$

2.0566 руб.

2.2759 руб.

Р (100)

3.1349 руб.

Ставка рефинансирования

9.50%

Мнение специалиста

Мнение юриста о данных из Единого государственного регистра недвижимого имущества

29.03.2019
Мнение юриста о данных из Единого государственного регистра недвижимого имущества
Александр Штрикуль. Фото: revera.by

Какие данные можно получить из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), какую информацию и кому могут предоставлять организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, и как это согласуется с работой риэлтеров, рассказывает юрист компании REVERA Александр ШТРИКУЛЬ.

Что можно почерпнуть из ЕГРНИ при сопровождении приобретения объекта?

– актуальные сведения об объекте собственнике, аресты, залоги, запрещения (судебных исполнителей) и др.;

– сведения обо всех изменениях объекта, предыдущих собственниках, прекращенных арестах и пр. (информацию об истории объекта).

Чего вы НЕ найдете в ЕГРНИ?

– в регистре нет сведений о зарегистрированных лицах: тех, кто имеет право на проживание, равно как и об истории в отношении ранее «прописанных» в жилом помещении лиц.

В ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» установлено, что принцип публичности, который подразумевает, что сведения ЕГРНИ являются по общему правилу открытыми, является одним из основных принципов ведения ЕГРНИ.

На практике принцип публичности регистра реализуется следующим образом: организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию об актуальных (существующих в момент выдачи ин­формации правах и ограничениях (обременениях) прав) на конкретный объект недвижимого имущества.

Такое правило работает без исключений: для получения актуальной информации о конкретном объекте. Любое лицо (физическое или юридическое и др.) может обратиться в соответствующую организацию и, за­платив установленную сумму, получить ее в виде выписки из регистрационной книги.

Надо сказать, что для получения выписки необязательно обладать статусом риэлтерской организации.

При этом ст. 30 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» устанавливает, какая информация должна содержаться в выписке. К ней в т.ч. относятся «идентификационные сведения» о собственнике недвижимого имущества (это фамилия, собственное имя, отчество, число, месяц, год рождения, идентификационный номер, гражданство, место жительства гражданина). Очевидно, что эти данные относятся к персональным.

Однако, поскольку принцип публичности (реализуемый прежде все­го путем предоставления информации в виде выписки) закреплен в законе, то предоставление персональ­ных дан­ных в целом согласуется с нормами Закона «Об информации» (передача данных происходит в соответствии с этим законодательным актом).

Выписка содержит только актуальную информацию. Сведения о предыдущих собственниках, арестах, изменениях объекта можно получить из справки об истории объекта недвижимого имущества, которая по терминологии Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относится к обобщенной ин­формации. Получить обобщенную информацию может только ограниченных круг лиц, например: соб­ственник, наследник, государственные органы (организации), нотариусы, адвокаты.

В случае сопровождения покупки объекта недвижимости справка об ис­тории может быть запрошена покупателем (риэлтером от его имени) у собственника, который такую справку сам и закажет в организации по регистрации.

При этом необходимо учитывать, что, согласно нормам Закона «О государственной регистрации недвижимого иму­щества, прав на него и сделок с ним», отказ в выдаче информации, а также уклонение от предоставления информации могут быть обжалованы в суде.

Непредставление информации либо представление недостоверной информации влекут ответственность в соответствии с законодательством.

Таким образом:

– возможность получения информации (в т.ч. с персональными данными) из ЕГРНИ прямо предусмотрена в акте законодательства (Закон о государственной регистрации), что соот­ветствует требованиям Закона об информации;

– возможность передачи в составе выписок (справок) из ЕГРНИ персональных данных правообладателей (по терминологии Закона о регистрации – «идентификационных» сведений) так­же прямо предусмотрена в акте законодательства;

– Закон о регистрации предусматривает обязанность вести учет лиц, которым была предоставлена информация, данные о таких лицах могут предоставляться правообладателю.

 

Получение информации (копии лицевого счета) из организации, осуществляющей эксп­луатацию жилищного фонда.

Что можно почерпнуть из копии лицевого счета:

– сведения о лицах, имеющих (имевших) право пользования помещением («прописанных» лицах).

На практике копия лицевого счета может выдаваться в двух видах:

– в отношении актуальной ин­формации о зарегистрированных в жилом помещении гражданах; либо

– дополнительно содержать дан­ные в ретроспективе (об истории «прописок»), такой документ в прак­тике называют «развернутой копией лицевого счета».

«Развернутая копия лицевого счета» содержит информацию о собственниках, иных лицах, проживающих и проживавших в жилом помещении с момента ввода дома в эксплуатацию, датах регистрации и выбытия и т.д. Форма копии лицевого счета, установленная приказом Министерства ЖКХ РБ от 1 июня 2011 г. № 74 «Об утверждении форм учетных документов в организациях системы ЖКХ». Такая форма в принципе предусматривает графу, содержащую сведения о дате и месте выбытия лиц, проживавших в жилом помещении, т.е. может содержать ретроспективные данные (историю). Лицевой счет содержит, в частности, информацию: фамилия, собственное имя, отчество, число, месяц, год рож­дения, идентификационный номер, граж­данство. Таким образом копия лицевого счета (как обыч­ная, так и развернутая) содержит персональные данные граж­дан (причем в случае развернутой копии лицевого счета – не только собственника).

Выдача копии лицевого счета описана в перечне административных процедур (п. 1.10), утвержденном Указом Президента от 26.04.2010 № 200, достаточно скупо: указано, в частности, что она предоставляется на основании документа, удостоверяющего личность, организацией, осуществляющей эксплуатацию жи­лищного фонда, предоставляющей жилищно-­ком­мунальные услуги.

Ни Указ, ни иной акт законодательства не определяют, какие дан­ные (в т.ч. персональные дан­ные) должны содержаться в копии лицевого счета: состав информации, содержащейся в копии лицевого счета, установлен не законодательным актом, а актом более низкой юридической силы (приказом Мин­жилкомхоза, который не относится к актам законодательства).

Право на получение информации риэлтерскими организациями в общем виде закреплено Указом от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности». Согласно п. 1.5 данного Указа риэлтерские организации имеют право получать информацию об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах – сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность, за исключением сведений, составляющих служебную, коммерческую тайну, государственные секреты, иной информации, предоставление которой ограничено или запрещено законодательством. То есть сама фор­мулировка содержит оговорку об информации, предоставление ко­торой ограничено.

Постановлением Совмина от 27.03.2006 № 40 утверждено Положение о порядке представления коммерческим организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность, информации государственными органами и иными организациями об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах – сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность. Положение детализирует, какую информацию, от каких органов риэлтер может получить. Оно, в частности, устанавливает, что риэлтер может получить от организации, осуществляющей экс­плуатацию жилищного фонда, ин­формацию по лицевым счетам. Однако, очевидно, что, во-первых, Положение не является актом законодательства, во-вторых, его нормы и нормы Указа от 09.01.2006 № 15 в части предоставления информации недостаточно четкие, содержат некоторые оговорки, в определенной степени противоречат нор­мам Закона «Об информации».

Что дальше?

С одной стороны, очевидно, что получение полной информации о приобретаемом объекте недвижимости покупателю необходимо. Функция риэлтера в значительной мере состоит в минимизации рисков. Необходимо сказать, что механизм предоставления сведений (в частности, предоставления копий лицевых счетов), предусмотренных Положением, изначально вызывал вопросы. Достаточно вспомнить письмо Министерства ЖКХ РБ от 30.05.2016 № 04-02-12/435, которое было посвящено этой же ситуации.

Возможно, настало время разрешить эту ситуацию, упорядочив на законодательном уровне вопросы коллизий норм при предоставлении сведений риэлтерам. Очевидно, что необходимо найти баланс между защитой интересов граждан в сфере персональных данных и обеспечением участников рынка недвижимости необходимой информацией.

Но даже в этой ситуации позиция КУП «Центр информационных технологий Мингор­исполкома» вызывает вопросы и выглядит непоследовательной. Ведь в целом нормы материального права о защите информации и нормы о выдаче ин­формации не изменились с тех пор, когда развернутые лицевые счета выдавались. Однако сейчас появилась норма об ответственности.

То есть буквально позиция выглядит следующим образом: выдавая раньше развернутую копию лицевого счета, подразделения КУП «Центр информационных технологий Мингор­исполкома» нарушали законодательство о защите информации и осознавали это, но по­скольку в законодательстве не было ответственности, никого этого не волновало. А сейчас появилась статья в КоАП, и нарушать перестали?


Менеджмент: список рубрик
Важно
Мы в соцсетях
Подписка
Архивы «ЭГ»
Опросы