Лизинг жилья: — права, обязанности и уровень доходов

Правовые условия лизинга жилья определил Указ от 6.04.2017 № 109. Он устанавливает права и обязанности граждан-лизингополучателей, лизинговых ком­паний, особенности применения жилищно-­коммунальных тарифов, перехода права собственности и наследования. Эти и остальные особенности применения указа разъяснили на пресс-конференции, организованной БелТА, специалисты Нацбанка и лизинговых компаний.

Предметом лизинга жилья могут быть квартира частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном жилом доме и (или) одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда. Специфика этого имущества определяет отношения сторон и требования к участникам сделок. Так, чтобы заниматься лизингом жилья, лизинговым компаниям придется увеличить свой уставный фонд до 250 тыс. BYN, т.е. вдвое больше нынешнего минимума, сообщил начальник управления регулирования небанковских операций Национального банка Дмитрий Набздоров. Кроме того, на от­четные даты размер собственного капитала лизинговой организации, увеличенного на сумму привлеченных субординированных кредитов (займов), срок погашения которых превышает 3 года, должен быть не менее 2,5 млн. BYN с корректировкой на уровень инфляции. Также Указом № 109 установлены требования к деловой репутации и профессионализму руководителей. Ком­пании, отвечающие всем требованиям, получат право заниматься лизингом жилья после уведомления регулятора, будут подавать ему отчетность. Кроме того, лизинговым организациям для обеспечения устойчивого безубыточного функционирования придется до начала осуществления лизинговой деятельности с жилыми помещениями создать фонд для покрытия возможных и (или) имеющихся убытков по договорам лизинга жилого помещения в размере не менее 2% не возмещенной в составе лизинговых платежей стоимости предмета лизинга. Фонд будет создаваться за счет чистой прибыли. Его средства разрешается инвестировать в депозиты, государственные ценные бумаги и «металлические» счета.

Одним из главных преимуществ лизинга по сравнению с кредитованием приобретения жилья в Нацбанке считают более гибкие подходы. Снижается потребность в дополнительном обеспечении, можно вы­брать в определенных пределах размер аванса, выкупной стоимости, аннуитетный график погашения или снижающихся платежей. Если один из супругов уходит в декретный отпуск, то лизингополучатель может просить отсрочить вы­плату возмещающей стоимости и платить только проценты.

Максимальный срок лизинга жилья в Беларуси не установлен. По оценке Д. Набздорова, он сейчас составляет 15–25 лет, а в мировой практике достигает 30 лет. Поэтому указом урегулированы вопросы наследования и перехода прав лизингополучателя в случае его смерти к членам семьи.

До сих пор лизингом жилья в республике занималась только компания «АСБ Лизинг». Пред­полагается, что в ближайшие полгода ее примеру последуют еще 2–3 организации. Директор ООО «АСБ Лизинг» Сергей Терех рассказал, что начиная с 2015 г. его компания заключила более 70 договоров лизинга жилья сроком на 15–25 лет. Лизинговая ставка равна ставке рефинансирования в первые 2 года, затем – увеличивается на 2 п.п. При этом компания исходит из реальных возможностей граждан, допускает предоставление отсрочки либо минимальных платежей в первые годы лизинга, чтобы потребитель мог провести ремонт и комфортно исполнять обязательства. Аван­совый платеж определяется индивидуально и может быть от 20% и выше. Дополнительное обеспечение не требуется, но компания изучает кредитную ис­торию и кредитоспособность клиента. Обычно сумма лизингового платежа не должна превышать половины суммарного дохода лизингополучателя. Пока, по словам С. Тереха, интерес к лизингу жилья в первую очередь проявляют «молодые граждане из ПВТ». Предполагается, что скоро к ним присоединятся со­трудники парка «Великий камень». Остальным граж­данам, видимо, придется подождать, пока стоимость лизинга жилья станет адекватной их финансовым возможностям.

Например, если взять в лизинг на 20 лет квартиру стоимостью 100 тыс. BYN, после уплаты 20-процентного аванса погашение основной суммы составит 333 BYN в месяц, пояснил Д. Набздоров. Поскольку проценты начисляются на остаток, то при ставке рефинансирования 14% в первые 2 года придется заплатить 933 BYN процентов (без аннуитета), а всего первый платеж составит немногим менее 1300 BYN. Получается, что семья лизингополучателя долж­на иметь доход около 2600 BYN. Если выплаты будут равномерными, то ежемесячные платежи составят менее 900 BYN в месяц, а доход семьи должен быть вдвое больше.

Размер платежей по договору лизинга не будет зависеть от изменения рыночной стоимости жилья или ставок аренды, уточ­нил Д. Набздоров. Нормы Указа № 109 не позволяют менять ус­ловия договора в связи с обстоятельствами, которые прямо не влияют на расходы лизинговой компании. Изменения возможны лишь в строго определенных случаях, например, в связи с изменением ставки рефинансирования, ремонтом и т.п.

Впрочем, Указ № 109 не обязывает устанавливать плавающую или фиксированную став­ку платежей с привязкой к ставке рефинансирования. Эти вопросы будут устанавливаться в договорах. Зато в нем определен порядок расторжения договора. В частности, если лизингополучатель возместит 50% и более стоимости квартиры или дома, то объект лизинга может быть продан, лизингодателю воз­вращается сумма, недоплаченная граж­данином, а остаток возвращается последнему. Ес­ли же договор расторгается по вине лизингодателя, то граж­данину будут возмещены все его вложения. 

Указ № 109 допускает изменение лизингополучателя, если тот не сможет исполнять договор и есть желающий жить в квар­тире, которая является предметом лизинга, на условиях, указанных в договоре, с согласия лизинговой компании.

Авторы Указа № 109 постарались учесть все возможные ситуации для защиты граждан, если они по каким-то причинам не смогут временно исполнять свои обязательства по договору, заверил начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Нацбанка Александр Дедков. Так, если добросовестный лизингополучатель из-­за проблем в жизни трижды не сможет выполнять свои обязательства, то это не может быть основанием для расторжения договора. Если больше трех раз, то решение принимается по соглашению сторон.

Заметим, что порядок расторжения договора в Указе № 109 содержит и условия выселения лизингополучателя. Но в Нац­банке полагают, что лизинговые компании не заинтересованы в таких крайностях: им гораздо важнее найти компромисс, чтобы успешно завершить сделку – например, дать отсрочку, а затем получить всю стоимость от лизингополучателя.

В Указе № 109 есть некоторые ограничения. Так, государст­венное жилье не может быть предметом лизинга, не допускается сублизинг. Урегулирован и земельный вопрос. Лизингополучатели – граждане Беларуси, приобретающие дом или квар­тиру, могут получить в соб­ственность и земельный учас­ток, на котором он расположен, а иностранцы, постоянно проживающие в республике, – права пользования или аренды.