Надо ли вносить изменения в договоры аренды
Является ли обязательным условием заключение и государственная регистрация в кадастровом агентстве дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи с принятием местным исполнительным и распорядительным органом решения об увеличении размеров арендной платы в соответствии с подп. 1.6-1 п. 1 Указа Президента № 101, а также в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых земель с даты включения в регистр стоимости земельных участков?
Правомерным ли будет взыскание с арендаторов недоплаченной суммы арендной платы с 1 января 2016 г. при отсутствии заключенного и зарегистрированного дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения суммы годовой арендной платы?
По мнению специалиста кадастрового агентства, размер арендной платы является существенным условием договора и может изменяться только на основании соглашения. В свою очередь, налоговые органы считают, что обязанность оплаты аренды по увеличенным размерам возникает у арендатора независимо от наличия заключенного и зарегистрированного в установленном порядке соглашения к договору аренды. Но стоимость госрегистрации дополнительного соглашения по земельным участкам с незначительной площадью и невысокой кадастровой стоимостью (сельские населенные пункты вне пригородных зон г. Минска и областных центров, удаленные райцентры, поселки городского типа, садоводческие товарищества) значительно превышает разницу в арендной плате (до и после применения повышающего коэффициента или применения новой кадастровой стоимости земель по соответствующему функциональному использованию).
Как разъяснили в Госкомимуществе, постановлением Совмина от 20.03.2008 № 427 установлена типовая форма договора аренды земельного участка (далее – типовая форма), в соответствии с п. 12 которой (в редакции, действовавшей с 27.03.2008 до 13.07.2011) определялся период, по истечении которого размер арендной платы пересматривался по соглашению сторон, а также обязательство о пересмотре размера арендной платы в случае изменения законодательства, влияющего на размер арендной платы.
Постановлением Совмина от 30.06.2011 № 886 в п. 12 типовой формы внесены изменения, предусматривающие пересмотр размера арендной платы по соглашению сторон по истечении периода, определенного в договоре, а также в случае изменения законодательных актов, влияющих на размер арендной платы.
Исходя из п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Пунктом 3 Указа Президента от 1.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 101) предусмотрено, что договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном порядке до вступления в силу Указа № 101, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 101, за исключением случаев обращения арендаторов за приведением таких договоров аренды земельных участков в соответствие с этим нормативным актом. При продлении таких договоров на новый срок их условия приводятся в соответствие с Указом № 101.
Таким образом, по мнению Госкомимущества, договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном порядке в различное время, действуют на условиях, определенных в этих договорах аренды.
Согласно подп. 1.5 п. 1 Указа Президента от 25.08.2016 № 319 «О внесении дополнений и изменений в Указы Президента» (далее – Указ № 319) п. 1 Указа № 101 дополнен подп. 1.6-1, в силу норм которого размер ежегодной арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, предоставленные юрлицам или индивидуальным предпринимателям из земель лесного фонда для строительства и (или) обслуживания линейных объектов (газопроводы, нефтепроводы, воздушные и кабельные линии электропередачи и связи и др.), устанавливается в размере земельного налога, определенного в соответствии с налоговым законодательством (с учетом увеличения или уменьшения ставок земельного налога по решениям местных Советов депутатов), без увеличения (уменьшения) размера ежегодной арендной платы в соответствии с подп. 2.2 п. 2 Указа № 101.
На основании ч. 2 подп. 5.3 п. 5 Указа № 319 положения подп. 1.2–1.5 п. 1 Указа № 319 распространяют свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2016 г.
