Они не платят – мы не пускаем
Арендатор допустил просрочку внесения арендной платы по договору аренды нежилого помещения. Арендодатель уведомил арендатора, что до погашения задолженности его охранники не будут пропускать работников арендатора в помещение.
Правомерны ли действия арендодателя? Что может предпринять арендатор?
Договор аренды устанавливает встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество во временное владение и пользование, а арендатор – вносить арендную плату и иные платежи, которые предусмотрены договором. Согласно п. 2 ст. 309 ГК в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе приостановить доступ к переданному по договору объекту недвижимости до полного погашения арендатором задолженности. Указанные обеспечительные меры отрицательно скажутся на функциональной и хозяйственной деятельности арендатора. Для урегулирования возникшей спорной ситуации арендатор може т принять следующие меры.
1. Арендатор может предупредить арендодателя, что за период, когда арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости, арендная плата не взимается. С экономической точки зрения арендодателя интересует оплата, а не противодействие с контрагентом. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом. Арендатор может письменно уведомить арендодателя о негативных для последнего последствиях в случае продолжения ограничений пользования арендованным имуществом.
2. Арендатор должен документально фиксировать факт запрета доступа к объекту недвижимости. Для успешного разрешения будущих судебных споров необходимо зафиксировать факт и период действия препятствий в пользовании имуществом. Подтвердить указанные обстоятельства помогут следующие документы:
– двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
– постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя);
– переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.
Арендатору в обязательном порядке нужно привлекать арендодателя, уведомлять его о составлении актов с требованием направить своего представителя. В противном случае суд может не принять доказательства невозможности пользования арендованным помещением. В частности, не могут быть приняты в качестве относимых и допустимых доказательств односторонние письма и акты арендатора.
3. Арендатор может заявить иск об устранении нарушений в пользовании арендуемым помещением. Эта мера является самой неэффективной. Арендатору придется доказывать не только сам факт создания арендодателем препятствий в пользовании имуществом, но и неправомерность подобных действий. Такой иск стоит заявить, например, если после уплаты всех просроченных арендных платежей арендодатель все равно не допускает работников арендатора в арендованное помещение, требуя уплаты пени. В этом случае суд может удовлетворить иск арендатора со ссылкой на ст. 9 ГК.
