Компания-застройщик уходит в банкротство. Что делать дольщику?

К сожалению, из новостных лент не исчезают сообщения о воз­буждении новых дел о банкротстве застройщиков. В данной ситуации дольщика, вложившего свои деньги в объекты таких организаций, больше всего волнует вопрос, получит ли он свою квартиру, а если нет – то как вернуть эти средства?

На эти животрепещущие темы мы побеседовали с представителями адвокатского бюро REVERA: руководителем практики разрешения кор­поративных и административных споров, адвокатом Андреем Толочко и юристом Дарьей Шемет.

 

Когда все не так плохо

Для начала нужно понять, намерен ли застройщик завершать строительство объекта. Если он собирается это делать, необходимо не допустить возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

В такой ситуации застройщик и дольщики должны действовать заодно, а сведения бухгалтерского баланса – подтверждать платежеспособность должника-застройщика (до­статочно, чтобы размер активов превышал размер обязательств по балансу).

Если застройщик представит в экономический суд сведения об обеспеченности активами, о наличии имущества, укажет процент готовности строящегося объекта, а также обос­нует финансовую способность завершить строительство, у суда не будет оснований для возбуждения производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве).

Поэтому, если у застройщика имеется задолженность перед бюджетом и выплатам в ФСЗН, ее необходимо погасить до рассмотрения судом заявления кредитора об экономической несостоятельности (банкротстве) и предоставить суду документы, подтверждающие погашение долга.

Аналогичные действия должны быть приняты, если установлен защитный период и основной целью является прекращение производства по делу. В такой ситуации важно не допустить открытия конкурсного производства – здесь поможет пред­ставление доказательств платежеспособности застройщика.

 

Когда все плохо

Если шансов избежать процедуры банкротства у застройщика нет, выходом для дольщика может стать замена застройщика (если договор создания объекта долевого строительства заключен после 09.09.2013).

Как правильно и в каких случаях можно заменить застройщика, под­скажет Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утв. постановлением Совмина от 10.11.2014 № 1056.

Так, заменить застройщика можно в случае:

– превышения застройщиком сро­ков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев;

– превышения сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца;

– прекращения застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев;

– отказа застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного под­ряда.

Решение о замене застройщика принимается соответствующим обл­исполкомом или Мингорисполкомом по результатам заседания комиссии, в состав которой входят и участники долевого строительства.

Так что произвести замену за­стройщика вполне реально. Однако здесь дольщики должны быть готовы понести дополнительные расходы, связанные с завершением строительства (финансирование разработки проектно-сметной документации на невыполненные работы (в случае ее отсутствия), оплата материалов и необходимых к выполнению для завершения строительства объекта работ).

Дольщик может отказаться от подписания договора с новым за­стройщиком. В таком случае он теряет право на создаваемый объект недвижимости и может потребовать вернуть ему деньги, вложенные в строительство. Такой возврат средств дольщикам осуществляется в соответствии с их долей в объеме незавершенного строительством объ­екта. Это значит, что дольщику возвращается сумма, соответствующая стоимости его доли в незавершенном объекте строительства.

Замена застройщика не является универсальным решением для дольщика, поскольку влечет или получение в собственность недвижимого имущества за дополнительную плату, или возврат неполной суммы вложенных в строительство денежных средств.

 

Когда совсем плохо

В Беларуси компании-застройщики не застрахованы от попадания в процедуру банкротства, как это сделано, например, в России. Кредиторы вправе прибегать к любым механизмам процедуры банкротства: реализации имущества должника с торгов, оспаривания сделок должника, взыскания дебиторской задолженности должника и др.

Понятно, что часто у застройщика, в отношении которого возбуждено производство по делу о банкротстве, отсутствуют какие-либо активы, кроме недостроенного объекта и проблемной дебиторской задолженности. Тогда в ситуации, когда в отношении застройщика уже открыто конкурсное производство и будет установлено, что банкротство долж­ника наступило в результате умыш­ленных действий его участников или руководства, возврат денежных средств можно осуществить путем привлечения к субсидиарной ответственности таких лиц.

Данная возможность заложена в ч. 2 ст. 11 Закона от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»: к субсидиарной ответственности могут быть привлечены собственник имущества должника, учредители (участники) или иные лица, в т.ч. руководитель должника, имеющий право давать обязательные для должника указания либо имеющий возможность иным образом определять его действия. В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВХС от 27.10.2006 № 11 «О некоторых вопросах применения субсидиарной ответственности» при­влечение вышеперечисленных лиц к субсидиарной ответственности обус­ловлено необходимостью установления следующих обстоятельств:

– наличие у соответствующего лица права давать обязательные для юридического лица указания либо возможности иным образом определять его действия;

– совершение соответствующим лицом действий (или его бездействие), свидетельствующих об ис­пользовании принадлежащего ему права давать обязательные для юридического лица указания либо воз­можности иным образом определять его действия;

– наличие причинно-следственной связи между использованием соответствующим лицом своих прав и (или) возможностей в отношении юридического лица и последствиями в виде признания должника банкротом;

– недостаточность имущества долж­ника для удовлетворения требований кредиторов.

Привлечь соответствующих лиц к субсидиарной ответственности воз­можно в течение десяти лет с момента возбуждения производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве).

Можно сделать вывод, что уча­ст­ник долевого строительства крайне уязвим в случае банкротства за­стройщика, однако это не означает безусловной потери вложенных средств.

Несомненно, благоприятным выходом из ситуации для дольщика было бы страхование ответственности ком­пании-застройщика. Однако стра­хование предполагает проведение значительных выплат по страховым платежам, а это финансово невыгодно застройщику, поскольку становится одной из основных статей расходов.

Впрочем, скупой платит дважды – истина стара, как мир.