Определяем налоговую базу налога на недвижимость при аренде объектов у физических лиц в 2019 году

Определение налоговой базы налога на недвижимость по принадлежащим организации объектам не вызывает особых вопросов. Налоговой базой является отраженная в бухгалтерском учете или книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей (далее – ИП), применяющих упрощенную систему налогообложения, их остаточная стоимость (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК). По арендуемым у физических лиц объектам налоговая база определяется в ином порядке: исходя из их стоимости, указанной в соответствующем договоре, но не менее стоимости, определенной, исходя из их оценки:

– по оценочной стоимости, определенной тер­риториальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года (далее – заключение организации по государственной регистрации);

– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) на 1 января текущего года, выданной оценщиком, имеющим свидетельство об аттестации оценщика (далее – заключение оценщика);

– произведенной в ином порядке, установленном Президентом РБ (п. 2 ст. 229 НК).

Иной порядок установлен Положением № 187².

Справочно: аналогичные нормы о переходе статуса плательщика, определении налоговой базы налога на недвижимость по взятым в аренду у физических лиц объектам действовали и в предыдущие годы (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184, п. 2 ст. 187 НК).

Для правильного определения налоговой базы необходимо сравнить две стоимости взятого в аренду объекта: указанную в договоре и определенную одним из вышеуказанных способов последовательно и выбрать наибольшее значение.

Рассмотрим пошагово на примерах.

Пример 1. Организация заключила с физическим лицом договор аренды офисного помещения площадью 100 кв. м., расположенного в бизнес-центре в г. Минске, сроком с 01.03.2019 по 31.12.2019. Стоимость объекта аренды, указанная в договоре, составляет 100 000 руб. В соответствии с п. 4 ст. 232 НК по данному объекту организация должна исчислять и уплачивать налог на недвижимость, начиная со 2 квартала 2019 г.

Шаг 1. У арендатора имеется выданное соб­ственнику заключение организации по государственной регистрации об оценочной стоимости объекта на 01.01.2019. Сравнивается указанная в нем стоимость с прописанной в договоре, и в качестве налоговой базы принимается наибольшая(подп. 2.1 п. 2 ст. 229 НК). Если такого заключения нет, переходим к следующему шагу.

Шаг 2. Организация самостоятельно обратилась к оценщику, имеющему свидетельство об аттестации оценщика.

Сравнивается указанная в заключении оценщика стоимость объекта на 01.01.2019 с прописанной в договоре, и в качестве налоговой базы принимается наибольшая (подп. 2.2 п. 2 ст. 229 НК). Если организация к оценщику не обращалась, переходим к следующему шагу.

Шаг 3. Оценка зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость может производиться организациями по государственной регистрации по заказам местных исполнительных комитетов. Такой оценке подлежат объекты, оценка которых не производилась либо производилась 5 и более лет назад. Сводные ведомости оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, не позднее 1 марта текущего года представляются в местные исполнительные комитеты и соответствующие налоговые органы. Для получения информации об оценочной стоимости организации необходимо обратиться в соответствующий орган по месту нахождения объекта аренды.

Сравнивается оценочная стоимость с прописанной в договоре, и в качестве налоговой базы принимается наибольшая (подп. 3.1 п. 3 Положения № 187). При отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по оценочной стоимости, определенной организациями по государственной регистрации, переходим к следующему шагу.

Шаг 4. Оценка объекта производится, исходя из базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений, и общей площади оцениваемого здания либо сооружения (далее – расчетная стоимость) (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).

В нашем примере расчетная стоимость офисного помещения на 01.01.2019 составит:

652,7 x 1,2212 x 1,0817 x 1,0333 x 1,0317 x 1,0973 x 1,1300 x 100 = 113 970,1 руб.,

где: 652,7³ – базовая расчетная стоимость одного квадратного метра типового нежилого здания, помещения в г. Минске на 01.01.2013 в рублях;

1,2212;  1,0817;   1,0333;  1,0317;  1,0973;  1,1300 – ко­эффициенты переоценки зданий, сооружений, установленные Минстройархитектуры, на 01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016, 01.01.2017, 01.01.2018, 01.01.2019 соответственно;

100 – площадь офисного помещения в кв.м.

Сравнивается расчетная стоимость с прописанной в договоре, и в качестве налоговой базы принимается наибольшая. В нашем примере расчетная стоимость (113 970,1 руб.) больше указанной в договоре (100 000 руб.). Следовательно, за 2–4 кварталы 2019 г. налог на недвижимость подлежит исчислению, исходя из налоговой базы, равной 113 970,1 руб.

Если объект находился в аренде, и в прошлом году, и в 2018 г. организация исчисляла и уплачивала по нему налог на недвижимость, то для определения налоговой базы на 2019 г. сначала выполняем Шаги 1, 2, 3, а при отсутствии оценочной стоимости на 01.01.2019 переходим к Шагу 5.

Шаг 5: стоимость объекта определяется путем индексации стоимости, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений, и сравнивается с указанной в договоре, и в качестве налоговой базы принимается наибольшая (подп. 3.2.1. п. 3 Положения № 187).

Пример 2. Организация заключила с физическим лицом договор аренды офисного помещения площадью 50 кв.м сроком с 01.06.2018 по 31.12.2019. Стоимость объекта аренды, указанная в договоре, составляет 30 000 руб. По данному объекту организация должна исчислять и уплачивать налог на недвижимость с 3 квартала 2018 г. В заключении оценщика на 01.01.2018 стоимость помещения определена 35 000 руб. Соответственно, налоговая база налога на недвижимость в 2018 г. составляла 35 000 руб. Если по состоянию на 01.01.2019 оценка вышеуказанными способами (Шаги 1–3) не проводилась, то организация определяет стоимость помещения путем умножения стоимости, примененной в качестве налоговой базы в 2018 г. (35 000 руб.), на коэффициент переоценки зданий и сооружений на 01.01.2019 (1,1300), т.е. 35 000 руб. x 1,1300 = 39 550 руб. Так как полученная стоимость больше указанной в договоре аренды, то в 2019 г налоговая база налога на недвижимость составит 39 550 руб.

Пример 3. Организация заключила с физическим лицом договор аренды офисного помещения в г. Минске площадью 25 кв.м сроком с 01.06.2018 по 31.12.2020. Стоимость объекта аренды, указанная в договоре, составляет 30 000 руб. По данному объекту организация должна исчислять и уплачивать налог на недвижимость с 3 квартала 2018 г. Оценочная стоимость объекта на 01.01.2018 отсутствует. Расчетная стоимость объекта на 01.01.2018 определена 25 214,62 руб. Соответственно, налоговая база налога на недвижимость в 2018 г. составляла 30 000 руб. Если по состоянию на 01.01.2019 оценка вышеуказанными способами (Шаги 1–3) не проводилась, то организация определяет стоимость помещения путем умножения стоимости, примененной в качестве налоговой базы в 2018 г. (30 000 руб.), на коэффициент переоценки зданий и сооружений на 01.01.2019 (1,1300), т.е. 30 000 руб. x 1,1300 = 33 900 руб., что и будет налоговой базой налога на недвижимость в 2019 г.

Если ежегодно стоимость взятых в аренду у физических лиц объектов не оценивается соответствующими государственными органами или оценщиками, то налоговая база налога на недвижимость с каждым последующим годом увеличивается, т.к. индексируется база предыдущего года, а коэффициенты переоценки зданий и сооружений на 1-е число года, как правило, больше 1. В то же время налоговая база по принадлежащим организации объектам из года в год уменьшается, т.к. уменьшается остаточная стоимость за счет накопления суммы начисленной амортизации.

Как видно из Приложения 1 к Положению № 187, базовая расчетная стоимость одного кв.м типового здания или сооружения зависит только от населенного пункта и вида зданий и сооружений и не зависит от качественных характеристик объекта. То есть расчетная стоимость одного кв.м, например, офисного помещения, расположенного в современном бизнес-центре в престижном районе города, и помещения, находящегося на окраине города в здании, построенном десятки лет назад, одинакова. Соответственно, при применении в качестве налоговой базы расчетной стоимости объекта за неравнозначные по качественному уровню арендованные у физических лиц объекты арендаторы платят одинаковую сумму налога на недвижимость.

У организаций имеется возможность оптимизировать налогообложение в части налога на недвижимость путем проведения оценки взятого в аренду у физического лица имущества (при помощи собственника (Шаг 1) или самостоятельно (Шаг 2), предварительно сопоставив затраты на услуги по оценке с суммой, на которую уменьшится подлежащий исчислению и уплате налог на недвижимость. При заключении договора аренды с физическим лицом обращайте внимание на указываемую арендодателем в договоре стоимость объекта аренды, т.к. если она будет завышена и не соответствовать его реальной (рыночной) стоимости, то договорная стоимость окажется больше любой, определенной в вышеизложенном порядке, и всегда будет приниматься в качестве налоговой базы (с ежегодной индексацией на коэффициент переоценки зданий и сооружений).

¹Налоговый кодекс (далее – НК).

²Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утв. Указом Президента РБ от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение № 187).

³Приложение 1 к Положению № 187.