Окупаемость проектов полна сюрпризов

В период кризисной волны 2015–2016 гг. коммерческая недвижимость Минска значительно снизилась в цене. В некоторых объектах ставки аренды и цены упали практически наполовину, что подорвало интерес со стороны инвесторов. Но в 2017 г. ситуация стала меняться, и рынок начал оживать.

На какую доходность сегодня можно рассчитывать девелоперам и как снизить риски колебания цен, рассказывает руководитель компании «Твоя столица Недвижимость для бизнеса» Андрей АСТРЕЙКО.

По состоянию на начало апреля совокупный объем офисных площадей столичных бизнес-центров составлял 920 тыс. м², а крупных торговых цент­ров – 600 тыс. м². При этом свободных площадей, предлагаемых в аренду, гораздо меньше: в бизнес-центрах порядка 22 тыс. м², а в знаковых для Минска торговых центрах – порядка 17 тыс. м². В обоих сегментах эти показатели ежегодно уменьшаются: по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вакантных офисных площадей стало меньше на 43%, а торговых – на 11%.

Сейчас рынок как офисной, так и торговой недвижимости переориентирован на аренду: компании и торговые операторы предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность. В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо сужать арендуемые площади, а торговым не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит пред­почтительнее, отчего сделок купли-продажи существенно меньше, чем аренды.

В собственность приобретаются лишь помещения небольшого формата. Так, средняя площадь купленных в 2018 году по Минску офисов составляет порядка 85 м² (в бизнес-центрах – 60 м², встроенных в жилые дома – 103 м²), торговых помещений – 100 м² (в торговых центрах – 30 м², встроенных в дома – 180 м²).

В текущей конъюнктуре, выводя на рынок новый объект (бизнес- или торговый центр), инвестору надо быть готовым к «длинным» деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать лишь с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам. Именно тогда объект становится интересным другим инвесторам как самодостаточный и уже отлаженный механизм – источник рентной выручки.

Для достижения этого уровня объектам, как правило, необходимо от 3 до 5 лет. Это актуально как для бизнес-, так и для торговых центров. Однако в некоторых случаях этот период может быть сокращен. Все зависит от того, насколько выходящий на рынок объект отвечает требованиям рынка по планировочным решениям, техническому наполнению, качественному и визуальному исполнению. Именно показатель рыночной ликвидности выступает для инвестора регулятором рисков и доходности – влияя на него, можно усиливать позиции объекта на рынке. И не всегда повышение ликвидности объекта влечет существенное увеличение инвестиций в него, что легко увидеть на примере бизнес-центров.

В практике прошлых лет есть примеры удачных проектов и не очень. Зачастую бизнес-центры, которые выходили на рынок в 2015–2016 гг., проектировались задолго до этого периода и не учитывали изменившиеся требования арен­даторов. Поэтому, выходя на рынок, они не могли рассчитывать на какой-то особый интерес со стороны арендаторов. Некоторые из подобных объектов все еще не введены в эксплуатацию. В то же время есть и удачный пример – бизнес-центр «Красавiк», который в 2016 г. был сдан в аренду одному арендатору (EPAMSystems) целиком, еще до момента ввода в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря ориентации проекта на актуальные в тот период и прогнозируемые на будущее запросы арендаторов – как по части планировочных решений, так и по техническому наполнению.

Сейчас мы видим, что интерес к ин­вестированию в коммерческую недвижимость возвращается, поступают за­просы и от крупных компаний, и от инвесторов – физических лиц. При этом крупные инвесторы рассматривают варианты как нового строительства, так и приобретения уже готовых, заполненных арендаторами объектов.

В настоящее время наибольший интерес представляет сегмент бизнес-­центров – именно в нем начинает фор­мироваться дефицит качественных площадей. Стабильность курсов валют и снизившийся объем ввода новых ком­мерческих объектов (в 2017 году по сравнению с 2016-м объем ввода снизился более чем на 70%) оказывают влияние на ставки предложения аренды, которые за первые 2 месяца 2018 г. по классам «В+» и «В» выросли на 3%. Но повсеместного увеличения ставок предложения нет – оно в основном касается особо ликвидных объектов. К тому же стартовые ставки зачастую корректируются в процессе переговоров.

Диапазон ставок по заключаемым сделкам также во многом зависит от характеристик конкретного офиса (местоположение, качество, планировка, тех­ническая составляющая, площадь и т.п.) и условий договора аренды (срок, условия оплаты и др.).

Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный по данным совершенных сделок, сформирован на следующем уровне: класс «А» = 30 EUR/м² (с НДС); класс «В+» = 17 EUR/м², класс «В» = 11 EUR/м²; класс «С» = 8 EUR/м².

В текущих реалиях срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра находится в диапазоне 10–15 лет. При этом многое зависит от продуманности проекта и его чувствительности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке. При сохранении текущей экономической ситуации в стране в ближайшие несколько лет можно ожидать начала строительства новых бизнес-центров. В случае их выхода на рынок примерно в одно время конкуренция на рынке современной офисной недвижимости будет усиливаться.

Чтобы хеджировать риски инвесторов, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную лик­видность, востребованность на рынке, а значит, и доходность для инвестора.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Как удалось выяснить «ЭГ», для многих компаний – владельцев ком­мерческой недвижимости доходность и окупаемость торговых центров, отелей, складов, цехов в последние годы стала серьезной проблемой. Дело в том, что бизнес-планы по строительству и эксплуатации этих объектов составлялись в 2010–2012 гг. для другой экономической ситуации: в расчете на интенсивный рост экономики и действовавшее в то время налоговое законодательство. Но еще в период строительства или вскоре после его завершения все изменилось: череда девальваций изменила рублевый эквивалент задолженности по кредитам (большая часть из которых валютные), спрос на недвижимость, ее аренду и ставки упали, а налоги на недвижимость и на землю стали взиматься с повышающими коэффициентами.

В результате фактические доходы многих объектов коммерческой недвижимости оказались значительно (ино­гда на 20–40%) ниже плановых, а издержки (включая имущественные налоги) – гораздо больше, порой в разы. В результате сроки окупаемости таких объектов порой оказываются в 2–3 раза больше, чем первоначально предполагалось. На содержание некоторых объектов бизнесменам даже приходится привлекать средства из других направлений своей деятельности. Эти тенденции существенно сказываются на инвестиционной привлекательности белорусского рынка недвижимости.