плата, взимается плата за право заключения договоров аренды этих земельных участков (ч. 1 абз. 3 подп. 12-2 п. 12 Указа № 667). Здесь же предусмотрены отдельные случаи, когда такая плата не взимается.

То есть как при заключении нового договора, так и при каждом перезаключении действующего договора аренды на новый срок арендатор уплачивает «плату за право заключения договора аренды». С учетом кадастровой стоимости земли в Минске сумма этого платежа за весь предельно допустимый срок аренды (99 лет) может превышать 1 млн USD.

«За период 2016–2021 гг., т.е. до того, как постановлением Совмина от 25.06.2019 № 422 были снижены коэффициенты и принята линейная шкала исчисления платежа (его размер перестал зависеть от срока действия договора. – Прим. ред.), нашей компании пришлось уплатить за право аренды земельного участка 143 115,48 руб. Площадь участка – 0,6 га, расположен в Партизанском районе г. Минска. За следующую «пятилетку», по нашим расчетам, размер платы составит 25 926,71 руб.», – привел свои данные заместитель председателя Республиканского общественного объединения «Белорусская научно-промышленная ассоциация» Сергей ВАРИВОДА.

Как видим, суммы очень значительные. И говорить о равных условиях работы на рынке двух компаний, одна из которых платит за право аренды, а другая – нет, явно не приходится.

 

Исполкомы «стоят насмерть»

Скорее всего, тенденция расширения числа субъектов хозяйствования, обязанных платить за право аренды, сохранится и получит дальнейшее развитие в актах законодательства, поскольку бенефициаром платежа являются местные бюджеты, постоянно испытывающие проблемы с финансированием.

Несколько лет назад союзы предпринимателей инициировали отмену данного платежа или хотя бы переход на однократность его уплаты (по типу аукционного). Но местные органы власти грудью встали на защиту действующего механизма.

При этом разницу в платежах за землю обеспечивает не только плата за право аренды, но и неравенство самой арендной платы и земельного налога. В частности, на протяжении последних лет, включая крайне сложный для бизнеса коронавирусный 2020 год, местные власти категорически отказывались пересмотреть условия аренды земли по действующим договорам в соответствии с изменениями, связанными с новой кадастровой оценкой.

Как известно, стоимость земли по результатам последней кадастровой оценки снизилась примерно на 20–25%. В результате в столице разница в размерах налога на землю и арендных платежей порой достигала 25–30%.

«Действительно, если земельный налог «автоматически» уменьшается при снижении кадастровой стоимости участка, то для изменения арендной платы требуется еще и согласие сторон договора аренды, – пояснил С. Варивода. – Нашей компании не удалось найти аргументы для уменьшения арендной платы за земельный участок в связи со снижением его кадастровой стоимости. Это привело к финансовому убытку за прошлый год. Но, кроме негативных последствий для компании, бюджет недополучил налог на прибыль. Не думаю, что отношение властей к подобным просьбам арендаторов изменится и в 2021 г., с учетом напряженного прогноза по доходам местных бюджетов. Снижение арендной платы за счет применения осовремененной, т.е. более низкой кадастровой стоимости, произойдет лишь для арендаторов, которые будут перезаключать на новый срок договоры аренды. А это существенные цифры: например, в производственной зоне кадастровая стоимость земельных участков при последней оценке снизилась на 27%».

 

В поисках компромисса

В настоящее время ведется работа над проектом Указа «О совершенствовании земельных отношений» и проектом изменений в Указ № 667. Как ожидается, эти нормативные акты изменят практику взимания платы за право заключения договоров аренды.

«Мы ожидаем, что изменения сгладят неравенство между землепользователями, – отметил С. Варивода. – Ведь когда конкурирующие в одной отрасли субъекты хозяйствования платят разные обязательные платежи за земли равной кадастровой стоимости, то это не нормально. Да и принцип всеобщности и равенства участников налоговых правоотношений никто не отменял».

Предполагаем, что законодательный процесс будет идти в сторону, во-первых, расширения круга плательщиков – по принципу «чтобы никому не было обидно», во-вторых, в направлении улучшения условий внесения платы за право заключения (перезаключения на новый срок) договора аренды.

Например, путем перехода от одномоментного платежа за весь срок договора на ежегодные платежи. Это предложение является компромиссным, но не решает проблему в принципе. Но оно хотя бы позволит компаниям планировать бюджет, не отвлекая значительных оборотных средств.

Что касается полной отмены принципа многократности/повторности при взимании платы за право аренды земельных участков, то данная мера пока не планируется. Хотя логично и справедливо было бы взимать такую плату, как и при аренде объектов недвижимости, однократно по итогам аукциона на право пользования земельным участком. Тем более что подобного платежа нет в фискальных системах сопредельных государств, с которыми мы стараемся конкурировать в плане создания условий для привлечения инвестиций.

 «На мой взгляд, уже в ближайшее время налог на землю и арендная плата сравняются. В принципе, они уже равны, за исключением случаев, когда местные органы власти не торопятся снижать арендную плату вслед за снижением кадастровой стоимости.

Однако неравенство между арендаторами, которые платят за право аренды, и компаниями, которые такую плату не вносят, а также землепользователями – плательщиками земельного налога в ближайшее время сохранится. По мере увеличения круга плательщиков за право аренды растет значимость этого платежа для местных бюджетов. Поэтому власти напрочь не готовы рассуждать о несправедливом налогообложении, которое тормозит и инвестиционный процесс. Тот самый инвестиционный процесс, который не требует специальных указов, льгот из бюджета и создания особых экономических зон. Я бы назвал это процессом привлечения качественных инвестиций. Но станете ли вы инвестировать, если в вашей отрасли конкуренты платят меньше фискальных платежей?

В свое время белорусская автомобильная ассоциация изучала вопрос о размере платежей за пользование земельными участками у автодилеров г. Минска. Разница в расчете за квадратный метр получалась очень существенная – кое-где в разы. Думаю, что сейчас это неравенство будет постепенно сокращаться за счет тех факторов, о которых говорилось выше. Но даже если взять идеальную текущую систему платежей, то разница все равно останется. Она как минимум будет равна сумме платы за право заключения договора аренды, внесенной на аукционе и впоследствии уплачиваемой при продлении договора аренды на новый срок. При этом плата на аукционе за хорошие участки уже создает существенный и несправедливый дисбаланс с землепользователями или арендаторами, освобожденным от платежа за право аренды», – прокомментировал С. Варивода.

 

Использование материала без разрешения редакции запрещено. За разрешением обращаться на op@neg.by 

 

Автор публикации: Константин КОРЖЕВИЧ


***
Макроэкономика: рубрики
Важно
Мы в соцсетях
Архивы «ЭГ»
Подборки
Полезное