07.12.2018 20 мин на чтение мин

«ЭГ» выпуск №92 (2196) от 07.12.2018

Монтируем систему отопления в арендуемом помещении: документация и бухучет

Рассмотрим на примере типичной ситуации, когда при аренде возникают вопросы улучшения арендованного имущества.

Ситуация. Производственная организация арендует отдельное изолированное помещение в производственном цеху, не оборудованное системой отопления. Организацией (арендатор) принято решение о размещении в арендуемом помещении металлообрабатывающего оборудования. Было получено разрешение арендодателя как на размещение оборудования, так и на устройство системы отопления в нем. Систему отопления помещения планируется подключить к системе централизованного отопления в тепловом пункте здания, где находится арендуемое помещение. По договору аренды затраты по улучшению или ремонту помещения (кроме капитального, связанного с общим ремонтом здания), произведенные арендатором, арендодателем не возмещаются, а переходят в его собственность по окончанию срока аренды. Здание относится к четвертому классу сложности.

Рассмотрим:

1. Как для целей бухгалтерского учета правильно учитывать затраты по устройству системы отопления?

2. Надо ли разрабатывать проектную документацию на устройство системы отопления?

3. Подлежат ли работы по устройству системы отопления обязательной сертификации?

1. Затраты по устройству системы отопления в арендуемом помещении относятся к модернизации

Взаимоотношения между арендатором и арендодателем в части внесения изменений в арендуемое имущество регулируются ст. 594 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК).

Улучшение арендуемого имущества может быть отделимым или неотделимым.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК).

При этом согласно п. 3 ст. 594 ГК, если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендатора, стоимость затрат по улучшению имущества возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1) разъяснено:

– улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики;

– определение того, является улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений;

– отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;

– неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды (ч. 2 п. 40 постановления № 1).

Если улучшения являются неотделимыми и при этом арендодатель их не возмещает, возможны два варианта;

– стоимость улучшений передается арендодателю после их завершения, но не возмещается;

– стоимость улучшений арендодателем не возмещается.

Общее у указанных вариантов то, что произведенные вложения в арендованное имущество отражаются по дебету сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» и кредиту счетов 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 70 «Расчеты по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» и других счетов (ч. 1 п. 22 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26), ч. 1 п. 13 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50)).

Но при этом:

– если стоимость вложений в арендуемое имущество передается арендодателю после их осуществления (по условиям договора аренды) но не подлежит возмещению, то в этой ситуации передачу вложений следует рассматривать как безвозмездную передачу (ч. 2 п. 22 Инструкции № 26, абз. 3 ч. 1 п. 2, абз. 2 п. 14 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102), п.п. 13, 71 Инструкции № 50);

– если суммы произведенных арендатором вложений в арендованное имущество передаются арендодателю после окончания срока действия договора аренды и им не возмещаются, то в этом случае произведенные вложения в бухучете отражаются в составе объектов основных средств как присоединенная стоимость объекта аренды, являющаяся амортизируемым имуществом (ч.ч. 1, 3 п. 22 Инструкции № 26, п.п. 6, 13 Инструкции № 50, ч. 2 п. 57, абз. 1, 2 подп. 12.2 п. 12 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).

Для правильного определения вида улучшений в арендуемое помещение, а именно, его отопления, рекомендуем руководствоваться следующим:

а) терминами и определениями, приведенными в Строительных нормах Республики Беларусь «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», СНБ 4.02.01-03, утв. приказом Минстрой- архитектуры от 30.12.2003 № 259, в частности:

– отопление – обогрев помещений с целью возмещения в них тепловых потерь и поддержания устанавливаемой нормами или другими требованиями температуры воздушной среды;

– система отопления – совокупность взаимо- увязанных технических элементов и устройств, предназначенных для передачи в обогреваемые помещения требуемого количества теплоты и поддержания в них заданной температуры воздушной среды;

б) определениями в разделе 3 Технического кодекса установившейся практики «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа» ТКП 45-1.03-85-2007 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 21.12.2007 № 419, приведены следующие термины с соответствующим определением:

– инженерная система – совокупность устройств, оборудования, приборов и других технических средств со связями между ними, подчиненных определенному принципу и выполняющих общую функцию.

Примечание. Примерами инженерных систем могут служить: система вентиляции, система отопления, система водоснабжения, система газоснабжения и др.;

– внутренняя инженерная система – инженерная система в пределах внутреннего пространства зданий и сооружений.

в) определениями, приведенными в приложении 5 к Инструкции № 37/18/6, в частности:

– ремонт – совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа;

– модернизация – совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящими к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта.

– реконструкция – совокупность работ по полному или частичному переоборудованию или переустройству объекта, изменению и при необходимости дополнению его технологической схемы с заменой морально устаревших и физически изношенных частей, обеспечивающая получение более высоких качественных и количественных показателей объекта;

г) терминами и определениями, приведенными в Техническом кодексе установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», ТКП 45-1.01-4-2005 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 18.07.2005 № 172 (далее – ТКП 45-1.01-4):

– капитальный ремонт объекта – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства (подп. 3.3.4 разд. 3 ТКП 45-1.01-4);

– модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) – совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах (п. 3.3.5 разд. 3 ТКП 45-1.01-4);

– реконструкция объекта – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в т.ч. с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными актами, изменения количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций, (замена их частей) и сооружений на них (п. 3.3.9 разд. 3 ТКП 45-1.01-4);

д) Техническим кодексом установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий. Основные требования по проектированию» ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), утв. Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (далее – ТКП 45-1.04 - 206).

В приложениях А–В приведен рекомендуемый перечень основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах, модернизации общественных зданий, в частности:

к основным видам работ, выполняемым при модернизации, относятся:

– оборудование системами отопления с присоединением к существующим магистральным сетям (переч. 22 прил. В к ТКП 45.1.04-206).

Учитывая разъяснения Минстройархитектуры (письмо от 24.07.2017 № 04-2-02/9574 «Об отнесении видов работ и услуг к строительной деятельности»), указанный выше рекомендуемый перечень применим и к производственным зданиям.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, в случае, если затраты по устройству системы отопления в арендуемом помещении арендодателем не возмещаются и передаются последнему по окончанию срока аренды, они:

являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества;
формируют стоимость основного средства, определяемого как присоединительная стоимость объекта аренды;
для целей исчисления амортизации их нормативный срок службы, как неотъемлемой части, соответствует нормативному сроку здания.

2. Разработка проектной документации необходима так же, как и предпроектной (предынвестиционной) документации

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются в установленном порядке на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в т.ч. сметы (сметной документации) (п. 6 ст. 51 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее – Указ № 26) до разработки проектной документации на возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства, относимых в соответствии с классификацией, установленной Государственным комитетом по стандартизации, к первому – четвертому классам сложности (за исключением возведения объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам), заказчиками, застройщиками разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация (далее – ППД).

Классификация зданий в зависимости от класса сложности приведена в государственном стандарте Республики Беларусь СТБ 2331-2014 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения», утв. постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 07.10.2015 № 47.

Затраты на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации при планировании осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов включаются в сводный сметный расчет стоимости объекта как затраты, связанные с получением исходных данных. В случае принятия заказчиком, застройщиком по результатам разработки предпроектной (предынвестиционной) документации решения о нецелесообразности и (или) необоснованности осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов указанные затраты подлежат списанию за счет основного источника, предусмотренного на выполнение проектных и изыскательских работ (п. 4 ст. 51 Закона № 300-З).

Таким образом, учитывая, что объектом предполагаемого строительства (модернизации) является производственное здание, относящееся к четвертому классу сложности, для выполнения работ по его модернизации требуется разработка как предпроектной (предынвестиционной), так и проектно-сметной документации (п. 6 ст. 51 Закона № 300-З).

3. Работы по устройству системы отопления подлежат обязательной сертификации

Вопросы технического нормирования и стандартизации в области строительства регулируются Техническим регламентом Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность» (ТР 2009/013/BY), утв. постановлением Совмина от 31.12.2009 N 1748 (далее – Технический регламент).

Техническим регламентом устанавливаются требования к сооружениям, проектной документации, строительным материалам и изделиям, работам в строительстве в целях защиты жизни, здоровья и наследственности граждан, имущества и охраны окружающей среды, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение потребителей (пользователей) относительно назначения и безопасности сооружений, проектной документации, строительных материалов и изделий, работ в строительстве (п. 3 ст. 1 Технического регламента).

В статье 2 Технического регламента приведено, в частности, следующее определение:

– работы в строительстве – деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству и сносу сооружений, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее – строительно-монтажные работы) в определенной технологической последовательности квалифицированными рабочими и специалистами с помощью соответствующих монтажных приспособлений, механизмов, оборудования и инструментов, монтажной оснастки и средств измерений в соответствии с требованиями проект- ной и технологической документации;

В соответствии с п. 1 ст. 4 Технического регламента строительные материалы и изделия, работы в строительстве и проектная документация могут размещаться на рынке, а сооружения вводиться в эксплуатацию при их соответствии существенным требованиям безопасности настоящего технического регламента, а также других технических регламентов, требования которых на них распространяются.

Изготовитель (заказчик (застройщик), проектировщик, исполнитель работ в строительстве) обязан принимать необходимые меры по обеспечению соответствия сооружения, проектной документации, работ в строительстве, строительных материалов и изделий существенным требованиям безопасности Технического регламента, что может подтверждаться данными действующей системы производственного контроля изготовителя (п. 1 ст. 7 Технического регламента).

Соответствие существенным требованиям безопасности Технического регламента выпускаемых в обращение строительных работ осуществляется в форме обязательной сертификации.

Перечень работ в строительстве, подлежащих подтверждению соответствия существенным требованиям безопасности Технического регламента, утвержден приложением к Постановлению № 1748 (далее – Перечень № 1748).

В соответствии с Перечнем № 1748 к строительным работам, подлежащим подтверждению соответствия существенным требованиям безопасности Технического регламента в форме обязательной сертификации, входит в т.ч. монтаж внутренних инженерных систем сооружений (п. 30 Перечня № 1748).

Авторы публикации:

Валерий ШАФРАНСКИЙ, эксперт в области бухгалтерского учета