Паспорт на землю. Порядок предоставления земельных участков и общие правила их получения для строительства

Татьяна Зданович. Фото: gki.gov.by

Порядок предоставления ЗУ

Вопросы, связанные с изъятием и предоставлением ЗУ, регулирует Указ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667). Существует два порядка предоставления ЗУ в Беларуси:

– на общих основаниях (заинтересованное лицо обращается в уполномоченную организацию и проходит все процедуры и этапы);

– по результатам аукциона (участвовать имеют право неограниченное число лиц; ЗУ достается тому, кто предложит наиболее выгодные условия для получения).

Перечень лиц и целей использования земельного участка, предусмотренного к передаче без аукциона, перечислен в п. 7 Указа № 667. Среди них – все государственные структуры из сфер сельского хозяйства, лесохозяйства, а также научные и исследовательские организации, религиозные организации (для возведения культовых объектов).

Предусмотрена передача ЗУ без аукциона:

– для строительства объектов обслуживания транспортной и инженерной инфраструктуры, придорожного сервиса (исключение – если они не располагаются в пригородных зонах областных центров);

– если целевое назначение задуманного проекта предусмотрено программой Президента или Сов­мина либо инвестиционным договором;

– если проект затронет переработку вторичных материальных ресурсов либо коммунальных отходов;

– если проект связан с реконструкцией объекта недвижимости.

Землепользователь может получить ЗУ взамен изымаемого на нужды государства на основании концессионных договоров. Варианты замены предоставляет местный исполнительный комитет. Например, к таким территориям относятся те, на которых возможна добыча полезных ископаемых и их переработка.

Аукционы

Это основной способ получения средств для государственной казны. Приобретая землю на аукционе, субъект приобретает законные права на пользование ЗУ.

Предусматривается 4 вида аукционов:

• по продаже в частную собственность;
• на право заключения договора аренды;
• на право проведения строительства;
• по продаже госсобственности (как имущество, невостребованное иными структурами).

Аукцион – удобный порядок для заявителя. В этом случае ЗУ сформирован и зарегистрирован, представляет собой готовый объект недвижимости и исключает время на дополнительные процедуры и денежные средства. Участников аукциона может смущать только конкуренция. Но в результате ЗУ реализуется по рыночной цене. Исключение: если объект недвижимости не пользуется спросом, он достанется участнику за минимальную сумму.

Получение ЗУ на общих основаниях

Следует определить все условия предоставления и пользования ЗУ: его предполагаемую площадь, вид права вещного владения, цели использования земли, просчитать все платежи, экономические риски. Если у землепользователя есть желание или необходимость возводить объект недвижимости, он самостоятельно обращается за получением ЗУ. Это предусматривает несколько этапов.

Процедура согласования места размещения ЗУ

На стадии выбора ЗУ землепользователь должен определиться с типом и целевым назначением объекта строительства.

Законодательством предусмотрено обращение в исполком с заявлением о предоставлении ЗУ. В нем следует указать целевое назначение и характеристику объекта строительства, его ориентировочную площадь, вид вещного права, источники инвестиций и их объем. В заявлении на предоставление ЗУ указывается ориентировочная площадь. Оно рассматривается в течение 5 рабочих дней. Исполком может отказать в получении ЗУ. На практике это происходит в случае нарушения законодательства. Например, территория уже занята либо в результате хозяйственной деятельности произойдет нарушение природоохранного законодательства, а также в случае, если имеются споры по данному ЗУ (с полным перечнем можно ознакомиться в Указе № 667).

К заявлению прилагается кадастровый план либо картографический материал с границами испрашиваемого ЗУ. Заключается конт­ракт с проектной организацией, которая просчитает наименование объекта строительства и его площадь. При проектировании целевое назначение ЗУ уточняется, все документы приводятся в соответствие. В основном на испрашиваемых участках реализуют типовые проекты. Строительные нормы проекта просчитывает проектная организация. Перечень организаций, уполномоченных на осуществление землеустроительных работ, согласован Совмином, все они находятся в подчинении Госкомимущества. К ним относятся 7 организаций предприятия «Проектный институт Белгип­розем», проектно-изыскательское коммунальное унитарное предприятие «Земпроект» (г. Минск) и коммунальное топографо-геодезическое унитарное предприятие «ГомельГеодезЦентр» (г. Гомель).

Проект договора на проведение землеустроительных работ составляется в течение 3 рабочих дней и должен быть заключен не более чем за 7 рабочих дней. Если собран неполный пакет документов, в течение 1 дня проектная организация возвращает его на доработку. После заключения договора и оплаты услуг начинается работа с ЗУ. По факту завершения работ происходит уточнение данных, чтобы предоставление участка не доставляло помех другим субъектам хозяйствования.

Ряд согласований по условиям размещения ЗУ

Землепользователю необходимо получить согласование уполномоченных организаций. Объекты определенной высоты, входящие в охранные зоны военных объектов, потребуют согласования в Минобороны. Если ЗУ затронет охранную зону историко-культурных объектов – согласование с Минкультом. В части возможности размещения ЗУ на местах залегания полезных ископаемых – согласование Минприроды. Средний срок рассмотрения документа о согласовании составляет 3 рабочих дня. Исключения: Минобороны может рассматривать документы 15 рабочих дней, Уполномоченный по делам религий и национальностей – неограниченный срок.

Если характер землепользования носит коллегиальный характер, сроки согласования могут увеличиться до 3–4 месяцев. Если работы на ЗУ уже начаты, они приостанавливаются для получения разрешения. Если в процессе согласования получен отрицательный ответ, то это чаще всего связано с несоблюдением норм законодательства либо у землепользователя есть свой план на освоение ЗУ. Заинтересованное лицо будет проинформировано о причинах отказа в письменном виде.

Акт по выбору ЗУ

Предварительное согласование оканчивается составлением акта по выбору места размещения. Он принимается комиссией при местном исполкоме, в состав которой входят специалисты из сферы природоохраны, землеустроительной службы, строительной сферы, МЧС, представители организаций, эксплуатирующих сети, и т.д. Состав комиссии не ограничен: в областных центрах в ее состав входят 15–25, в регионах – 10–12 экспертов. Члены комиссии проводят рассмотрение и согласование на размещение ЗУ по своим профессиональным профилям. Акт выбора земельного участка должен быть согласован председателем комиссии. Если более 2/3 комиссии согласно, будет вынесено положительное решение. Акт выбора должен быть вручен заинтересованному лицу. Копии акта направляются в исполком и организации по землеустройству для подготовки проектной документации. Срок действия акта выбора – 2 года. Проектная организация уполномочена подготовить техническую документацию в течение 5 рабочих дней.

Есть нюансы по месту размещения ЗУ, который может входить в зону определенных категорий ценных земель.

После того как акт выбора ЗУ согласован в облисполкоме, направляется запрос в Минсельхозпрод либо Минлесхоз, которые согласовывают вопрос изъятия и предоставления испрашиваемого ЗУ. Далее заявление рассматривает КГК, затем – помощник Президента – инспектор по области.

Рассмотренные и согласованные ведомствами документы направляются в Госкомимущество, который аккумулирует заявки и 1 раз в месяц выносит их для согласования в Администрацию Президента. Для таких проектов должно быть весомое обоснование, поскольку затраченные на землеустроительные работы средства при отказе не вернутся. Если заявителю дается удовлетворительный ответ, местный исполком получает распоряжение Президента о возможности работ на ценных землях.

Разработка проекта и экспертиза ЗУ

Разработка строительного проекта и проведение экспертизы  по разработке проекта отвода ЗУ занимает 2 года. В течение этого времени ЗУ не может быть предоставлен иному землепользователю. Если заявитель не укладывается в сроки до истечения указанного периода, то он обращается с заявлением о продлении срока. Законодательство предусмат­ривает однократное продление не более чем до 2 лет. Если заинтересованное лицо вовремя не обратится за продлением, акт выбора ЗУ утратит силу. Во многих случаях дополнительно требуется проведение экологической экспертизы.

В процессе проектирования площадь ЗУ не должна разительно отличаться от заявленной ранее в акте выбора ЗУ. Возможно увеличение площади на не более чем 10% от первоначально заявленной, если территория не относится к сельскохозяйственному или лесному фонду.

Сроки разработки проекта будут исчисляться со дня выдачи первоначального акта на ЗУ.

Проект отвода с учетом размещения ЗУ на местности разрабатывается организацией по землеустройству, которая оформляла проектную документацию. Для подготовки проекта отвода требуется копия заключения экспертиз уполномоченных ведомств, копия генерального плана местности, заверенная архитектором, и копия плана инженерных сетей. Проект отвода предусматривает выделение очередей и этапов строительства. При разработке проекта отвода окончательно определены границы ЗУ. Актуализируются данные по убыткам и ограничениям. Проект отвода проходит согласование с архитектором и землеустроителем. Если за время подготовки документации произошла смена землепользователя, дополнительное согласование с ним не требуется.

В части подготовки проекта отвода с учетом размещения ЗУ произошло упрощение процедур. На основании генплана организация по земле­устройству знаками закрепляет территорию под строительство объекта на местности, в процессе принимает участие заинтересованное лицо.

Проект решения о передаче ЗУ

Вся техническая документация оформляется в одно дело, материалы направляются на рассмотрение в исполком. В проекте решения будут указаны данные землепользователя, условия отвода ЗУ, размер возмещения потерь, убытков, данные по оплате кадастровой стоимости ЗУ, мероприятия по восстановлению мелиоративных земель (если таковые имелись), использование плодородного слоя почвы. Исполком рассматривает проект решения и при необходимости корректирует его в течение 5 рабочих дней. После принятия проекта решения землеустроительные работы считаются завершенными.

Процедура государственной регистрации ЗУ и возникновения права на него проводится не позднее 2 месяцев после принятия решения местным исполкомом. Материалы направляются в электронном виде. Если не уложиться в срок, решение признается недействительным. Одним из препятствий, когда не удается оформить ЗУ, является самовольное занятие ЗУ (ст. 72 Кодекса о Земле). Без свидетельства о госрегистрации любые действия на территории считаются самовольным занятием ЗУ.