Не поняли друг друга. Когда объем работ в договоре сформулирован нечетко

Согласно договору, заключенному между ООО (подрядчик) и дольщиками, были построены и переданы заказчикам изолированные нежилые помещения. В период гарантийного срока на объекте выявились дефекты монтажа витринной системы. Кроме того, подрядчик не выполнил работы по благоустройству, озеленению и наружному освещению. Дольщики подали иск к ООО в экономический суд.

Досудебная экспертиза показала наличие производственного дефекта в части нарушения герметичности установленных стеклопакетов.

Суд посчитал ее неполной, поэтому были назначены еще две судебные строительно-технические экспертизы. Выяснилось, что причиной дефектов витражей является некачест­венная сборка элементов конструкций на производстве и стройплощадке. Также установлено, что на объекте не выполнены работы по благоустройству территории, наружному освещению, озеленению и молниезащите здания.

Однако суд удовлетворил заявленные дольщиками требования частично, обязав подрядчика устранить дефекты в витражной системе здания на общую сумму 155 942 руб. Судьи при этом сослались на положения ст.ст. 696, 698, 709 и 710 Гражданского кодекса (ГК), ст. 61 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» и условий договора.

Что же касается требований устранить недостатки в работах по благоустройству и озеленению территории, выполнению наружного освещения, устройству молниезащиты здания, то они признаны необоснованными. Сметы на эти работы не составлялись, т.е. они не входили в объем работ по договору.

Такие работы не относятся к работам в рамках выполнения гарантийных обязательств ответчиком, поскольку не были основаны на спорных договорах долевого строительства. Положения законодательства, регулирующего договоры строительного подряда, к ним не применимы.

Все расходы по досудебной экспертизе были отнесены на дольщиков.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда, рассмотрев 25.03.2020 кассационную жалобу дольщиков, поддержала решение экономического суда и постановление его апелляционной инстанции.

Таким образом, перед совершением сделки стороны должны удостовериться, одинаково ли они понимают объем предполагаемых работ. В данном случае дольщики на доказывание своей позиции затратили значительные материальные ресурсы – судебные издержки, стоимость экспертиз, оплата юридической помощи.

Кроме того, невключение в договорной объем работ лишает заказчика права требовать исполнения гарантийных обязательств. А это уже более существенные последствия, чем судебные расходы.

* * *

Как видим, стороны нечетко сфор­мулировали объем предстоящих работ в договоре. Заказчик полагал больший объем, однако подрядчик выполнил то, что было согласовано в проектно-сметной документации. Именно она играет ключевую роль при наличии спора.

Согласно ст. 698 ГК подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной и сметной документацией. Проектная документация устанавливает объем, содержание и другие требования, а сметная определяет цену работы.

Отдельно отметим, что при подготовке к судебному заседанию следует взвешенно подходить к вопросу о необходимости проведения досудебной экспертизы. В случае, если суд посчитает, что она является неполной и требует уточнения, понесенные расходы со второй стороны взысканы не будут.