Новая жилищная политика в Беларуси: эпоха жилья в собственность «от государства» заканчивается

Практику оказания поддержки при возведении, реконструкции и приобретении жилья в собственность необходимо продолжать для среднего класса. Для малообеспеченных граждан следует развивать институт арендного жилья с применением понижающих коэффициентов к плате или без ее взимания для социально уязвимых категорий населения. Таковы положения новой Концепции государственной жилищной политики до 2030 года, утв. постановлением Совмина от 07.03.2025 № 144.

Состояние жилфонда в Беларуси

По данным статистики, общая площадь жилья на конец 2023 г. в Беларуси составила 273,6 млн кв. м, из которых на государственный фонд приходится около 16 млн (5,8%).

В 4,4 млн жилых помещений проживает 4,5 млн домохозяйств, что, по мнению регуляторов, свидетельствует об оптимальном соотношении потребности в жилье и наличии жилищного фонда в среднем по стране.

Фонд жилых помещений социального пользования составляет около 1,4 млн кв. м, а количество нуждающихся в таком жилье – более 32 тыс. граждан.

Общая площадь арендного жилья в стране – 7,8 млн кв. м. Это более 140 тыс. жилых помещений, из которых около 110 тыс. квартир предоставляется с понижающим коэффициентом к арендной плате.

Насчитывается 110 тыс. жилых домов площадью почти 6 млн кв. м, в которых никто не зарегистрирован и не проживает, а также 17,3 тыс. пустующих квартир площадью 0,9 млн кв. м, в т.ч. почти 5 тыс. квартир госфонда.

Общая площадь жилья в ветхом или аварийном состоянии составляет 190 тыс. кв. м, из них 66,3% находится в сельской местности.

Почти 20% жилищного фонда в стране не имеет горячего водоснабжения, 11% – канализации, 9,4% – водопровода.

На начало 2024 г. 68,9% домохозяйств проживали в многоквартирных жилых домах, 28,8% – в индивидуальных жилых домах и 2,2% – в общежитиях.

Удовлетворенность населения жилищными условиями

На начало 2024 г. общая площадь занимаемого жилья в среднем на домохозяйство по стране составила 62,4 кв. м, в частности:

• в городах – 59 кв. м;

• в сельских населенных пунктах – 73,4 кв. м.

Показатель обеспеченности жильем в расчете на 1 жителя составляет 29,9 кв. м.

При этом полностью удовлетворены жилищными условиями около 57,8% домохозяйств, 29,6% – скорее удовлетворены, не удовлетворены – 5,4%.

Неудовлетворенность выше у домохозяйств с детьми – 10,7%, а также у малообеспеченных семей – 15,4%. Основная причина в том, что если в целом по стране около 10% семей имеют менее 15 кв. м на человека, то среди малообеспеченных – 33,7%.

За последние 5 лет в Беларуси построено 25,4 млн кв. м жилья, в т.ч. с господдержкой – 7,1 млн кв. м (менее 30%).

Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий уменьшилась на 12% (всего улучшило условия более 130 тыс. семей) и на начало 2024 г. составила около 570 тыс. человек. Однако динамика разнится для категорий очередников: так, среди многодетных семей ежегодно улучшали свои жилищные условия 27,2%, среди молодых семей – 2,4%, детей-сирот – 3,2%. Наиболее многочисленная категория – молодые семьи – составляет почти 260 тыс. очередников.

Крайне мало строится квартир для отселения проживающих в ветхом и аварийном жилье (в 2023 г. построено 95 квартир при потребности более чем 3,5 тыс.).

За чей счет строится жилье

В строительстве жилья на 1 руб. государственных средств привлекалось 8 руб. частных инвестиций. Удельный вес средств граждан в общем объеме инвестиций в жилищное строительство за 4 года вырос с 54,4% до 60,9%, что обусловлено в т.ч. увеличением удельного веса строительства индивидуальных жилых домов – с 43,5% до 48%.

Тренд льготного кредитования шел с понижением:

• в 2023 г. заключено более 4 тыс. кредитных договоров, освоено 335,5 млн руб.;

• в 2024 г. заключено более 3,6 тыс. договоров, освоено свыше 250 млн руб.

С использованием инструмента субсидий заключено:

• в 2023 г. – более 9,3 тыс. кредитных договоров;

• в 2024 г. – 7,2 тыс. кредитных договоров.

Определенные надежды правительства связаны с механизмами жилищных строительных сбережений (ЖСС) и средств семейного капитала. В соответствии с Указом от 26.10.2020 № 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений» ЖСС предусматривает накопление ее участниками денежных средств в банковском вкладе для финансирования улучшения жилищных условий с выплатой премии государства и предоставлением возможности получения жилищного кредита после истечения периода накопления по ставке ниже рыночной. Участниками ЖСС могут стать все категории граждан – как состоящие, так и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В стране было открыто депозитных счетов ЖСС:

• в 2023 г. – более 11 тыс. на сумму свыше 300 млн руб.;

• в 2024 г. – более 9,4 тыс. на сумму свыше 290 млн руб.

Досрочно на жилье направлено платежных поручений:

• за 2023 год – более 19 тыс. на сумму свыше 200 млн руб.;

• за 2024 год – более 17,3 тыс. на сумму свыше 230 млн руб.

Также за 2023 год более 200 тыс. граждан воспользовались имущественным налоговым вычетом в связи со строительством жилья.

Жилищные дисбалансы

В концепции констатируется ряд дисбалансов в жилищной сфере, связанных с медленным движением очереди по ряду категорий, недостатком арендного и социального жилья, особенно в больших городах, снижением спроса на жилье в малых городах и сельских населенных пунктах, различной покупательной способностью населения и значительными расходами бюджета на обслуживание выданных гражданам льготных и субсидируемых кредитов, износом и обветшанием жилфонда.

Задачи жилищной политики

Упор в жилищной политике предполагается сделать на наращивание объемов строительства арендного и социального жилья, реновацию жилых домов и развитие инфраструктуры, в т.ч. для индивидуального жилищного строительства, выработку мер по привлечению инвестиций, стимулирование развития государственной системы ЖСС и ипотечных кредитов. Продолжится практика возведения многоквартирных жилых домов без привлечения господдержки, в т.ч. долевого строительства.

Реновация жилых домов

Под реновацией жилья в концепции понимается улучшение технико-экономических характеристик существующих жилых домов либо возведение новых жилых домов взамен сносимых, в т.ч. с использованием существующих фундаментов и инженерных сетей.

Основная проблема регуляторам видится в 4-этажных и 5-этажных домах, которые массово возводились в 1955–1975 гг., общей площадью порядка 10 млн кв. м. Именно их и предполагается подвергнуть реновации. Насколько можно понять из концепции, предлагается выплачивать денежную компенсацию собственникам такого жилья либо предоставлять равнозначное по площади жилье (такой опыт имеется в России, в частности, в Москве). Планируется подвергать реновации ежегодно не менее 3% от неблагоустроенного жилищного фонда в городах и не менее 1% в сельских населенных пунктах.

Уплотнение застройки

Несколько туманными выглядят положения концепции о том, что «приоритетным направлением жилищного строительства в регионах должно стать рациональное использование потенциала существующей жилой застройки за счет интенсивного вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков, а также максимальное направление финансовых средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки. Экономические расчеты использования средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки и на строительство сетей к новым районам жилой застройки показывают, что затраты в первом случае в 2,5 раза ниже затрат при строительстве новой инфраструктуры. За счет обеспечения реконструкции имеющейся инфраструктуры (при необходимости) будут рационально использоваться бюджетные средства, расход таких средств будет оптимизирован».

Их можно понять как намерение проводить уплотнение застройки в частном секторе, опираясь на его инженерные сети, предварительно подвергнутые реконструкции.

Преференции для малых населенных пунктов

В целях развития населенных пунктов с численностью жителей до 20 тыс. человек и прекращения оттока людей из сельской местности предполагается расширить господдержку строящимся там гражданам до 90% фактической стоимости 1 кв. м жилья типовых потребительских качеств.

Также будет рассмотрен вопрос о возможности использовать средства господдержки на приобретение жилья на вторичном рынке в таких населенных пунктах.

Кроме того, будет продолжена практика предоставления жителям этих поселений (как состоящим, так и не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) льготных кредитов на капитальный ремонт или реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных построек.

Индивидуальное жилищное строительство

Согласно концепции доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного строительства в областях ежегодно должна составлять в целом по стране около 50%.

Одним из стимулирующих факторов повышения заинтересованности граждан в строительстве индивидуальных жилых домов, по мнению авторов концепции, является возможность возведения и реконструкции домов и хозяйственных построек на основании одного документа, удостоверяющего право на земельный участок (за исключением расположенных в областных центрах и Минске). В концепции отмечено, что в настоящее время при возведении и реконструкции индивидуального жилого дома и хозпостроек в упрощенном порядке не являются обязательными получение разрешительной документации, разработка проектной документации и согласование ее с местным исполнительным и распорядительным органом, а также последующая приемка в эксплуатацию объектов строительства.

Планируемые результаты

За счет реализации мер, предлагаемых в концепции, планируется за 5 лет:

• поднять обеспеченность населения общей площадью жилья на 10% (с 29,9 до 33 кв. м на человека);

• довести долю арендного и социального жилья в общем объеме жилфонда до 5% (по состоянию на конец 2023 г. – 3,36%);

• обеспечить среднюю стоимость 1 кв. м общей площади жилья, построенного с господдержкой (без индивидуальных застройщиков) в размере не выше номинальной начисленной средней зарплаты по стране;

• ежегодно улучшать жилищные условия для не менее чем 4% от общего количества граждан, состоящих на учете, в т.ч. 1,5% – путем получения арендного и социального жилья, и 2,5% – путем возведения, реконструкции, приобретения жилья в собственность;

• обеспечить удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованных водопроводом и канализацией, в общем объеме жилфонда до 92% в городах и поселках городского типа, 60% – в сельских населенных пунктах.

***