Неизменная договорная цена в строительстве: изменился порядок ее формирования

С 26.05.2020 изменился порядок формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов. В част­ности, при определении цены заказчика запрещено корректировать сметную стоимость подрядных работ. При этом у подрядчиков появилось больше свободы в ценообразовании на объектах, где не используется бюджетное финансирование.

Постановлением Совмина от 23.04.2020 № 253 (далее – постановление № 253) внесены изменения в Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553).

 

Цена заказчика

При формировании цены заказчикам запрещено менять сметную стоимость подрядных работ, учтенную сметной документацией. Ранее некоторые заказчики исключали отдельные затраты, относимые в сметной документации на стоимость подрядных работ, например, общепроизводственные и общехозяйственные расходы, а также плановые накопления.

 

Цена предложения подрядчика

Разрешено устанавливать укрупненные нормативы стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, видов (комплексов) работ, разработанные в подрядных организациях, выше нормативов, утвержденных Минстройархитектуры, если объект не возводится с господдержкой и не финансируется за счет средств бюджета и приравненных к ним средств.

За подрядчиком закреплено право выбора метода формирования цены для своего предложения. Таким об­разом, заказчики утратили возможность устанавливать в конкурсной документации требования о применении определенного метода формирования цены предложения, что ранее ограничивало права подрядчиков.

Постановлением № 253 определено, что цена заказчика и цена пред­ложения подрядчика должны учитывать все затраты на строительство объекта (выполнение работ). Изменение призвано исключить на практике случаи, когда подрядчики предъявляли заказчикам требование о возмещении каких-либо затрат сверх неизменной цены, что приводило к росту стоимости строительства.

 

Все по графику

Подрядчики получили право самостоятельно формировать виды работ для составления графика строительства (производства работ). Ранее такие требования для подрядчиков устанавливали заказчики, что мешало поэтапной сдаче работ и получению денежных средств за фактически выполненные работы.

При этом постановление № 253 закрепило определение термина «вид работ». Под таковым подразумевается один простой или комплекс­ный технологический процесс, в результате выполнения которого создаются в полном объеме или частично отдельные элементы строящегося объекта (строительные конструкции, узлы, системы, устройства и др.) и (или) осуществляется снос.

Установлено, что график строительства (производства работ) и график платежей уточняется при кор­ректировке неизменной цены. Ис­ключение составляет корректировка неизменной цены в случае изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене (если это предусмотрено договором строительного подряда).

 

Ценообразование «под ключ»

Постановление № 253 конкретизировало определение цены заказчика при строительстве объекта «под ключ»: на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование. Предпроектная (предынвестиционная) документация должна быть в основе и цены предложения подрядчика.

И цена заказчика, и цена предложения подрядчика должны определяться с учетом всех затрат на строительство объекта (выполнение работ). Дополнительно в договоре может учитываться стоимость оборудования и разработки проектной документации.

 

Корректировка неизменной цены

Уточнены и дополнены случаи корректировки неизменной договорной цены. Такое будет возможно независимо от источников финансирования при изменении нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере ценообразования в строительстве, а также в случае изменения проектной, в т.ч. сметной, документации, за исключением ее изменения по причине возникновения дополнительных работ.

При выявлении дополнительных работ должна разрабатываться дополнительная проектная документация, а оплата таких работ – производиться сверх неизменной цены, поскольку они не являлись предметом закупки.

Что касается объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных средств, то корректировка неизменной цены возможна также при изменении сроков строительства, предусмотренных договором строительного подряда, в случаях существенного нарушения заказчиком установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования), приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

Указанное правило также распро­страняется на случаи изменения сроков строительства при выявлении дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение под­рядчиком своих договорных обязательств.

При финансировании строительства без привлечения бюджетных и приравненных к ним средств неизменная цена может быть скорректирована при изменении сроков строительства в случаях, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

А вот изменение индексов цен в строительстве по данным Белстата более чем на 2 процентных пункта по сравнению с прогнозными больше не является основанием для корректировки неизменной цены.

 

Регулирование дополнительных работ

Постановление № 253 уточняет, что дополнительными считаются работы, не предусмотренные проект­ной документацией, подготовленной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проект­ной документации на основании двухстороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком проект­ной документации. Таким образом, теперь подрядчик не будет участвовать в подписании акта на дополнительные работы.

Стоимость дополнительных работ формируется на основании их смет­ной стоимости, определенной в ценах на дату начала разработки смет­ной документации. При этом учитывается прогнозный индекс цен в строительстве, утверждаемый Минэкономики, для месяца выполнения этих работ без учета снижений, принятых при выборе подрядчика в соответствии с законодательством о закупках.

Кроме того, если раньше порядок формирования стоимости дополнительных работ предусматривался договором строительного подряда, то теперь он закреплен и в Положении № 1553.

Также следует учитывать, что стоимость дополнительных работ должна отражаться в графике производства работ отдельной строкой. А стоимость материалов в составе стоимости дополнительных работ формируется по тем же условиям, что и стоимость материалов, определенная неизменной ценой.

 

Экономия подрядчика

Еще одно нововведение призвано исключить на практике при проведении контрольных обмеров необоснованное отнесение к завышению стоимости строительства экономии, полученной подрядчиком в соответствии с обстоятельствами, указанными в ч. 6 п. 11 Положения № 1553.