$

2.1270 руб.

2.4085 руб.

Р (100)

3.2009 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Окупаемость проектов полна сюрпризов

29.05.2018

В период кризисной волны 2015–2016 гг. коммерческая недвижимость Минска значительно снизилась в цене. В некоторых объектах ставки аренды и цены упали практически наполовину, что подорвало интерес со стороны инвесторов. Но в 2017 г. ситуация стала меняться, и рынок начал оживать.

На какую доходность сегодня можно рассчитывать девелоперам и как снизить риски колебания цен, рассказывает руководитель компании «Твоя столица Недвижимость для бизнеса» Андрей АСТРЕЙКО.

По состоянию на начало апреля совокупный объем офисных площадей столичных бизнес-центров составлял 920 тыс. м2, а крупных торговых цент­ров – 600 тыс. м2. При этом свободных площадей, предлагаемых в аренду, гораздо меньше: в бизнес-центрах порядка 22 тыс. м2, а в знаковых для Минска торговых центрах – порядка 17 тыс. м2. В обоих сегментах эти показатели ежегодно уменьшаются: по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вакантных офисных площадей стало меньше на 43%, а торговых – на 11%.

Сейчас рынок как офисной, так и торговой недвижимости переориентирован на аренду: компании и торговые операторы предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность. В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо сужать арендуемые площади, а торговым не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит пред­почтительнее, отчего сделок купли-продажи существенно меньше, чем аренды.

В собственность приобретаются лишь помещения небольшого формата. Так, средняя площадь купленных в 2018 году по Минску офисов составляет порядка 85 м2 (в бизнес-центрах – 60 м2, встроенных в жилые дома – 103 м2), торговых помещений – 100 м2 (в торговых центрах – 30 м2, встроенных в дома – 180 м2).

В текущей конъюнктуре, выводя на рынок новый объект (бизнес- или торговый центр), инвестору надо быть готовым к «длинным» деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать лишь с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам. Именно тогда объект становится интересным другим инвесторам как самодостаточный и уже отлаженный механизм – источник рентной выручки.

Для достижения этого уровня объектам, как правило, необходимо от 3 до 5 лет. Это актуально как для бизнес-, так и для торговых центров. Однако в некоторых случаях этот период может быть сокращен. Все зависит от того, насколько выходящий на рынок объект отвечает требованиям рынка по планировочным решениям, техническому наполнению, качественному и визуальному исполнению. Именно показатель рыночной ликвидности выступает для инвестора регулятором рисков и доходности – влияя на него, можно усиливать позиции объекта на рынке. И не всегда повышение ликвидности объекта влечет существенное увеличение инвестиций в него, что легко увидеть на примере бизнес-центров.

В практике прошлых лет есть примеры удачных проектов и не очень. Зачастую бизнес-центры, которые выходили на рынок в 2015–2016 гг., проектировались задолго до этого периода и не учитывали изменившиеся требования арен­даторов. Поэтому, выходя на рынок, они не могли рассчитывать на какой-то особый интерес со стороны арендаторов. Некоторые из подобных объектов все еще не введены в эксплуатацию. В то же время есть и удачный пример – бизнес-центр «Красавiк», который в 2016 г. был сдан в аренду одному арендатору (EPAMSystems) целиком, еще до момента ввода в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря ориентации проекта на актуальные в тот период и прогнозируемые на будущее запросы арендаторов – как по части планировочных решений, так и по техническому наполнению.

Сейчас мы видим, что интерес к ин­вестированию в коммерческую недвижимость возвращается, поступают за­просы и от крупных компаний, и от инвесторов – физических лиц. При этом крупные инвесторы рассматривают варианты как нового строительства, так и приобретения уже готовых, заполненных арендаторами объектов.

В настоящее время наибольший интерес представляет сегмент бизнес-­центров – именно в нем начинает фор­мироваться дефицит качественных площадей. Стабильность курсов валют и снизившийся объем ввода новых ком­мерческих объектов (в 2017 году по сравнению с 2016-м объем ввода снизился более чем на 70%) оказывают влияние на ставки предложения аренды, которые за первые 2 месяца 2018 г. по классам «В+» и «В» выросли на 3%. Но повсеместного увеличения ставок предложения нет – оно в основном касается особо ликвидных объектов. К тому же стартовые ставки зачастую корректируются в процессе переговоров.

Диапазон ставок по заключаемым сделкам также во многом зависит от характеристик конкретного офиса (местоположение, качество, планировка, тех­ническая составляющая, площадь и т.п.) и условий договора аренды (срок, условия оплаты и др.).

Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный по данным совершенных сделок, сформирован на следующем уровне: класс «А» = 30 EUR/м2 (с НДС); класс «В+» = 17 EUR/м2, класс «В» = 11 EUR/м2; класс «С» = 8 EUR/м2.

В текущих реалиях срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра находится в диапазоне 10–15 лет. При этом многое зависит от продуманности проекта и его чувствительности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке. При сохранении текущей экономической ситуации в стране в ближайшие несколько лет можно ожидать начала строительства новых бизнес-центров. В случае их выхода на рынок примерно в одно время конкуренция на рынке современной офисной недвижимости будет усиливаться.

Чтобы хеджировать риски инвесторов, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную лик­видность, востребованность на рынке, а значит, и доходность для инвестора.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Как удалось выяснить «ЭГ», для многих компаний – владельцев ком­мерческой недвижимости доходность и окупаемость торговых центров, отелей, складов, цехов в последние годы стала серьезной проблемой. Дело в том, что бизнес-планы по строительству и эксплуатации этих объектов составлялись в 2010–2012 гг. для другой экономической ситуации: в расчете на интенсивный рост экономики и действовавшее в то время налоговое законодательство. Но еще в период строительства или вскоре после его завершения все изменилось: череда девальваций изменила рублевый эквивалент задолженности по кредитам (большая часть из которых валютные), спрос на недвижимость, ее аренду и ставки упали, а налоги на недвижимость и на землю стали взиматься с повышающими коэффициентами.

В результате фактические доходы многих объектов коммерческой недвижимости оказались значительно (ино­гда на 20–40%) ниже плановых, а издержки (включая имущественные налоги) – гораздо больше, порой в разы. В результате сроки окупаемости таких объектов порой оказываются в 2–3 раза больше, чем первоначально предполагалось. На содержание некоторых объектов бизнесменам даже приходится привлекать средства из других направлений своей деятельности. Эти тенденции существенно сказываются на инвестиционной привлекательности белорусского рынка недвижимости.

Автор публикации: Анастасия ГРИГОРЬЕВА