Методики расчета возмещения:—комментарий к постановлению N433 Совмина от 07.06.2018
Для организаций, имущество которых находится в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, принято и вступает в силу с 10 сентября 2018 г. Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утв. постановлением Совмина от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433, постановление № 433), которое устанавливает методики расчета сумм «возмещаемых» расходов.
На кого распространяются нормы Положения № 433
В соответствии с п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150 (далее – Указ № 150, Положение № 150), расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Совмином.
В настоящее время еще действует Положение о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду, утв. постановлением Совмина от 27.05.2009 № 683 (далее – Положение № 683), которое утрачивает силу с даты вступления в силу Положения № 433.
Положением № 683 определен порядок возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду. Положение № 683 применяется к отношениям по безвозмездному пользованию (ссуде) и аренде зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности и оперативном управлении бюджетных организаций, возникающим на основании договоров, в соответствии с которыми обслуживание зданий, сооружений и помещений является обязанностью этих организаций – ссудодателей и арендодателей, а возмещение расходов по такому обслуживанию – обязанностью организаций – ссудополучателей и арендаторов.
Прежде всего следует обратить внимание, что Положение № 433 принято в целях реализации норм Указа № 150 и, соответственно, определяет порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, понесенных арендодателем (ссудодателем) в соответствии с Указом № 150.
Таким образом, Положение № 433 распространяется только на те правоотношения, на которые распространяет свое действие Положение № 150, и не является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения, например:
– при сдаче в аренду имущества, принадлежащего юридическим лицам негосударственной формы собственности, на которых не распространяется действие Указа № 150;
– при сдаче в аренду имущества в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утв. Указом № 150;
– в иных случаях, когда не применяется Положение № 150.
Какой орган уполномочен давать официальные разъяснения по применению Положения № 433
В соответствии с п. 2 постановления № 433 на дачу разъяснений по вопросам применения Положения № 433 уполномочен Минжилкомхоз. Поэтому при возникновении вопросов письменные запросы необходимо направлять непосредственно в вышеуказанное министерство.
Передача имущества в безвозмездное пользование в рамках Указа № 150
В соответствии с подп. 2.12 п. 2 Указа № 150 недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям согласно приложению к Указу № 150.
Недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, может быть предоставлено в безвозмездное пользование частному партнеру для исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о государственно-частном партнерстве, а также иностранным или международным юридическим лицам (организациям, не являющимся юридическими лицами) и иным лицам в случаях, предусмотренных международными договорами Республики Беларусь.
Справочно. Для целей Указа № 150 термины «частный партнер» и «соглашение о государственно-частном партнерстве» используются в значениях, определенных в ст. 1 Закона от 30.12.2015 № 345-З «О государственно-частном партнерстве».
Согласно подп. 2.13 п. 2 Указа № 150 юридические лица и индивидуальные предприниматели (за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в учреждениях общего среднего, специального, профессионально-технического образования, специальных учебно-воспитательных учреждениях, специальных лечебно-воспитательных учреждениях), которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 5% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, передается в безвозмездное пользование, обязаны возмещать ссудодателю:
– начисленную амортизацию (за исключением случаев, когда сторонами договора являются бюджетные организации);
– земельный налог или арендную плату за земельный участок;
– налог на недвижимость;
– а также в порядке, определяемом Совмином, расходы по содержанию, эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этого недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги или нести эти расходы и затраты самостоятельно, если иное не установлено Президентом.
Таким образом, нормы Положения № 433 применяются не только при передаче имущества в аренду, но и при передаче имущества в безвозмездное пользование в соответствии с Указом № 150.
Бюджетные организации, являющиеся арендаторами, в соответствии с подп. 2.13 п. 2 Указа № 150 освобождены от возмещения только сумм амортизационных отчислений и, соответственно, также производят возмещение расходов на содержание имущества арендодателю в соответствии с требованиями Положения № 433.
Аренда нежилых помещений в жилищном фонде, в том числе общего имущества
В соответствии с п. 7 Указа № 150 его действие не распространяется на государственный жилищный фонд.
Аналогичное изъятие предусмотрено и в п. 2 Положения № 433, которым также установлено, что его действие не распространяется на государственный жилищный фонд.
Справочно. На частный жилищный фонд действие Положения № 433 также не распространяется, т.к. данные правоотношения в принципе не являются предметом правового регулирования Указа № 150.
При этом при решении вопроса о том, что охватывается понятием «жилищный фонд» и «государственный жилищный фонд» организациям следует руководствоваться положениями Жилищного кодекса (далее – ЖК), в котором закреплены соответствующие определения.
Например, исходя из определений и терминов ЖК (ст.ст. 1, 10) в случае сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) части общего имущества, находящегося в жилом доме (например, в подъезде, на крыше и т.п.), такое имущество не будет относиться к государственному жилищному фонду и, соответственно, на него будут распространяться требования Положения № 433, т.к. формирование размера арендной платы по такому «общему имуществу» должно осуществляться в соответствии с Указом № 150.
Правовые основания для возмещения расходов по содержанию
Исходя из п. 3 Положения № 433 порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) определяются сторонами в соответствии с Положением № 433 при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования) и отражаются:
а) либо непосредственно в таких договорах (договорах аренды, договорах безвозмездного пользования (ссуды)
б) либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов.
Данная норма Положения № 433 не является каким-либо новшеством. Так, п. 3 Рекомендаций по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, утвержденных межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра РБ от 20.02.2009 № 18р (протоколы от 27 января 2010 г. № 1, от 19 мая 2010 г. № 4, от 7 сентября 2011 г. № 14, от 6 июля 2012 г. № 16) (далее – Рекомендации по расчетам), порядок, сроки и размеры оплаты расходов по эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам должны определяться сторонами при заключении договора аренды (безвозмездного пользования) и отражаться либо в самом договоре аренды (безвозмездного пользования), либо в отдельно заключенном договоре. При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями, подтверждающими фактические расходы арендодателя по эксплуатации, текущему ремонту, а также по затратам на коммунальные услуги в части сдаваемого в аренду имущества.
С даты вступления в силу Положения № 433 вышеуказанные Рекомендации (которые и до этого не являлись нормативным правовым актом) фактически применяться не будут, поскольку порядок возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов при аренде (методики возмещения) предусмотрены Положением № 433, являющимся нормативным правовым актом, обязательным для применения при предоставлении в аренду имущества в соответствии с Указом № 150.
Что арендодатель (ссудодатель) должен предоставлять арендатору (ссудополучателю) для возмещения расходов
В соответствии с п. 3 Положения № 433 размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) (далее – арендодатель) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем.
По мнению автора, данная норма Положения № 433 частично решает «проблему» арендодателей, которая существовала в период применения Рекомендаций по расчетам в ситуациях, когда арендодатель выполнял (оказывал) какие-то работы (услуги) собственными силами.
Напомним, что п. 10 Рекомендаций по расчетам было предусмотрено, что работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы, производимые штатными работниками организации – арендодателя, оплачиваются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей.
Данная норма фактически означала, что арендодатель не мог установить какой-то тариф на работу (услугу) на период действия договора аренды (безвозмездного пользования) либо на какой-то иной менее продолжительный срок, по которому бы арендатор (ссудополучатель) (далее – арендатор) осуществлял возмещение стоимости оказанных арендодателем услуг либо выполненных арендодателем работ, и каждый раз (за каждый месяц) арендодатель вынужден был рассчитывать фактическую сумму затрат по эксплуатационным услугам, оказываемым собственными силами.
Формулировка п. 3 Положения № 433 фактически свидетельствует о том, что арендодатель:
1) в отношении приобретенных работ (услуг) должен составить расчет, т.е. определить, какая часть из всех предъявленных ему сторонними организациями сумм расходов приходится на каждого отдельного арендатора,
2) в отношении работ (услуг), оказываемых собственными силами, обязан составить калькуляцию, которая может отражать плановый уровень затрат, т.е. вправе согласовать тариф на работы (услуги), оказываемые собственными силами на весь период срока действия договора аренды (ссуды).
При этом п. 4 Положения № 433 дополнительно закреплено, что расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:
а) произведенные для арендодателя на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором исходя из фактических затрат арендодателя по оплате выполненных работ (оказанных услуг);
б) произведенные арендодателем собственными силами, возмещаются арендатором на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5%.
Исходя из п. 4 Положения № 433, если рентабельность работ (услуг), оказываемых собственными силами арендодателя, не будет превышать 5% по отношению к фактическим затратам арендодателя, то тариф в течение срока действия договора аренды (безвозмездного пользования) может не изменяться.
Учитывая, что на практике в силу инфляционных и иных процессов, как правило, у арендодателя будет увеличение стоимости фактических затрат, то в течение срока действия договора в большинстве случаев можно будет вести речь о повышении тарифа на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) арендодателем.
Однако необходимость ежемесячного «пересчета» фактических затрат арендодателем Положение № 433 не устранило, т.к. и арендодатель каждый месяц вынужден будет рассчитывать фактически сложившиеся затраты для того, чтобы контролировать уровень рентабельности выполняемых им работ (оказываемых услуг) в пределах 5%.
Примечание. Что понимать под «фактическими затратами» арендодателя (ссудодателя), Положение № 433 либо иные нормативные правовые акты не раскрывают.
В частности, не определено, что такими фактическими затратами могут быть только затраты, отраженные на сч. 20 «Основное производство», или можно включать в показатель фактических затрат расходы, отраженные на сч. 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные затраты», 26 «Общехозяйственные затраты» и т.п.
Таким образом, как и ранее, расчет показателя «фактических затрат» является предметом профессионального суждения экономической службы организации, а также зависит от применяемых методов и способов ведения бухучета, учетной политики организации и иных аспектов.
Следует обратить внимание на то, что п. 3 Положения № 433 установлено, что размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, однако прямо не указано, должны ли такие расчеты и (или) калькуляции предоставляться арендаторам (ссудополучателям).
Формально анализ нормы п. 3 Положения № 433 позволяет утверждать, что такие расчеты и (или) калькуляции могут быть «внутренними» расчетами арендодателя (ссудодателя), однако, по мнению автора, такие расчеты и (или) калькуляции арендатору (ссудополучателю) целесообразно предоставлять:
– как в целях избежания конфликтных ситуаций, связанных с величиной предъявляемых к возмещению расходов,
– так и в целях понимания арендаторами (ссудополучателями) структуры расходов (их видов) при отражении возмещаемых расходов в бухгалтерском и, соответственно, налоговом учете арендаторов (ссудополучателей).
Также следует обратить внимание, что Положение № 433 упоминает только работы (услуги) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, приобретенные у сторонних организаций.
В то же время, как показывает практика, арендатор (ссудодатель) может приобретать такие работы (услуги) и у индивидуальных предпринимателей, и у физических лиц, не являющихся работниками организации – арендатора (ссудополучателя) (например, услуги по уборке помещений в рамках гражданско-правового договора подряда, заключенного с физическим лицом).
По мнению автора, в отношении работ, услуг, приобретенных арендатором (ссудодателем) у индивидуальных предпринимателей и физических лиц, применяется точно такой же «транзитный» порядок их предъявления к возмещению арендаторам (ссудополучателям).
Расходы по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию
Толкование (определение) отдельных видов расходов установлено п. 2 Положения № 433.
Так, п. 2 Положения № 433, в частности, установлено, что:
санитарное содержание – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в т.ч. мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям (подп. 2.6 п. 2 Положения № 433).
В соответствии с п. 4 Положения № 433 определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию осуществляется пропорционально доле работников арендатора, иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) (далее – в сданном в аренду) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.
Справочно. Подпунктом 5.1 п. 5 Рекомендаций по расчетам было предусмотрено, что оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за водоснабжение и канализацию осуществляется исходя из количества штатных работников арендатора, работающих в данном здании, помещении, сооружении, и норм водопотребления, утвержденных облисполкомами, Минским горисполкомом.
Для г. Минска нормы водопотребления установлены решением Мингорисполкома от 06.02.2003 № 172 «Об утверждении норм водопотребления».
Основным отличием Положения № 433 от Рекомендаций по расчетам является факт того, что в Положении № 433 помимо штатных работников указаны две дополнительные категории, в частности:
а) иные физические лица, работающие в сданном в аренду объекте недвижимого имущества,
б) иные физические лица, пользующиеся сданным в аренду помещением.
Кого понимать под такими «иными физическими лицами», Положение № 433 либо иные нормативные правовые акты не раскрывают.
Можно предположить, что под такими:
а) «иными физическими лицами, работающими в объекте недвижимого имущества», понимаются лица, которые привлечены организацией по гражданско-правовым договорам (договорам подряда, договорам возмездного оказания услуг) и которые исходя из характера выполняемых работ (оказываемых услуг) должны исполнять принятые на себя обязательства по месту нахождения арендованного помещения Заказчика, т.е. на территории Заказчика,
б) «иными физическими лицами, пользующимися объектом недвижимого имущества, сданным в аренду» понимаются, например, посетители учреждений, организаций, ведомств, физические лица, проходящие стационарное и амбулаторное лечение в учреждениях здравоохранения, студенты учебных заведений, посетители вокзалов, заведений общественного питания (кафе, ресторанов), объектов розничной торговли и т.п.
Как показывает практика, с подсчетом именно последней категории физических лиц возникают и постоянно будут возникать самые большие сложности.
Также в Положении № 433 не раскрывается и не определяется факт того, какую численность штатных работников арендатора принимать во внимание.
Напомним, что, например, п. 7 Указаний по заполнению в формах государственных статистических наблюдений статистических показателей по труду, утв. постановлением Минстата от 29.07.2008 № 92 (далее – Указания № 92), предусмотрено, что в формах государственных статистических наблюдений заполняются следующие показатели численности работающих в организации:
списочная численность работников на дату;
списочная численность работников в среднем за период;
среднесписочная численность работников;
средняя численность внешних совместителей;
средняя численность граждан, выполнявших работы по гражданско-правовым договорам.
Исходя из того, что Положением № 433 выбор «показателя численности» штатных работников арендатора не определен, он должен быть определен соглашением сторон и указан в договоре аренды либо отдельно заключенном договоре на возмещение коммунальных, эксплуатационных и иных расходов по содержанию переданного в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества.
Также необходимо обратить внимание, что, поскольку у арендодателя отсутствуют какие-то возможности реальной проверки такой фактической численности (т.к. даже возможность доступа арендодателя в предоставленное в аренду помещение, получение от арендаторов копий штатного расписания и т.п. не даст ему «реальной картины» о численности работающих), то обязанность по предоставлению таких сведений целесообразно возложить на арендаторов.
При этом численность работников арендатора, по мнению автора, целесообразно определять на последнее число периода, предусмотренного договором аренды (в большинстве случаев – месяц), а случае расторжения (прекращения срока действия договора аренды) – на дату передачи помещения арендатором арендодателю.
Также следует иметь в виду, что численность работников арендатора не является постоянной величиной и будет изменяться каждый месяц (в связи с приемом, увольнением работников, переводом в другие структурные подразделения). Также будет изменяться и численность «иных физических лиц».
В связи с этим расчет численности (получение сведений от арендатора о численности) физических лиц, принимаемых арендатором в расчет при определении доли расходов, приходящихся на конкретного арендатора, необходимо получать каждый месяц.
В целях избежания конфликтных и спорных ситуаций между арендодателями и арендаторами желательно, чтобы такие сведения предоставлялись арендаторами (ссудополучателями) в письменном виде.
Еще один момент, на который необходимо обратить внимание, это факт того, что в расчет «работающих» принимаются только физические лица, которые работают именно в предоставленном в аренду объекте.
В частности, арендатор может быть достаточно большой организацией, в т.ч. имеющей филиалы и иные подразделения на всей территории РБ и за ее пределами, в которой может работать значительное количество сотрудников, а непосредственно в арендованном помещении может работать только часть из них.
В заключение в отношении данного вида расходов (за исключением воды) следует обратить внимание, что Положение № 433, Указ № 150 либо иные НПА не предлагают никаких иных альтернативных методик расчета (например, на основании показаний индивидуальных приборов учета, пропорционально площади помещения и т.п.), т.е. все арендодатели (ссудодатели) в рамках Положения № 433 для распределения рассматриваемых видов расходов должны определять показатель численности физических лиц.
Согласно п. 4 Положения № 433 установлено, что при наличии отдельно установленных в сданном в аренду объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в ч.ч. 2–4 п. 4 Положения № 433.
Рассмотренная в настоящем разделе методика расчета возмещаемых расходов относится к «основной» площади объектов недвижимого имущества, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование).
Порядок распределения части расходов по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию, приходящихся на места общего пользования, регулируется иными нормами Положения № 433.
Что делать, если арендатор предоставит неверные сведения о численности физических лиц и данный факт будет установлен, документально подтвержден и доказан
Как уже указывалось выше, у арендодателя фактически отсутствуют какие-либо реальные инструменты «перепроверки» сведений о численности работников и иных лиц, предоставленных арендатором.
Однако факт недостоверного предоставления сведений арендатором может быть установлен, например, в ходе проверки деятельности арендатора контролирующими органами либо получением таких «опровергающих» данные арендатора сведений непосредственно самим арендодателем из «альтернативных» источников информации.
В таком случае арендодатель должен будет пересчитать сумму предъявленных к возмещению затрат в отношении всех арендаторов, а арендатор обязан будет «довозместить» такую сумму расходов.
Но при этом также необходимо обратить внимание, что фактически арендодатель может и не понести каких-то финансовых потерь, связанных с недостоверным предоставлением сведений арендатором, т.к. он перераспределяет сумму фактически понесенных затрат между всеми арендаторами, и факт неверного указания численности одним из арендаторов повлечет лишь перераспределение суммы расходов между разными арендаторами.
Исключением может являться ситуация, при которой часть помещений находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) самого арендодателя и неверное указание численности работающих физических лиц арендатором повлечет корректировку затрат у самого арендодателя.
Также определенные затруднения и сложности будут возникать у арендодателя, когда на момент «перерасчета» расходов с некоторыми арендаторами уже будут расторгнуты договоры, либо в случаях, когда арендаторы вообще будут ликвидированы.
Расходы по теплоснабжению
В соответствии с п. 4 Положения № 433 определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя по теплоснабжению осуществляется пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества – пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества.
В отношении данного вида расходов необходимо обратить внимание, что расходы по теплоснабжению должны распределяться арендодателем (ссудодателем) только между отапливаемыми помещениями.
То есть в том случае, если в аренду будут сданы или в безвозмездное пользование будут предоставлены неотапливаемые объекты недвижимого имущества, то распределение на них части расходов по теплоснабжению не осуществляется.
Если у арендатора будут установлены приборы учета, то определение суммы затрат, приходящихся на такого арендатора, осуществляется на основании показаний приборов учета (п. 4 Положения № 433).
В отношении распределения расходов по теплоснабжению между арендаторами Положение № 433, Указ № 150 либо иные НПА также не содержат возможности применения иных «альтернативных» методик распределения расходов, например, пропорционально численности работников, разного температурного режима обогрева различных помещений, продолжительности рабочего дня (смены) каждого из арендаторов и т.п.
Справочно. Ранее подп. 5.2 п. 5 Рекомендаций по расчетам было установлено, что расходы на отопление распределяются между арендаторами (ссудополучателями) пропорционально арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя).
Расходы по электроснабжению
В соответствии с п. 4 Положения № 433 расходы по электроснабжению распределяются пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества.
Перечень источников потребления электроэнергии, их мощность, продолжительность работы первоначально определяются при заключении договора аренды (безвозмездного пользования) с учетом графика работы арендатора, необходимости (частоты) использования определенных электроприемников (источников потребления электричества) в течение месяца и иных факторов.
При этом следует обратить внимание, что перечень и количество электроприемников у арендатора, а также режим их работы не являются постоянными и неизменными показателями и могут изменяться в течение срока действия договора аренды.
В связи с этим в договорах аренды целесообразно закрепить обязанность арендатора о предоставлении информации об изменении условий, на основании которых определялся перечень, мощность и продолжительность работы электроприемников арендатора при заключении договора аренды.
При этом п. 4 Положения № 433 установлено, что при наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в ч.ч. 2–4 п. 4 Положения № 433.
Расходы по газоснабжению
В соответствии с п. 4 Положения № 433 расходы по газоснабжению распределяются по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора.
Положение № 433 не содержит норм о том, как распределять расходы по газоснабжению, если по каким-то причинам приборы учета газа у арендатора не будут установлены, если они не будут временно работать либо если такие приборы учета установлены в помещении, которое одновременно занимают несколько арендаторов, т.е. будет один прибор учета «на всех».
В такой ситуации порядок (критерии и основания) возмещения расходов по газоснабжению должен быть установлен в договоре аренды (договоре безвозмездного пользования) и в качестве критериев для определения показателя доли подлежащих возмещению расходов по соглашению сторон могут выступать:
а) площадь занимаемых помещений,
б) объем (например, в м3) занимаемых помещений,
в) иные критерии, установленные договором аренды.
Расходы по обращению с твердыми коммунальными отходами
Согласно п. 4 Положения № 433 расходы по обращению с твердыми коммунальными отходами возмещаются арендаторами (ссудополучателями) пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, данная норма дает определенную свободу действий арендодателю, позволяя ему установить иную методику возмещения расходов по обращению с твердыми коммунальными отходами, отличающуюся от распределения по критерию площади.
Отметим, что такой порядок распределения расходов не учитывает зависимость объемов образуемых отходов от численности работников.
Напомним, что согласно приложению 1 «Расчетные единицы, на которые определяются дифференцированные нормативы образования коммунальных отходов» к Правилам определения нормативов образования коммунальных отходов, утв. постановлением Минжилкомхоза и Минприроды от 27.06.2003 № 18/27 (далее – Правила № 18/27), основной расчетной единицей является 1 (один) сотрудник (учащийся) либо 1 (одно) место.
Таким образом, независимо от порядка определения норматива образования отходов в соответствии с Правилами № 18/27 для целей распределения расходов по обращению с твердыми бытовыми отходами согласно Положению № 433 должна использоваться исключительно площадь сданных в аренду объектов недвижимого имущества.
Как и в отношении большинства иных расходов, Положение № 433, Указ № 150 либо иные НПА не предлагают «альтернативных» методик распределения расходов по обращению с твердыми бытовыми отходами.
Иные расходы арендодателя
(ссудодателя)
Прежде всего следует отметить, что п. 4 Положения № 433 не определено, что понимать под «иными расходами».
В пункте 2 Положения № 433 упоминаются только «другие услуги», под которыми понимаются услуги, связанные с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иные услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества.
Исходя из этого под «прочими расходами» следует понимать все иные расходы арендодателя (ссудодателя), которые прямо не указаны в Положении № 433 (в отношении которых прямо не установлен порядок распределения).
При этом исходя из норм п. 7 Указа № 150, а также принимая во внимание нормы Положения № 433, перечень таких «прочих расходов», которые подлежат возмещению арендаторами, не является закрытым и определяется с учетом договоренности сторон в рамках договора аренды (безвозмездного пользования) либо отдельно заключенного договора на возмещение расходов, связанных с содержанием и обслуживанием сданного в аренду объекта недвижимого имущества.
Согласно п. 4 Положения № 433 прочие расходы арендодателя, не указанные в абз. 2–6 п. 4 Положения № 433, связанные с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, распределяются между арендаторами (ссудополучателями) пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
По сути дела, порядок распределения таких «иных расходов» аналогичен порядку распределения расходов по обращению с твердыми коммунальными расходами, который был рассмотрен выше.
Места общего пользования.
Расходы по теплоснабжению
Понятие «мест общего пользования» для целей возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) раскрыто в подп. 2.4 п. 2 Положения № 433, согласно которому места общего пользования –это:
–лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;
–механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;
–территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок.
Исходя из п. 4 Положения № 433 часть затрат арендодателя на теплоснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Таким образом, расходы по теплоснабжению мест общего пользования распределяются по тому же критерию (тому же коэффициенту, тому же проценту, тому же удельному весу и т.д.), по которому определяются расходы по теплоснабжению, приходящиеся на «основную» площадь, сданную в аренду (переданную в безвозмездное пользование).
Следует сказать, что на практике возникают определенные сложности с распределением расходов, приходящихся на места общего пользования, т.к. имеют место ситуации, когда отдельными местами общего пользования могут пользоваться не все арендаторы, а только определенное их количество, а у оставшейся группы арендаторов отсутствует даже потенциальная возможность их использования.
Например, такая ситуация возникает на режимных объектах или иных объектах, на которых установлен ограниченный режим допуска в определенные помещения, в т.ч. в места общего пользования.
По мнению автора, в таких ситуациях расходы по содержанию и обслуживанию мест общего пользования в отношении конкретных арендаторов следует распределять только на те места общего пользования, которые такие арендаторы потенциально могут использовать (если речь идет, например, про санузлы).
Если говорить, например, об электрическом, санитарно-техническом и ином оборудовании, инженерных сетях и т.п., то такие расходы, как правило, распределяются на всех арендаторов.
Расходы по электроснабжению мест общего пользования
В соответствии с п. 4 Положения № 433 часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Данный порядок является логичным, т.к. распределение расходов, приходящихся на места общего пользования, например, на основании индивидуальных приборов учета, является невозможным.
Расходы по работе лифта
Согласно п. 4 Положения № 433 часть затрат арендодателя на электроснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора, иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.
При этом Положением № 433 дополнительно установлено, что затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение лифта возмещаются арендатором в случае, если арендуемое недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом.
Следует отметить, что в отдельных зданиях могут быть цокольные этажи, этажи подземных паркингов и т.п., находящиеся на отметке «-1», «-2», «-3» и т.д.
В таких ситуациях «первой остановочной площадкой» будет являться площадка, находящаяся на первом этаже на уровне входа в здание.
Также следует отметить, что расходы по работе лифта распределяются не только согласно критерию численности работников и иных лиц, работающих в переданном в аренду (безвозмездное пользование) помещении, но и на «иных лиц, пользующихся таким имуществом».
Кого понимать под такими лицами и как вести их учет, Положение № 433 либо иные НПА не раскрывают, в связи с чем на практике арендодателю устанавливать порядок определения численности таких работников на практике придется, применяя свое профессиональное суждение.
Если у всех либо отдельных арендаторов установлены приборы учета
В соответствии с п. 4 Положения № 433 при наличии отдельно установленных в сданном в аренду объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в ч.ч. 2–4 п. 4 Положения № 433.
Капитальный ремонт
В соответствии с п. 4 Положения № 433 расходы по капитальному ремонту возмещаются в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, в обязательном порядке.
Напомним, что подп. 2.2 п. 2 Положения № 433 определено, что:
капитальный ремонт – совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств недвижимого имущества.
Специальные методики распределения расходов по капитальному ремонту Положением № 433 не установлены. Поэтому расходы на капремонт следует распределять в порядке, установленном для распределения «прочих расходов».
Напомним, что согласно п. 4 Положения № 433 определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по прочим расходам арендодателя, не указанным в абз. 2–6 п. 4 Положения № 433, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, – пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Текущий ремонт
В соответствии с п. 5 Положения № 150 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Совмином.
Положением № 433 определено, что:
текущий ремонт – совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств (подп. 2.8 п. 2 Положения № 433).
Напомним, что по «общей» норме, установленной в Гражданском кодексе (ГК), арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).
Таким образом, в общем случае, если арендодатель понес расходы по текущему ремонту объектов недвижимого имущества, сданных в аренду, то он должен предъявить их к возмещению арендаторам.
Специальные методики распределения расходов по текущему ремонту, равно как и по капитальному ремонту, Положением № 433 не установлены.
Соответственно, их следует распределять в порядке, установленном для распределения «прочих расходов».
Напомним, что согласно п. 4 Положения № 433 определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по прочим расходам арендодателя (ссудодателя), не указанным в абз. 2–6 п. 4 Положения № 433, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, – пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Если арендодатель (ссудодатель) – бюджетная организация
Согласно п. 5 Положения № 433 в случае, когда арендодателями (ссудодателями) являются бюджетные организации, денежные средства в счет возмещения расходов арендодателя, финансирование которых осуществлялось за счет средств бюджета, вносятся арендаторами на предусмотренные для этих целей счета арендодателей.
Вышеуказанные денежные средства в течение трех рабочих дней с даты их поступления на соответствующие счета (но не позднее последнего рабочего дня месяца) перечисляются арендодателями в доход бюджета, из которого финансируется бюджетная организация, в соответствии с классификацией доходов, утверждаемой Минфином.
