Как преодолеть дефицит жилья

«Жилищные реформы с участием населения» — так называется очередной проект сотрудничества ЕС с Беларусью, направленный на развитие двусторонних отношений. Он призван содействовать переходу нашей страны на рыночные принципы управления в сфере ЖКХ.

В жилищном секторе Беларуси имеет место высокая степень монополизации, отметила на состоявшейся в Минске презентации проекта его руководитель Татьяна Хартенштайн (Германия). Здесь наблюдается доминирование госорганизаций и неоправданно медленное развитие частных структур. «Отсутствие же конкуренции ведет к неэффективности, низкому качеству коммунальных услуг», — резюмировала Т.Хартенштайн. По ее мнению, ситуация в Беларуси усугубляется недостатком профессиональных знаний у нынешнего управленческого персонала.

Проект будет базироваться на опыте ФРГ в этой сфере. В презентации приняла участие представитель Федерального министерства строительства, транспорта и городского развития Диана Хустер, которая рассказала об основных чертах немецкой модели ЖКХ. По ее словам, рынок жилья в Германии характеризуется «стабильным соотношением спроса и предложения». Всего здесь около 39 млн. квартир, на каждого жителя приходится 41 м² жилплощади. В общем, свойственного Беларуси дефицита жилья здесь нет. Более того, немало пустующих квартир (8,2%), причем в Восточной Германии этот показатель доходит до 14,4%. Кстати, большинство немцев (60%) обретают «крышу над головой» посредством найма.

Как и в нашей стране, в Германии платят за жилое помещение и коммунальные услуги. Квартира площадью 70 кв. м обходится ее обитателям в среднем 500 EUR. Эта цифра может быть выше или ниже — в зависимости от региона, спроса, метража. «В процветающих регионах, особенно на юге и юго-западе Германии квартплата высокая — до 10 EUR за квадратный метр», — отметила Д.Хустер. В то же время в малонаселенных землях ФРГ цена «квадрата» в 2-2,5 ниже. Тарифная политика формируется предприятиями коммунального хозяйства с учетом их затрат на газ, воду, электроэнергию и т. д. «Средняя доля расходов на оплату жилья и коммунальных услуг — 22-25% от семейного дохода», — проинформировала представитель федерального министерства.

Что касается управления жилфондом, то, по ее словам, «коммерческие собственники, муниципальные жилищные компании, жилищно-строительные кооперативы», как правило, выполняют эту функцию самостоятельно, нанимая профессиональный штат. Частные лица-квартиросдатчики обычно заключают контракты с управляющими компаниями и в редких случаях занимаются управлением лично.

В домах с частными квартирами отношения между их собственниками регулируются законом, которому уже более полувека. Покупатель квартиры в таком доме автоматически становится членом общества собственников жилья. В то же время такие общества имеют существенное отличие от белорусских товариществ собственников — они «не могут выполнять функции управляющих компаний». Немецкие собственники несут солидарную ответственность за состояние домов и их ремонт.

Позитивное отношение к проекту ЕС выразил на презентации начальник отдела эксплуатации жилищного фонда Минжилкомхоза Беларуси Михаил Колосов. По его словам, европейский, в частности немецкий, опыт для нашей страны, безусловно, ценен, хотя бы потому, что есть возможность сравнивать, анализировать, извлекать лучшее. При этом у белорусской модели, как он считает, также есть достоинства, благодаря которым наша страна сохраняет прочную социальную стабильность. Например, население оплачивает лишь 30% себестоимости коммунальных услуг. Существенный прогресс достигнут в деле их учета. В результате за два последних года потребление снизилось на 140 млн. м³. «Это говорит о том, что люди стали считать деньги», — сделал вывод М.Колосов. И этот эффект, по его мнению, будет еще ощутимее, когда население станет оплачивать 60% себестоимости услуг, на что направлена государственная политика. Правда, у Минжилкомхоза вызывает озабоченность их качество.

Белорусская модель, по мнению М.Колосова, совершенствуется и в плане управления. Например, жилфонд в нашей стране приватизирован на 85%. Принят ряд документов, например, закон о совместном домовладении, программа развития ЖКХ, указы Президента, направленные на демонополизацию способов и форм управления эксплуатацией жилфонда. Тем самым созданы условия для развития частной инициативы. Однако наши частники, по его мнению, особенные — «почему-то» не спешат заниматься вопросами управления. Например, действующая нормативная база стимулирует формирование негосударственных товариществ собственников (ТС), однако большого толку от них сегодня нет. В целом по стране около 700 ТС, между тем управляют они чуть более 1% жилфонда. Более того, около трети ТС отказываются заниматься вопросами эксплуатации жилья, перекладывая эту работу на плечи государственных ЖЭСов.

«В Беларуси структура жилфонда такова, что создает проблему в управлении им, — мнение председателя минского ТС «Очаг» Геннадия Каленова. — В одном совместном домовладении присутствуют проживающие там собственники квартир, собственники, сдающие их в аренду, собственники нежилых помещений, «социальные» жильцы, маргиналы».

В европейских странах, по его словам, проводится иная жилищная политика. «Таких домов, в которых одновременно есть и муниципальные, и частные квартиры, в Германии нет», — подтвердила Д.Хустер. То есть, если у нас на одной лестничной клетке могут проживать бизнесмен, учитель, регулярно оплачивающие «жировки», и рядом с ними деградировавший гражданин без гроша в кармане, то в ФРГ такое соседство исключено.

В то же время «воспитанием» проблемного контингента жильцов в Беларуси должны заниматься ТС, которые, увы, зачастую опускают руки. Поэтому из существующих в стране 700 товариществ, как считают их представители, «здоровых» едва ли наберется десяток.

Сможет ли проект ЕС, на который выделено 250 тыс. EUR, скорректировать белорусскую модель ЖКХ в сторону цивилизованного прогресса, в частности, развития более эффективных форм управления? Его участники, как прозвучало на презентации, на это, конечно, надеются. Кстати, координатором проекта утверждена общественная инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (г. Берлин). По мнению ее представителя Бернхарда Шварца, примером для белорусов может стать тот же восточногерманский опыт трансформации, благодаря которому жилфонд бывшей ГДР сильно преобразился. Здесь с 90-х годов прошлого столетия была, в частности, проведена санация 2,1 млн. квартир в панельных домах. Многие управляющие компании в Восточной Германии в настоящее время весьма довольны своим бизнесом. Например, берлинская «Марцанер Тор», у которой 45 сотрудников, имеет годовой оборот 3,5 млн. EUR. Скоро белорусов познакомят с ее предпринимательскими секретами — эта компания изъявила желание стать активным участником проекта.

Михал СТЕЛЬМАК